■２０１８年■
初述：２０１８年 １月 １日
改訂：２０１８年１２月２８日
| １月 | |
| 東京五輪にらみ民泊解禁 |
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| ２０１８年６月、住宅の部屋に旅行者を有料で泊める民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される。 個人や企業は自治体に届出れば年間１８０日を上限に営業できるようになる。 民泊の仲介事業者には観光庁への登録制が導入される。 世界最大手のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が国内で先行するが、住宅宿泊事業法（民泊法）を機にＪＴＢや楽天、スペースマーケットといった国内事業者も関連事業に相次ぎ本格参入する予定。 ただし、住宅宿泊事業法（民泊法）では地域の条例で独自に上乗せした規制も導入される。 例えば、東京都新宿区では月曜正午～金曜正午まで住宅地での営業を認めない条例を施行する。 他の自治体でも同様の動きが広がりつつある。 民泊を巡っては営業許可を受けない闇民泊にどう対処するかという課題もある。 ２０１７年１２月に成立した改正旅館業法が２０１８年内に段階的に施行される。 行政が立入検査をできるようになる他、罰金の上限額も３万円から１００万円に引上げる。 マンションでは管理規約整備が必要になるケースも出ている。 国土交通省は民泊を禁止する場合と可能にする場合の雛型を公開し、整備を呼び掛けている。 【２０１８年１月１日】 |
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| 豊洲移転とマンション開発 |
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| 築地市場から豊洲市場移転について、東京五輪開催に伴う臨海部開発に影響を及ぼしている。 臨海部開通予定の高速輸送システム（ＢＲＴ）運行予定が未定のまま。 臨海部は東京五輪選手村として活用後、分譲マンションとして販売予定。 １８ｈａの敷地に２４棟、計５６００戸のマンション建設を予定。 マンション５６００戸のうち分譲は４０００戸超。 開発事業者は三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産など。 新たに住人１万人超となる予定。 この住人の足となるのがバス高速輸送システム（ＢＲＴ）だが運用予定が未定。 これら勘案するとマンション販売に影響を及ぼす事は必至。 【２０１８年１月５日】 |
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| 有馬温泉の民泊 |
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| 神戸市北区有馬町の有馬温泉の民泊対応について、閑散期のみ実施可能とする条例案を検討。 学校および児童福祉施設周辺１００ｍ以内の区域は、年間を通して民泊実施は不可。 民泊検討の場合は届出前に近隣住民にて書面周知し、神戸市へ結果報告とする方針。 【２０１８年１月６日】 |
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| 投資用中古マンション賃料 |
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| 東京都区部の中古マンション売買価格上昇している。 但し、投資用中古マンション賃料については横ばい。 中古マンション価格（上昇）＝年間賃料収入（横ばい）÷表面利回り（下落）となり、投資用中古マンション価格上昇が表面利回り下落を齎している。 表面利回り下落の主因は、表面利回りは無リスク金利とリスクプレミアムという２つで構成、無リスク金利は１０年国債利回りと置き換えている。 無リスク金利上乗せ部分の要求で投資商品の期待利回りが決定。 この上乗せ部分がリスクプレミアム。 算式の表面利回りに置き換えると、中古マンション価格＝年間賃料収入÷（１０年国債利回り＋リスクプレミアム）。 表面利回りは５％程度、１０年国債利回りは１．５％程度から０％付近で横ばい傾向。 これら勘案し投資用中古マンションを見定める必要がある。 【２０１８年１月６日】 |
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| 違法民泊 |
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| 旅館業法に抵触する違法民泊について自治体等が取締りを強化。 関西の違法施設は１万以上で消防設備不備等が指摘される。 京都市は専門部署を立ち上げ、大阪府・大阪市は民泊認定マークを導入。 京都府警はホテルなどを営業できない住居専用地域で違法民泊営業を実施した事業者を旅館業法違反の無許可営業容疑で書類送検した。 ２０１８年６月の住宅宿泊事業法（民泊法）施行により全国解禁されるが、施行前の営業には自治体から旅館業法上の許可が必要。 国家政略特区の大阪府、大阪市、東京都大田区などは、各自治体の認定で営業可能。 大手仲介サイト登録の民泊施設は大阪市１万５０００施設、京都市５５００施設あり、許可などを得た正規民泊施設は４０００施設。 １万６０００超が違法民泊施設で、京都市は物件所有者や借主だけでなく宿泊業務代行業者なども関わり違法民泊は増大している。 大阪府・大阪市は大阪観光局が正規業者であるとする認定マークを作成し配布。 サイズは１０ｃｍ角とし、漢字の他、英語、韓国語でも民泊と表記。 【２０１８年１月９日】 |
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| 野村不動産、マンション増改築 |
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| 野村不動産はマンション１棟をリノベーションする事業を展開。 東京都渋谷区の高級賃貸マンションを買取り、建物施工を実施した竹中工務店が改修工事を担う。 リノベーションマンションとして分譲販売する。 竹中工務店は建物診断を鉄筋コンクリートなどを６５年以上の耐用年数に引き延ばす。 耐震診断評定などを担う一般社団法人の建築研究振興協会や宇都宮大学など第三者機関の認定も受けた。 既存建物のリノベーションは初期費用が低くく、新築工事より施工が簡単なため事業計画が立てやすい。 三菱地所や三井不動産も同様の動きを始める。 【２０１８年１月１０日】 |
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| 仮想通貨で物件売買 |
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| 不動産ベンチャーの東京都港区のイタンジは仮想通貨のビットコインで不動産売買できるようにする。 サービス名はＨＥＹＡＺＩＮＥＣＯＩＮ（ヘヤジンコイン）。 ウェブサイト上に現状のレートのビットコイン価格での物件価格が表示。 契約時はその時点のレートのビットコイン価格が売買契約価格。 【２０１８年１月１０日】 |
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| 京都市の民泊規制条例 |
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| Ａｉｒｂｎｂ（エアビーアンドビー）は京都市に民泊条例に対しで意見書を提出。 ウェブサイト上で民泊事業者の氏名や住所など個人情報の公開に懸念。 京都市は民泊施設の住所や地図を掲載するよう要請。 更に宿泊者のゴミは事業系の産業廃棄物として処理業者に依頼するよう要請。 Ａｉｒｂｎｂ（エアビーアンドビー）は民泊宿泊者のゴミは一般ゴミと出せるように嘆願。 但し、民泊の形態は事業であり一般ゴミとして投棄すれば廃棄物処理法に抵触する。 行政が民泊のゴミを一般ゴミとして認めれば全ての法律に矛盾が起こり違法を認める事はあり得ない。 【２０１８年１月１３日】 |
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| 投資マンション価格最高 |
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| 東京や大阪の都心部に建つ投資用マンションの取引価格が高騰している。 主にワンルームタイプで、マンション１住戸（区分所有）の東京都区部の平均価格は１９６１万円、大阪市では１３８１万円。 老後への不安から賃料収入を得ようとする投資家の根強い需要が背景にある。 東京都区部ではアパート１棟の平均価格が１億円を超え、マンション１棟も２億３２５８万円と最高値。 医師や弁護士といった高所得層が節税も兼ねて複数の部屋に投資する。 海外からの需要も旺盛で、為替変動も含めた値上がりを期待する中国人富裕層も目立つ。 【２０１８年１月１３日】 |
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| マンション賃料、首都圏上昇 |
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| ２０１７年の分譲マンション平均募集賃料は首都圏が１㎡あたり２６５４円と上昇。 但し上昇ペースが鈍っている。 【２０１８年１月１６日】 |
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| リクルート、民泊支援 |
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| リクルートホールディングスは民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と業務提携し、民泊運営支援事業を始める。 リクルートの不動産情報サイトのＳＵＵＭＯ（スーモ）に掲載されている空き室の賃貸物件を民泊として活用。 空き室の賃貸マンションの管理会社やオーナーに、リクルートが民泊運営を提案。 【２０１８年１月１７日】 |
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| 楽天トラベルに民泊施設掲載 |
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| 楽天は民泊の仲介サイトに掲載する施設を楽天トラベルにも掲載する。 楽天トラベルでもホテルや旅館と同じように民泊施設を選べるようにする。 楽天は仲介サイトに掲載する民泊物件の登録を始める。 住宅宿泊事業法（民泊法）では３月１５日から部屋の貸手が自治体に届出る事ができる。 【２０１８年１月１８日】 |
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| 千里ニュータウン、大阪府営住宅跡一体開発 |
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| 千里ニュータウンの大阪府豊中市側で近隣センターの小規模商業施設の建替えが始まる。 新千里東町で長谷工コーポレーションなど３社が近隣センターと隣接する大阪府営住宅跡と一体で再開発する。 長谷工コーポレーション、三井不動産レジデンシャル、総合地所などが取組む。 先行して大阪府営住宅跡に低層階が店舗で総戸数１８０戸の１３階建てマンションを建設し完成後、近隣センターの店舗が移転。 近隣センターを取壊して総戸数１４８戸の１２階建てマンションと地区会館を順次建設。 【２０１８年１月１８日】 |
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| 星野リゾート、民泊検討 |
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| 長野県軽井沢町の星野リゾートは、民泊事業への参入を検討。 管理を代行する軽井沢の別荘を民泊用に貸出す方針。 星野リゾートは軽井沢町で管理を請負っている別荘を活用する考えで、持主が使わない時期に貸したい二―次がある。 軽井沢町は町内全域で年間を通じて民泊を禁止したい意向を示している。 独自の条例を検討中の長野県も市町村内全域での規制はしない方針。 住宅宿泊事業法（民泊法）が２０１７年６月に成立して以降、民泊参入が相次ぐ。 リクルートホールディングスは、不動産情報サイトのＳＵＵＭＯ（スーモ）で扱う賃貸物件のうち空室で民泊できる部屋を民泊仲介世界最大手のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）で掲載する。 楽天も不動産情報サイトのＬＩＦＵＬＬ（ライフル）と共同で楽天ライフルステイを設立した。 【２０１８年１月１９日】 |
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| 管理組合の公益性有無 |
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| マンション管理組合の理事長による修繕工事依頼に疑わしい行為がある場合、他の組合員が不正行為などと掲示板に告知した。 その場合、理事長は名誉棄損として反論。 名誉棄損は法的には、不特定多数の人が認識できる状況で、人の社会的な評価を低下させるに足りる具体的な事実を告げ、その評価を下げる危険を生じさせる事などと定義されている。 このため相手と２人きりの場面で何を言われようが具体的事実ではないので名誉棄損になりえません。 マンションの掲示板は多数の人が認識できる状況なのも疑いがありません。 外形的には名誉棄損に当たる可能性が高い。 但し、この様な表現・行為の全てに名誉棄損が成立するわけではない。 仮に理事長が訴訟し勝訴したとしても、判例として賠償額は数十万円程度で、裁判にかかる精神的負担や弁護士費用などを勘案する必要がある。 また、管理組合における名誉棄損では謝罪文や謝罪広告が命じられた例もほとんどありません。 【２０１８年１月１９日】 |
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| 家賃のクレジットカード払い |
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| 最近、賃貸住宅の家賃や敷金をクレジットカードで支払えるケースが増加している。 月々の家賃は多額になり、クレジットカードで決済できれば大量のポイントを獲得できる。 【２０１８年１月２０日】 |
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| ローソンで民泊のカギ受取 |
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| ローソンは民泊などの機能を店舗に設ける。 店内にカギの保管ボックスを新設し、物件の所有者や運営会社を対面せずに店舗でカギの受け取りや返却ができるようになる。 利用料金は住宅の所有者や管理者らが負担し、使い放題の定額料金は月額１９８０円。 １回のみの利用では６９０円で別途預け日数に応じて課金する。 民泊などの利用者には事前にカギを保管する店舗の場所やロッカーを解錠するためのパスワードなどがメールで送信される仕組み。 【２０１８年１月２２日】 |
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| 首都圏マンション、バブルに迫る |
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| 首都圏の新築マンションの価格上昇し続けている。 ２０１７年の平均価格は５９０８万円とバブル最盛期以来の高水準。 価格上昇の背景には、住友不動産や大京といった大手７社の寡占が強い。 大手は都心の高級物件開発を積極化し、２０１７年には１億円以上する億ションの発売戸数が１９２８戸と１９９０年以来の高水準になった。 東急不動産は２０１８年度に六本木や永田町などで４つの億ションを発売。 若いファミリー層は低調で、全体の発売戸数は３万５８９８戸と停滞したまま。 新築は駅前再開発や大規模物件に集約され、供給戸数は減っていく予測。 ●首都圏、中古も高騰 ２０１７年の中古マンションの７０㎡（２１坪）換算の平均希望売出価格は、首都圏が３５７７万円（１７０万円／坪）と上昇。 東京都の平均価格は４８２５万円（２２９万円／坪）と１．３％上昇。 東京都区部を中心に新築時より高い価格で売出される住戸も多い。 価格高騰で手が届かない消費者が増え成約数も伸び悩んでいる。 近畿圏の平均価格は２１１８万円（１００万円／坪）と上昇。 大阪市は２８６１万円（１３６万円／坪）と上昇。 中部圏は１７１１万円（８１万円／坪）と上昇し。 【２０１８年１月２２日】 |
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| 近畿圏、マンション供給増 |
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| ２０１７年の近畿圏のマンション市場動向は、新規発売戸数が１万９５６０戸だった。 タワーマンションなどの供給が増えており増加している。 契約率の月間平均も７６．１％。 大阪市部の供給戸数が全体をけん引した。 １住戸あたり平均価格は３８３６万円と下落。 ただ、１㎡あたり単価は６３万円（２０８万円／坪） バブル末期で過去最高水準となった１９９１年の７５万円（２４７万円／坪）以来の高水準。 【２０１８年１月２３日】 |
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| あなぶきグループが民泊 |
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| 不動産大手の穴吹興産のあなぶきグループは民泊事業に参入。 賃貸物件や空家を改修し、営業地盤の西日本を中心に民泊用施設を整備。 民泊などを手掛ける会社のあなぶきスペースシェアを設立する。 【２０１８年１月２４日】 |
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| マンション管理費をクレジットカード支払い |
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| 分譲マンションで管理費や修繕積立金、駐車場代、駐輪場代をクレジットカードで払えるケースがある。 対象物件は限られるが、同様の動きが広がればポイントを大量に獲得できる。 【２０１８年１月２７日】 |
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| 三菱地所、老人ホーム開発 |
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| 三菱地所が老人ホームに参入。 東京近郊で物件を開発し運営会社に賃貸する。 東急不動産や東京急行電鉄も共同で横浜市で分譲マンションと併設した高齢者向け住宅を開発する。 不動産会社は少子高齢化社会に対応するため高齢者向け住宅事業を強化する意向。 三菱地所は子会社の三菱地所レジデンスを通じて１０００㎡前後の用地で老人ホームを開発。 老人ホームはチャームケアコーポレーションに運営。 東急不動産は、東京都世田谷区で分譲マンションのブランズとシニア住宅のグランクレールを複合開発した世田谷中町プロジェクトを開発。 横浜市緑区の十日市場でも東急不動産、東京急行電鉄。ＮＴＴ都市開発で開発予定。 政府は２０２５年までに高齢者人口に対する高齢者住宅の整備率を４％、１４６万人に高める方針。 野村不動産は千葉県船橋市で高齢者対応住宅のＯＵＫＡＳ（オウカス）を開発。 【２０１８年１月３０日】 |
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| ２月 | |
| マンション管理の修繕積立金 |
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| マンション維持保全に活用する修繕積立金。 建物老朽化や資金計画の不備により修繕積立金総額が不足事態が発生する管理組合もある。 区分所有者が一時金や修繕積立金増額を強いられる事もある。 国土交通省では、２０１３年度の修繕積立金平均額は１住戸あたり月額１万１８００円。 住戸での負担割合は、昔は全住戸の専有面積が同一の場合が多く一律が多かったが、近年では専有部分の面積割で徴収。 新築当時の修繕積立金額から年月を追うごとに値上げが議論される。 修繕積立金変更は総会採決の過半数で決議できるが、現状では３／４以上の特別決議にて議案に上程している。 これは管理規約に修繕積立金額が明示してある管理組合もあり、規約変更と捉えるためである。 さらに管理費・修繕積立金は生活に直結する支出のため特別決議にて採決している。 マンションに付属する駐車場も問題が発生している。 駐車場使用料は管理運営費に一助され、契約率が低下すると収入に対して機械式駐車場メンテナンス費用の支出などで支障をきたす。 【２０１８年２月３日】 |
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| 分譲マンションの民泊対策 |
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| 都心部に立地している分譲マンションでの民泊実施が後を絶たない。 ２０１７年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され、民泊事業者が自治体に届出すれば基本的には分譲マンションでも実施可能。 但し、管理規約等で民泊禁止の条文を制定すれば、その分譲マンションで民泊を営む事はできない。 住宅宿泊事業法（民泊法）の施行前に３月１５日から自治体に届出が開始される。 民泊実施に関しては各自治体の条例も附則され、一般的には分譲マンションで民泊実施は届出する際に管理組合の理事長承認が必用である。 理事長承認無き民泊実施は違法民泊に該当するでしょう。 ただ、民泊解禁に向けて民泊実施に有無は管理規約で制定する事が望ましい。 【２０１８年２月３日】 |
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| 駅近新築マンションは資産価値高か |
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| 新築マンション供給が減るなか、利便性の高い都心部の駅近新築マンションは増えている。 このようなマンションは中古になっても資産価値が落ちないと言われている。 東京都三鷹市のグレーシアタワー三鷹は総戸数１８４戸。 事業主は相鉄不動産と三菱地所レジデンスで、３．３㎡（１坪）あたり平均４００万円。 平均価格帯は３ＬＤＫの７０㎡（２１坪）前後で８０００万円～９０００万円でも売行きは好調。 理由はＪＲ三鷹駅に直結している。 神奈川県横浜市のザ・タワー横浜北仲は地下鉄の馬車道駅に直結。 東京都品川区のパークシティ武蔵小山ザ・タワーは総戸数４９１戸で、東急目黒線の武蔵小山駅から徒歩１分。 ３．３㎡（１坪）あたり平均４７０万円だが販売は好調。 ２０１７年の東京都区部の築１０年の中古マンション価格で、新築時の平均分譲価格からの上下を調査。 最寄駅から徒歩３分以内が１０％上昇。 徒歩７分超～１０分以内が５％下落。 徒歩２１分超は２２％下落。 このように便利な駅近マンションは資産性が高いと言える。 ただし、近年の新築マンションは価格が高騰し資産価値以上の価格設定もある。 バブル価格帯の駅近マンションは当然に下落も深い。 いくら利便性が高い駅近マンションでも適正価格を識別する必要はある。 【２０１８年２月４日】 |
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| 賃貸マンションの部屋探し |
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| ４月から新生活をスタートさせる機会が多い日本で、賃貸マンション等の部屋探しは１月～２月で決まります。 部屋探しのコツはまず家賃。 賃貸マンションは購入する分譲マンションと違い財産という感覚はありません。 一時的に身を寄せる住居であるため第一に目が向くのが家賃です。 この家賃は建物の築年数や設備、それに立地等で決ります。 誰でも良質な住居を希望しますが、そうなれば家賃が高額になりがちです。 まず自分の収入の約２５％程度の家賃を探しましょう。 手取り２０万円なら５万円、身の丈を考えずにそれ以上の家賃になると生活が苦しくなります。 次に家賃５万円で希望に添った部屋の地域を絞り込みます。 同じ駅でも駅近なら家賃が高いか部屋が古い、そのバランスで駅から徒歩１０分程度の家賃５万円の地域がベストです。 地域の住環境も大切です。 マンションの近隣に必要な施設は、スーパー、コンビニ、金融機関、病院等です。 部屋が決れば契約です。 賃貸マンションは申込後に賃貸借契約を締結します。 その費用は一般的に下記の通りになります。 ・家賃５万円×２ヶ月＝１０万円 ・保証金２０万円、敷引１０万円（敷金１０万円、礼金１０万円） ・火災保険料２万円（２年掛捨） ・仲介手数料２万７０００円（税込） ●合計：３４万７０００円 これに引越費用や家電・インテリア費用などが掛かります。 あと契約時には保証人を立てます。 両親が存命ならいいのですが、頼める人がいない場合は保証会社に依頼する事が出来ますが、毎月や毎年などの保証手数料が掛かります。 賃貸借契約を締結し費用をすべて支払えば部屋の鍵を受け取り生活をスタートさせる事ができます。 ただし、生活後もそのマンションのゴミ出しや騒音などルールに従わない場合は悪質とみなされれば強制退去もあります。 【２０１８年２月７日】 |
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| レオパレス２１、家賃にＡＩ（人工知能）活用 |
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| レオパレス２１が管理物件の家賃査定にＡＩ（人工知能）を活用する。 周辺相場、築年数、立地などの情報により１部屋あたりの家賃を算出する。 賃貸物件の繁忙期や閑散期なども予測し活用する。 【２０１８年２月８日】 |
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| Ａｉｒｂｎｂ、違法物件排除 |
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| 民泊仲介大手のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される６月１５日までに、予約サイト上から違法物件を排除する。 住宅宿泊事業法（民泊法）に遵守し未許可物件の仲介をしない。 住宅宿泊事業法（民泊法）での処分を避ける事と、利用者の適法性と安心が必要と判断。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）の仲介物件には闇民泊も多い。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は旅館業法はインターネットの普及を想定していないと未許可の物件も掲載していたが、こうした体制を転換する。 民泊を実施するには旅館業法に基づく簡易宿所の許可を得るか、国家戦略特区の自治体に届出が必要。 厚生労働省の調査によると合法民泊は１６．５％、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は掲載する違法民泊の件数は非公表。 日本での民泊営業は取締まる事ができるが、海外での民泊仲介サイトは取締る法律がない。 そのため住宅宿泊事業法（民泊法）では、仲介業者に観光庁への登録、物件の貸手には自治体への届出を義務付ける。 仲介業者が違法民泊を掲載し続ければ住宅宿泊事業法（民泊法）違反で営業停止などの処分を受ける。 エクスペディア子会社のホームアウェイ、中国大手の途家（トゥージア）など他の仲介業者も住宅宿泊事業法（民泊法）に従う事を表明。 違法民泊を予約サイトから削除する。 物件の貸手は住宅宿泊事業法（民泊法）の施行前の３月１５日から自治体に届出できる。 それから仲介業者は適法民泊かを確認する。 【２０１８年２月８日】 |
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| 京都市、民泊条例案策定 |
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| 京都市は民泊を規制する条例案で、緊急時に迅速対応するため事業者に掛付要件を規定する。 事業者は民泊施設に約１０分以内に駆付けれる場所に管理者を置く事を求める。 但し、宿泊事業で実績がある場合は京都市長が認可する時間以内に駆付ける要件も例外規定で設ける。 避難通路の幅員が１．５ｍ未満の地域で民泊を営業する場合は同地域に管理者を駐在させる事を盛り込む。 ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）施行までに制定予定。 【２０１８年２月９日】 |
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| 日航、民泊企業提携 |
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| 日本航空は民泊仲介や運営を手掛ける宮城県仙台市の百戦錬磨と提携する。 日本各地の観光資源などを目玉に観光客を誘致する。 そのような地域は宿泊施設が少なく民泊を活用する考え。 【２０１８年２月９日】 |
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| 民泊解禁 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）施行により２０１８年６月１５日に全国で民泊が解禁になる。 民泊は空き部屋や空家を貸して宿泊させて活用し価値を生み出すシェアビジネス。 民泊事業者は自治体に届出し、戸建住宅やマンションなどで民泊を営む。 現行では旅館業法の簡易宿所として許可を得るか、国家戦略特区で届出する必要があるが、現状では無届出の闇民泊がはびこっている。 住宅宿泊事業法（民泊法）により一致規則に従えば誰でも全国で民泊を営む事ができるが、東京都、北海道、京都市などは独自条例にて規制を制定する予定。 観光庁によると民泊は事業として扱い、宿泊客のゴミは一般ゴミとは分けて事業ゴミで出す必要がある。 民泊事業者は各自で産廃業者に有料でゴミ回収を依頼しなければならず、これに違反すると廃棄物処理法に抵触する恐れがある。 また宿泊客がゴミを勝手に捨てれば不法投棄になる。 無届出の闇民泊の宿泊施設に宿泊客が敷地内に入ると不審者として住居不法侵入で住居侵入罪として警察に通報される連行される問題もある。 各関係省庁や自治体はこれら一つ一つ事前に問題解決していかなければ日本では民泊事業の繁栄を拒む事になる。 【２０１８年２月９日】 |
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| 他人と同居生活 |
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| 高齢者の住宅に血縁関係のない学生が間借りする事業が広がっている。 学生は安い家賃で借りる事ができ、高齢者は孤独の不安が解消される。 接点のない人を結ぶのは東京都練馬区にあるＮＰＯ法人リブ＆リブ。 入会金２万円と月会費３０００円、部屋を借りる学生は高齢者に家賃２万円を支払う。 京都府では次世代下宿事業の京都ソリデールを展開。 高齢者も学生も孤独などから解放され共に助け合い生活でき、病気など突発的事故などの発見や対応もできる。 また高齢者に不慮の出来事があればリブ＆リブが対応する。 学生は両親の了解も必要。 石川県白山市にある社会福祉法人・佛子園は、学生、高齢者、障害者を共同で生活する施設を運営。 各々がいたわり助け合う事で自然に明るさが出てくるという。 【２０１８年２月９日】 |
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| レンガ、マンションＱ＆Ａサイト |
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| 東京都港区の不動産情報サイトのレンガは、マンションやアパートのＱ＆Ａサイトを開設する。 レンガが掲載しているマンションやアパートの物件ごとの居住者や希望者が質疑できるようにする。 【２０１８年２月１２日】 |
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| Ａｉｒｂｎｂ、民泊運営支援 |
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| 民泊仲介サイト運営のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、日本での民泊運営支援事業を展開する。 開業の届出から家電等設備の設置、清掃などを一括で代行。 民泊事業者の負担を減らし開業促進する。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は闇民泊を排除するとともに合法民泊の物件を増加させ供給量を維持する。 支援会社の支援手数料は宿泊料の２割程度。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）のサイト掲載物件は無許可の闇民泊がある。 ２０１８年６月１５日施行する住宅宿泊事業法（民泊法）までに掲載物件から闇民泊を排除する方針。 掲載物件を確保するために民泊開業を支援する。 届出は行政書士法人、清掃やリネン交換は東京建物、家電家具はビックカメラ、通信サービスはソフトバンクが担当する。 【２０１８年２月１３日】 |
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| 野村不動産、垂水駅前再開発 |
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| 野村不動産は、神戸市垂水区のＪＲ及び山陽電鉄の垂水駅北側にある商店街の再開発を手掛ける。 地権者で構成される市街地再開発組合から委託。 野村不動産は地上３０階建て、総戸数２７０戸の分譲マンションと商業施設を建設予定。 【２０１８年２月１４日】 |
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| 民泊解禁、法施行 |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される。 ＪＴＢが仙台市の百戦錬磨と提携、楽天がＬＩＦＵＬＬと共同で会社を立ち上げるなど各企業も参入を表明している。 世界的には民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が民泊施設の情報提供をしている。 ただ、今まで民泊を営むには旅館業法の簡易宿所の許可を取るか、国家戦略特区内で民泊の届出をしなければならない。 現状では無許可等の闇民泊が蔓延し、厚生労働省の調査では適法な民泊は１６．５％しかない。 住宅宿泊事業法（民泊法）施行後、民泊を営むには住宅宿泊事業者として自治体に届出が必要になる。 民泊は２タイプあり、家主同居型と家主不在型に分けれれる。 一般住宅を民泊として活用するには、家主同居型で部屋の広さが５０㎡以下と制限される。 ５０㎡超の場合はホテルなどと同様の扱いになる。 住宅宿泊事業者は、宿泊室や浴室、トイレを清掃して衛生を保ったり、宿泊者の本人確認をして名簿を作成する義務がある。 家主不在型はホテルなどと同様に、自動火災報知機や停電時に点灯するバッテリー式の非常用照明器具を設置する義務がありコストも掛かる。 宿泊室管理業務は国土交通省が登録する住宅宿泊管理業者に委託する必要がある。 年間１８０日までという制限もあり、都市部の自治体では住居専用地域などでは平日の民泊営業を制限する動きもある。 住宅宿泊事業者はゴミ出しも地域の一般ゴミに出す事ができず、各自で産業廃棄物処理業者に有償で依頼しなければならない。 仮に宿泊者が一般ゴミとしてゴミ置場に出すと廃棄物処理法違反に問われる事もある。 また分譲マンションなどの１住戸で民泊を営む場合は火災保険にも加入した方がよい。 管理組合が加入するマンション総合保険が対象としているのは、一般的に自らが居住の用に供する目的のみで、賃貸借や宿泊などは適用外になる。 施設賠償をオプションで加入している場合もあるが、各自で火災保険に加入する事が望ましい。 民泊での営業利益は雑所得として申請する必要がある。 【２０１８年２月１４日】 |
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| ジェイエスビー、賃貸物件探し |
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| 学生向け不動産賃貸業のジェイエスビーは、学生向けに仮想現実（ＶＲ）で賃貸物件を内見できるサービスを展開する。 店舗にゴーグルを置きそこで物件の室内を見る事ができる。 ゴーグルでは、物件外観や内観、共用部分などが３Ｄの仮想現実（ＶＲ）技術で見る事ができる。 地方の若者が土地勘のない学校近隣で物件を探すのは手間と時間がかかるため、その無駄や労力を省くサービスとなる。 【２０１８年２月１５日】 |
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| 近畿圏、マンション契約率好調 |
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| ２０１８年１月の新築マンション契約率は７８．１％で好調。 大阪市内でタワーマンションが発売され、販売単価も上昇した。 発売戸数は１０９１戸と下落傾向にある。 １住戸あたりの価格は４０１７万円で１㎡あたり６８万円（２２４万円／坪）と高水準。 【２０１８年２月１５日】 |
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| 大阪市大正区のリフォーム賃貸マンション |
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| 大阪市大正区の千島団地は全住戸全面改装が認められているＤＩＹ（日曜大工）住宅。 千島団地は築４０年以上の５棟が配置された総戸数２２３６戸で、都市再生機構（ＵＲ）の賃貸マンション。 賃借した住戸を改装するには管理会社に改装計画を申請して許可を得る。 基本的には退去時の原状回復義務もない。 都市再生機構（ＵＲ）がＤＩＹ（日曜大工）住宅に転換した理由は、大阪市大正区の高齢化で人口減少傾向にあった事。 千島団地がＤＩＹ（日曜大工）住宅を導入後、若者の流入が相次いでいる。 【２０１８年２月１５日】 |
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| 賃貸物件、室内確認 |
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| 賃貸物件の室内を見学する際に持参するものとして、メジャー、カメラ、家具家電の寸法メモ。 持っている家具家電が希望する室内の寸法に合うかをメジャーで測り、カメラで撮影しイメージを沸かせる。 コンセントの位置も確認。 家電の容量も重要で、分電盤に記載されている契約アンペア数も確認。 シングルマンションは２０Ａが一般的だが、ファミリーマンションは３０Ａ以上が多い。 ワット（Ｗ）÷１００＝アンペア（Ａ） 持っている家電のワット（Ｗ）を調べ契約アンペア内に収まる計算しよう。 キッチン、浴室、洗面、トイレの水回りは必ず流水確認をする。 ネット環境や携帯電話の電波状況も確認が必要。 夏場・冬場の環境も想定し、夏場なら西日などの暑さ、冬場なら北側の結露など。 【２０１８年２月１７日】 |
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| 大和ハウス工業、中国でマンション開発 |
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| 大和ハウス工業は中国で住宅開発を展開する。 中国では住宅建設抑制していたが、２０１７年頃から不動産在庫が減少してきた。 江蘇省南通市で１７００戸のマンションを開発する。 ３０階建て前後の高層マンションを２０棟弱を建設する。 販売価格は１００㎡クラスで３５００万円程度。 住友商事も杭州でマンション開発を進める。 【２０１８年２月１９日】 |
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| 高級中古マンション取扱い |
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| 東急リバブルは都心部の高級中古マンションを取扱い強化する。 家具などを配置するホームステージングで買いやすくする。 都心の高級中古マンションに絞ったグランタクトを立ち上げた。 金融機関とも提携し住宅ローンも５億円まで金利優遇する。 【２０１８年２月２２日】 |
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| 新築マンション発売増加 |
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| ２０１７年の全国新築マンション発売戸数は７万７３６３戸。 投資用ワンルームマンションが増加傾向の近畿圏や、首都圏も増加に転じている。 全国平均価格は４７３９万円と上昇傾向。 《事業主の発売戸数上位》 １位：住友不動産・・・７１７７戸 ２位：プレサンスコーポレーション・・・５２６７戸 ３位：野村不動産・・・５１５８戸 ４位：三井不動産レジデンシャル・・・３７８７戸 ５位：三菱地所レジデンス・・・３１０１戸 ６位：大和ハウス工業・・・２０９８戸 ７位：日本エスリード・・・２０１７戸 ８位：あなぶき興産・・・１７９８戸 ９位：積水ハウス・・・１５０３戸 １０位：タカラレーベン・・・１４６７戸 【２０１８年２月２２日】 |
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| 中古マンション価格下落 |
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| ２０１８年１月の首都圏の中古マンション平均希望売出価格は７０㎡（２１坪）換算で３５９８万円（１７１万円／坪）と下落した。 供給は増加傾向だが需要が伸びていないため成約が成立しにくい。 【２０１８年２月２３日】 |
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| 中古マンション価格サイト |
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| 不動産情報サイトを運営する大阪市のイクラは、関西の中古マンションなどの成約事例をまとめたサイトを開設した。 不動産仲介業者からの情報を基に成約価格等を掲載。 サイト名はイクラ不動産で、大阪府、兵庫県神戸市などの中古マンション成約事例をまとめている。 閲覧は無料で、掲載する物件を仲介等をした不動産会社から登録料を募る。 【２０１８年２月２４日】 |
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| スルガ銀行、シェアハウス投資問題 |
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| スルガ銀行は、女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車への投資トラブルで、建設資金等融資の実態調査をしている。 所有者（家主）に家賃保証していた運営会社が、家賃支払いを停止している。 シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営していたのは東京都中央区のスマートデイズ（旧スマートライフ）。 投資話で所有者を募り資金はスルガ銀行が融資していた。 建物を建設し、その後はスマートデイズが一括借上（サブリース）して女子学生と賃貸借していた。 ２０１２年に創業したスマートデイズは、３０年の長期定額家賃保証をうたい事業を拡大、不動産投資に興味がある投資家を募り建設させ、１０００棟近い物件を運営管理している。 だが、２０１７年１０月頃から所有者に家賃減額を通告、２０１８年１月には支払いが停止した。 スルガ銀行ではスマートデイズの物件の大半を融資している。 【２０１８年２月２４日】 |
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| 京都市、民泊条例制定 |
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| 京都市は、民泊管理者に緊急時に１０分以内に駆付けられるよう義務付けるなどの民泊条例を制定した。 ２０１８年６月１５日の住宅宿泊事業法（民泊法）施行に合わせる。 悪質な民泊業者排除と良質な民泊普及を促す狙い。 主な条例項目は、住居専用地域での民泊は町家や家主滞在型などを除き、冬季の閑散期の６０日間のみ営業限定。 緊急時に民泊施設管理者が１０分以内に駆付けられるよう駐在を義務付ける。 京都市の民泊条例は、家主不在型の民泊営業は事実上困難といえる。 一般社団法人・京都簡易宿所民泊協会は、情報技術活用で適切な対応がとれる体制構築を前提に要件緩和を求めている。 不動産業者のフラットエージェンシーは、京都市北区で７棟の京町家を民泊施設として運営予定。 京町家などを手掛ける八清は、マンスリーマンションの賃貸物件などの民泊活用も視野に入れている。 京町家は１棟単位で１泊２万円～４万円程度。 他の自治体も民泊条例を制定している。 《関西自治体の民泊条例》 ●滋賀県・・・ＪＲ南草津駅周辺は日曜日正午から金曜日正午までは禁止で、宿泊は金・土曜日のみ。 ●京都府・・・学校や保育所周辺での営業を制限し、京都市近郊は厳しく、京都府北部や南部は緩めの規制。 ●大阪市・・・近隣住民への事前説明を義務付け、営業日数や区域の制限は設けず。 ●堺市・・・住居専用地域で家主不在型は平日の営業禁止、近隣住民に事前説明を義務付け。 ●奈良県・・・奈良市以外の奈良県全域で住宅地域での営業を容認。 ●奈良市・・・ならまちでの繁忙期の平日営業規制。 【２０１８年２月２４日】 |
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| 民泊を地域観光振興へ |
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| ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）が施行する前、３月１５日から各自治体に民泊事業者の届出が始まる。 大手企業などが民泊事業に参入を表明、住宅の所有者などが民泊を活用する下地ができた。 営業日数は１８０日以内で、各自治体は条例で営業日数を抑制できる。 特に大都市ではゴミ問題や騒音など民泊に伴う苦情が多発している。 住宅宿泊事業法（民泊法）ではこのような問題が発生した場合、民泊事業者は数十分で駆付けられるよう駐在が義務付けられた。 民泊施設でのゴミは事業用ゴミとして通常の一般ゴミとして出す事はできない。 民泊事業者が戸別に産業廃棄物処理業者に委託し有料でゴミ収集してもらう必要がある。 民泊用ゴミも民泊施設の敷地内に置場を設置する義務も生じる。 賃貸マンション１棟や戸建て住宅なら可能だが、分譲マンションでの民泊営業は事実上不可能となる。 民泊仲介業者も観光庁に登録する義務がある。 違法民泊を掲載した場合はそれなりの制裁が下る。 これら法令遵守し適切な民泊を推進する事が望ましい。 【２０１８年２月２４日】 |
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| Ａｉｒｂｎｂ、民泊の方針 |
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| 民泊仲介業者のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は日本でも民泊を手掛ける。 現在は違法民泊も掲載されている可能性があるが、２０１８年６月１５日に施行される住宅宿泊事業法（民泊法）に対応できる体制が必要となる。 違法民泊の排除、また適法民泊であっても民泊事業者が法令遵守しない場合、サイト経由で宿泊した民泊利用者の不法行為に対する対応等の責任問題も問われる事になる。 単なる仲介しただけで問題は民泊事業者と利用者の当事者間にあるでは困る。 日本で民泊関連事業を営む事業者として責任ある事業展開として電話番号と住所を明記した苦情窓口を設け迅速に行動できる体制を望む。 【２０１８年２月２４日】 |
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| 賃貸マンションの防犯性能 |
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| 不特定多数の人が出入りする賃貸マンション。 一般的な防犯対策はエントランスのオートロックと建物内に設置してある防犯カメラ等です。 但し、これだけでは不十分といえます。 分譲マンションでは住戸内に警報装置が設置され感知すると提携する警備会社に連絡が入るセキュリティがあるが、賃貸マンションでも同機能を装備した物件を選ぶといい。 駐車場や駐輪場など建物敷地内に人感センサーライトがあると不審者侵入の抑止力になる。 賃貸マンションでは物件によって共用設備の格差がそのまま家賃の高低につながり、家賃が安いからといって決めるのは早計である。 【２０１８年２月２４日】 |
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| ３月１５日、民泊登録開始 |
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| 観光庁は住宅宿泊事業法（民泊法）施行に伴い２０１８年３月１５日から民泊事業者や民泊仲介サイト業者の登録を受け付ける。 民泊対応のためコールセンターも開設し苦情等を受け付ける。 民泊は家主不在型が大半を占めるため、管理者を明確に駐在させる必要があり、住宅宿泊管理の受託標準契約書も作成する。 【２０１８年２月２７日】 |
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| スルガ銀行、シェアハウス問題対応 |
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| スルガ銀行は女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車への投資トラブルで、融資した物件所有者に一時的に返済猶予を決めた。 所有者は東京都中央区のスマートデイズ（旧スマートライフ）から投資目的でシェアハウスの運営を薦められ建物を建設し、その資金をスルガ銀行が融資していた。 シェアハウスはスマートデイズ（旧スマートライフ）が所有者から転貸（サブリース）し家賃保証していたが、資金繰りが悪化して支払いが滞っている。 そのため所有者も家賃収入が入らなくなりスルガ銀行に対してローンの支払いができず債務不履行に陥った。 一部所有者はシェアハウス投資案件の口利きをスルガ銀行も加担したとして返済停止通知書を銀行側に提出した。 このままではローン返済の資金が入らないまま所有者は建物と借金だけが残る形となる。 【２０１８年２月２８日】 |
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| ３月 | |
| 兵庫県、民泊規制 |
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| 兵庫県は民泊条例を制定した。 住居専用地域や子育て施設周辺での営業を禁止し、兵庫県豊岡市の城崎温泉などの地域も期間制限する。 兵庫県への観光客は増加傾向にあるが、県内の既存宿泊施設の稼働率は上がっていないため、それら施設利用を優先する。 同じく神戸市も民泊条例を制定し、有馬温泉などの地域も期間制限する。 【２０１８年３月３日】 |
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| 賃貸住宅、ＩｏＴ活用 |
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| ＩｏＴを搭載した賃貸住宅が誕生している。 スマートフォンを操作し住戸設備を稼働や停止する事ができる。 東急リバブルの賃貸マンション・リバーレは、スマートロックやスマートフォンによる家電設備操作ができる仕組みを標準装備する。 玄関ドアをスマートフォンなどで施錠解錠したり、住戸内のエアコンや照明の稼働停止させたりできる。 レオパレス２１やインベスターズクラウドなど、賃貸住宅は家電設備とネットワークをつなぐＩｏＴ化が進む。 【２０１８年３月３日】 |
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| 政府、民泊規制に懸念 |
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| 政府の関係者は、各自治体の民泊規制に対し過度な条例は適切ではないと懸念している。 東京都大田区や京都市などは住宅地での民泊を規制する方針。 地域住民から利用客の騒音やゴミ出しなどのマナー違反に対し不安に感じている。 【２０１８年３月６日】 |
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| 民泊、自治体規制強化 |
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| ２０１８年３月１５日から民泊事業の届出が開始され、６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される。 各自治体は先立ち条例で民泊規制を強化している。 近隣住民の生活環境悪化により苦情増加を防ぐ狙い。 民泊を推進する政府との温度差が出ている。 長野県軽井沢町では民泊論争が繰り広げられている。 軽井沢町の別荘地は静寂な環境を求めて人々が集まるため、別荘地を民泊として利用すると環境が乱れる恐れがあり資産価値も下がるとし全面禁止を掲げる。 そこに星野リゾートが別荘の民泊利用を検討している。 軽井沢町は別荘に月１回以上泊まると固定資産税を軽減する措置がある。 ただ空き家状態の別荘も多い。 東京都の各自治体も民泊規制強化に動く。 建物の構造や消防設備など規制は多岐にわたる。 家主が同居しない一定以上の広さの物件はホテルに近い消防設備や耐火構造が求められる可能性がある。 消防署の確認を受けた通知添付を求める。 民泊専用の新築マンションは届出できない。 などの指針が並ぶ。 大手不動産会社は慎重な動きを見せる。 法整備が不十分で住民とのトラブルが予想される中、苦情が出ればマンションブランドの価値を損なうとする。 更に宿泊施設不足ならホテル建設の方が収益性が高いとしている。 違法民泊対策も自治体の人員や予算が追い付いていない。 政府は罰金引き上げするが、違法民泊を隅々まで取締れる保証はない。 【２０１８年３月１１日】 |
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| 空室物件偏差値 |
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| 北海道札幌市のライドブレインは人工知能（ＡＩ）とビッグデータを活用した賃貸住宅の空室対策サービスを東京都と北海道で始める。 物件オーナーに空室物件とその周辺物件の条件を比較させ、偏差値を割出して賃料等を改善させる提案をする。 サービス名は“満室ナビ”で物件住所、建物設備、家賃、築年数などを入居済の周辺物件と比較し項目ごとに偏差値を提示し、利用料は１件５０００円。 【２０１８年３月１２日】 |
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| 民泊家主向け支援 |
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| 東京都品川区にある会計ソフトのフリーは、民泊家主向けに認可届出から確定申告までをセットにした支援サービスの“民泊開業フリー”を始める。 無料で民泊開業に必要な届出書類を作成でき、有料で付加サービスを提供する。 【２０１８年３月１２日】 |
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| 民泊全国解禁にむけて |
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| ２０１７年６月に住宅宿泊事業法（民泊法）が成立し、２０１８年３月１５日から民泊事業者の届出が始まり、６月１５日に法施行する。 以前は無届の民泊も暗黙の状態で営業していたが、法成立した事により闇民泊は違法行為として処罰を受ける。 更に届出を申請した民泊施設は各自治体の条例等で規制の網が掛かり思うように収益を上げる事ができない。 主な要因は営業日数１８０日と苦情への駆付け義務。 ただ企業は商機と捉え、楽天、全日空、住友林業などは質の高い民泊運営を目指す。 観光庁も、闇民泊を排除し健全な民泊市場を目指すとしている。 【２０１８年３月１３日】 |
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| 大阪市、民泊苦情対応義務付け |
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| 大阪市は民泊に対する近隣住民による苦情対応を民泊事業者に義務付ける。 更に小学校の周辺１００ｍ以内は平日での営業を禁止する。 道路幅が狭い住宅専用地域でも規制を検討。 【２０１８年３月１４日】 |
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| はびこる闇民泊 |
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| ２０１７年１２月２６日、観光庁および厚生労働省の担当部署から民泊仲介事業者に通知が送達された。 “違法物件の仲介防止に向けた措置について”と題された案内文には、通知に従い適切な措置を講じられたいと記していた。 仲介サイトに違法な闇民泊の削除を求めるものであり、民泊仲介事業者に対して法令順守の体制を整えなさいというもの。 送達先は、アメリカのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）、中国の途家・自在客・住百家、日本の百戦錬磨など。 民泊仲介事業者は観光庁に対して違法民泊は掲載されていない事を報告しないと２０１８年６月１５日から正式な営業ができないという。 それに伴いエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）では民泊宿泊施設を登録する際、届出番号などの記入が必須になる。 但し、ＳＮＳや暗証番号で閲覧するサイトなどは監視不能となり摘発できない状態でいる。 【２０１８年３月１４日】 |
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| 無許可物件掲載中止 |
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| アエビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は２０１８年６月１５日に施行する住宅宿泊事業法（民泊法）に合わせて無許可物件の掲載を取りやめる。 観光庁は民泊仲介事業者に無許可物件の排除を求めている。 それに先立ち３月１５日から民泊事業者が登録する際にサイト上に届出番号を入力するようにする。 【２０１８年３月１５日】 |
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| 自治体、民泊に翻弄 |
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| ２０１８年２月２８日、大阪市東成区中道の民泊施設で殺人事件が発生した。 犯人のアメリカ人は民泊仲介サイトでこの民泊施設を利用した。 ２０１７年７月には福岡市で民泊家主が宿泊客の女性を乱暴した。 暴行、盗撮、薬物、犯罪拠点、民泊施設で繰り広げられる悪行。 京都市では家主不在型の民泊事業者に対して緊急時駆付けを１０分以内と義務付けた。 兵庫県も住宅専用地域や子育て施設の周辺１００ｍ以内、景観地区で全面禁止とした。 無許可営業の物件は自治体が立入検査でき罰金も請求できる。 それに伴い綜合警備保障（ＡＬＳＯＫ）では防犯カメラ設置等の民泊関連の問合せが増加。 民泊は迷惑施設として取り扱われないためにもきちんとした対応が不可欠。 【２０１８年３月１５日】 |
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| 民泊事業者受付開始 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）に関わる民泊事業者の物件届出が３月１５日から始まった。 届出認可されれば６月１５日より民泊営業が可能になる。 ただ闇民泊への対応が不十分な事もある。 【２０１８年３月１５日】 |
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| 民泊、事業者の届出開始 |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行されるのを前に、３月１５日から民泊事業者の登録届出が開始された。 ただ、初日の届出は静かな出だしだった。 更に各自治体が住民の不安な声を反映し規制を強めている。 民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）も初日に登録し、アメリカのホームアウェイや中国の途家（トゥージア）も登録予定。 住宅宿泊事業法（民泊法）は旅館業法や国家戦略特区などに比べて民泊事業を開始しやすいが、各自治体が民泊規制強化しているため使い勝手が悪くなっているのも事実である。 【２０１８年３月１６日】 |
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| 民泊、様々なアイデア運営 |
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| 新潟県上越市の高田地区では空き家が多いため町家を民泊に活用する取組が始まっている。 その一つが“雁木のまち再生”という団体。 “雁木のまち再生”は空き家を買取り宿泊施設とした改修し、物件管理を移住者に任せている。 東京の品川にあるタワー賃貸マンションのビュロー品川を運営しているスペースデザインでは、賃貸住戸の次の賃借人が決まるまで民泊として運用する考え。 住宅宿泊事業法（民泊法）が使い勝手が悪ければ旅館業法の元で運営する事も一つ。 【２０１８年３月１６日】 |
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| 神戸市、歴史的建造物復元マンション |
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| 三菱地所レジデンスは、神戸市中央区にあるファミリアホールの歴史的建造物の外壁をそのまま活用し高層マンションを建設する。 地上３３階建てのザ・パクハウス神戸タワーで、１９００年に竣工したファミリアの元本社ビルを活用、建物は神戸市の景観形成重要建築物等に指定されていた。 【２０１８年３月１６日】 |
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| 近畿圏、新築マンション契約好調 |
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| ２０１８年２月の近畿圏のマンション市場動向は、契約率が８３．９％と好調だった。 ファミリー層のマンション購入が高まっている。 発売戸数は１８１８戸だった。 【２０１８年３月１６日】 |
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| 大阪市、違法民泊撲滅チーム結成 |
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| 大阪市は違法民泊撲滅チームを立ち上げる。 大阪府、大阪市、警察等と連携し違法民泊情報を共有して指導し、従わない悪質事業者は刑事告発を検討する。 大阪市の条例も変更し、小学校周辺１００ｍ以内や狭い道路の住宅専用地域などは民泊を禁止する。 外国人宿泊客の旅券写しの保存や周辺住民からの苦情対応も事業者に義務付ける。 【２０１８年３月１６日】 |
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| シェアハウス融資、スルガ銀行にトラブル |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車への投資案件で融資を担ったスルガ銀行に対して、金融庁が銀行法に基づく報告徴求命令を出した。 スルガ銀行は殆どの投資家に資金を融資を実行していた。 スマートデイズ（旧スマートライフ）が運営するシェアハウスをスルガ銀行が投資家に融資して建設。 その後、スマートデイズ（旧スマートライフ）が一括借上（サブリース）し家賃保証している。 融資はスルガ銀行横浜支店がほぼ全て担った。 ２０１８年からスマートデイズ（旧スマートライフ）からの投資家に対しての賃料が滞り支払いが停止。 投資家は家賃を元資にしていた借入金を返済できなくなっている。 取引案件では、市場価格より大幅に上回る土地取得や、預金残高や源泉徴収票の偽装なども見つかったという。 金融庁はスルガ銀行に対してこうした不正を見抜けなかった事に報告を求めている。 【２０１８年３月１７日】 |
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| 各自治体、民泊規制強化 |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行する前に、空き部屋を有料で止める民泊に関して各自治体が規制強化をはかっている。 ３月１５日の民泊事業者の登録・届出で出足は鈍い状態。 関東は７割、関西は６割近くの自治体が規制条例を作成する。 住環境悪化に伴う住民の声を無視できない自治体と、観光立国を目指し民泊推進をはかる政府や民泊事業者との温度差がある。 主な規制は下記の通り。 ・住居専用地域・美観地区や学校から半径１００ｍ以内での禁止。 ・平日禁止で土日曜日のみ営業可や年間１８０日以内を更に減日。 ・数分以内に駆付け管理者の設置。 ・宿泊者に身分証を発行。 ・民泊事業者の自治会等の加入。 ・違法行為に対し１００万円以下の罰金。 《簡易な宿泊施設》 【事業概要】住宅宿泊事業 【適用法】住宅宿泊事業法 【特徴】全国で解禁、但し自治体が条例規制を制定 【営業日数上限】年間１８０日 【事業概要】特区民泊 【適用法】国家戦略特区法 【特徴】特区認定を受ける自治体のエリアのみ可、２泊３日以上 【営業日数上限】なし 【事業概要】簡易宿所 【適用法】旅館業法 【特徴】設備や衛生での条件や許可が必要 【営業日数上限】なし 【２０１８年３月１９日】 |
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| タワーマンション併設開発活発 |
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| 都心の市街地再開発事業に不具合が生じてきた。 タワーマンションを併設する再開発事業が１９９０年代前半は１５％だったのが、２０１６年～２０２０年には５０％近くに増加する。 都市再整備の趣旨が住宅大量供給にとって代わっている。 市街地再開発の根拠法制定は１９６９年で、主要な駅前でも古い木造住宅や商店が密集しており、都市機能を低下させていたため。 行政は再開発事業に民間の力を借りて、自治体は公共事業の貢献を要請する一方、要件を満たせば整備費の２／３を国と折半で補助する。 経済成長時は機能的に効果が発揮でき、成功例としては東京都港区の六本木ヒルズがある。 ただ近年では再開発事業の主体がタワーマンションなど分譲集合住宅に偏っている。 再開発によるタワーマンションは計９万２０００戸と、高層建築物の１／４に達する。 住宅に偏重する要因は再開発地域の土地の地権者に等価交換する権利と、更に保留床を売却して事業費を捻出する事にある。 そこで売却しやすい分譲マンションに主眼が置かれた。 東京都国分寺市の国分寺駅北口で再開発事業は、当初、商業ビルを建設し売却する計画だったがリーマンショックの影響で頓挫しタワーマンションに切替て売却した。 事業を後押しするのは自治体からの補助金。 ここ３０年間のタワーマンション込の再開発事業への補助金は累計で１兆３０００億円で総事業費の２０％弱を占める。 但し、補助金は分譲マンション自体には出ないため、既存建物解体費や公共公園などに充てられている。 そうした事で補助金を使って分譲価格を低く設定し売却しやすくなっている。 こうした自治体を巻き込んだ一等地での乱開発は、東京都心部や川崎市など一部地域の人口増加によって弊害も出てきている。 今後、増え続けるタワーマンションとインフラ整備や老朽建物管理などにも目を向けなければならない。 《タワーマンション》 タワーマンションとは高さが６０ｍ以上で階高２０階以上が民間の定義となっている。 １９７１年に竣工した東京都港区にある１９階建ての三田綱町パークマンションが第１号とされている。 １９９７年には廊下など共用部の床面積を容積率から外した建築基準法改正により高層マンションが増加した。 ２０１８年現在では全国で１４００棟３８万戸程ある。 今後はタワマン節税として問題となった高層階への固定資産税増税も控えている。 【２０１８年３月２１日】 |
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| 分譲マンション、修繕積立金不足 |
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| マンション建物の修繕に必要な修繕積立金不足の管理組合が全国で７５％あるという。 必要な修繕工事を実施できない状態になりかねないが、修繕積立金引上げの同意を得るには難しい事情もある。 更に都心のタワーマンションは修繕工事も高額になるため隠れた問題と言われている。 一般的にマンション建物の大規模修繕工事は１２年周期が適切とされる。 その間に長期修繕計画を勘案しながら必要項目を付加する。 特に築２０年を経過すると建物だけでなく設備も更新するため費用が高額になる。 国土交通省が２０１１年に策定した修繕積立金の指針では、１５階建て未満は１㎡あたり月額１７８円～２１８円、２０階建て以上のタワーマンションは月額２０６円を目安にしている。 修繕積立金を引き上げるには管理組合の総会で過半数の決議が必要で、更に管理規約に修繕積立金額が明記されていると規約改定に伴う特別決議により３／４以上の決議が必要。 ただ、建物の老朽化に伴い所有者も高齢化し収入に限界があり値上げ出来ない状況にあり、若年層は生活費や養育費に費用がかかり反対する事が多い。 埼玉県川口市のエルザタワー５５は修繕積立金が１㎡あたり月額９３円で、２０１７年２月に１２億円をかけて大規模修繕工事を実施した。 但し次期の大規模修繕工事を実施する際には資金不足になる可能性がある。 タワーマンションは誕生してからまだ２０年程度のため、建物劣化の他に設備更新工事の実績が乏しく、長期修繕計画が適正に策定できていない管理組合が多い。 マンション管理組合の修繕積立金が不足した場合、修繕工事費用を借り入れる事もできる。 住宅金融支援機構が手掛けるマンション共用部の大規模修繕工事向け融資は増加傾向にある。 修繕積立金の引き上げに対する合意形成が取れず、借入に頼る管理組合が多い。 修繕積立金基金に余裕があっても低金利のため借入するケースもあるが、建設費高騰による工事費が増額になり融資が膨らむ傾向にある。 また、築年数１０年未満のマンションでもタイル剥落など施工不備の可能性で工事費用が膨らみ、管理組合が施工不良として事業主や施工会社に損害賠償を求める訴訟を起こす事もある。 ただ修繕積立金不足の抜本的な解決には至らない。 《大規模修繕工事》 マンション建物の経年劣化に伴う修繕工事を適切な時期に実施し、快適な生活や資産価値を維持している。 国土交通省は修繕工事概要について、原状回復工事を補修、性能向上を改修としている。 修繕工事は２５年～３０年間の長期修繕計画に基づき、５年ごとに見直し事が望ましいとしている。 主な項目は、仮設工事、屋上防水、外壁塗装、給水管と排水管、昇降機など１９項目が挙げられている。 修繕工事は区分所有者が毎月支払うの修繕積立金が充てられる。 長期修繕計画と組合決算書を照らし合わせて修繕積立金が不足するかどうかが分る。 【２０１８年３月２７日】 |
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| 東京都江東区、マンション開発規制 |
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| 東京都江東区は子供の増加に伴いファミリー層マンション開発に規制をかける。 湾岸部のタワーマンション建設ラッシュのため近隣の学校等が不足している。 総戸数１５１戸以上のファミリー層マンションの住戸を８割未満に抑える条例を制定。 専有面積４０㎡以上の住戸を全体の８割未満に抑え、単身者向けの２５㎡以上～４０㎡未満を２割以上確保するよう義務付ける。 【２０１８年３月２９日】 |
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| 賃貸住宅、退去時の原状回復義務 |
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| 賃貸住宅を退去する際に借主が部屋内のリフォームをどこまで費用負担するのか問題になる。 一般的には毎月支払う賃料の中に部屋内の汚損に対する費用が含まれており原状回復は貸主負担になる。 但し、故意等による汚損や破損は借主負担になる。 また長期間、住んでいた場合は建材の減価償却があるため汚れていても５年以上であれば価値はゼロとなるため借主負担はありません。 問題に発展した場合は国土交通省のサイトにもガイドラインが掲載されており、また各自治体の担当窓口で相談する事もできます。 【２０１８年３月３０日】 |
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| 新築マンション管理費上昇 |
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| 新築マンションの管理費上昇。 人手不足による管理員や清掃員の人件費が上昇、管理費への転換している。 ２０１７年の首都圏の新築マンション管理費の１㎡あたり月額２４１円。 東京都千代田区や新宿区で管理費が２倍に上昇した物件もある。 【２０１８年３月３１日】 |
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| ４月 | |
| 東京都心、タワーマンション規制 |
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| 大規模マンションの建設により人口増加し教育施設が足りなくなっている。 東京都中央区、港区、江東区、品川区は特に深刻。 都心部の自治体は住民回帰を目的に市街地再開発でタワーマンションなどの建設を許可し人口増加を推進した。 ただここにきて学校等の施設が足りなくなる問題が噴出。 今後は容積率緩和やファミリーマンションの建設の規制を強化する自治体が出ている。 【２０１８年４月１日】 |
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| グランディーズ、訪日客向け宿所 |
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| 大分市のグランディーズはアパートを簡易宿所に活用し訪日客向けの宿泊施設の展開を考える。 【２０１８年４月２日】 |
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| 賃貸マンションの事故物件 |
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| 自殺や他殺など居住者等が亡くなった住戸は、嫌悪感を抱く不具合の心理的瑕疵がある事故物件として取り扱われる。 借主は平穏な生活を営む権利があり、心理的瑕疵はその属性を備えていない。 そのため賃貸借契約前の重要事項説明で告知義務があります。 ただし、法律ではどの程度で告知義務が生じるのか策定していません。 殺人事件は告知義務があると言えますが、孤独死は事故物件として取り扱わない場合が多いです。 自殺は時間が経過すれば嫌悪感が希薄化するとされています。 自殺の告知義務は一般的に１年以内とみられます。 単身用賃貸マンションでは、自殺から１年間は賃貸不能期間となり、その後２年間は通常賃料の半額と算定しています。 【２０１８年４月６日】 |
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| スマートデイズ、民事再生法 |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営する東京都中央区のスマートデイズが民事再生法の申請をした。 シェアハウスのサブリース事業で資金繰りに行き詰まり賃料支払が滞った。 【２０１８年４月１０日】 |
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| 民泊で盗撮 |
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| 民泊事業者が宿泊施設に隠しカメラを設置して盗撮する事件が多発している。 ２０１７年６月には福岡市博多区の違法民泊施設で旅行者がベッド上の火災感知器に違和感をおぼえ、カバーを開けたら小型カメラが設置してあった。 この民泊事業者の不動産経営者は、当初は室内に防犯カメラを設置していたが興味本位からベッド上にも小型カメラを仕込んで盗撮をしていた。 他の地域でも被害が相次ぎ、警察は違法民泊の旅館業法違反と盗撮の軽犯罪法違反で摘発している。 このような被害を抑止するため迷惑行為防止条例を制定している自治体もある。 但し、民泊の宿泊施設は公共施設と違い、個人所有の室内になるため防犯カメラという趣旨になると摘発は難しくなる。 【２０１８年４月１０日】 |
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| 投資マンションの賃料下落 |
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| ２０１８年３月の分譲投資マンションの平均賃料は首都圏では１㎡あたり２７２７円で下落した。 東京都区部は３５０８円と下落。 【２０１８年４月１４日】 |
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| シェアハウス投資のトラブル |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズが経営破綻したことにより、投資家に融資していたスルガ銀行に金融庁の立入検査が入った。 建設費用を融資したスルガ銀行は、審査の書類を改ざんするなど不正行為に役員が関与した疑いがある。 １億円前後の１棟のスマートハウスを投資家がスルガ銀行から借入し建物建設をした後、スマートデイズが１棟借上げ（サブリース）して賃貸に出していた。 但しスマートデイズが投資家に賃料未払が発生しトラブルとなっていた。 スルガ銀行は投資家７００人に融資し、融資総額は１０００億円規模となる。 【２０１８年４月１４日】 |
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| シェアハウス投資のスマートデイズ経営破たん |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズが経営破綻した。 東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請した。 ただ、投資家などからは民事再生法ではなく破産管財人の管理下で破産手続きを求めている。 スルガ銀行による建設資金融資の書類改ざんなどが疑われ金融庁は立入検査した。 【２０１８年４月１５日】 |
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| シェアハウス問題 |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズが経営破綻した事により、大半の所有者に融資を実行したスルガ銀行は契約上は有効との認識を示した。 投資家は、サブリースの運営会社のスマートデイズから賃料収入を返済原資にする仕組みで賃料の支払いは止まっているが、所有者の返済義務は消えないと主張している。 大半の物件は立地条件が悪く、満室でも毎月返済額に届かず、実勢価格より借入額がかなり水増しされているため売却しても負債だけが残る。 【２０１８年４月１６日】 |
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| 新築マンション契約不調 |
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| ２０１７年度の首都圏の新築マンションの契約率は平均６８．８％で若干の不調気味。 発売戸数は３万６８３７戸で価格の高止まりが重荷となっている。 東京２３区や神奈川県は好調だが、千葉県や埼玉県などが足を引っ張っている。 １住戸の平均売出価格は５９２１万円とバブル期並の高水準。 【２０１８年４月１７日】 |
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| 近畿圏、新築マンション供給増加 |
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| ２０１７年度の近畿圏の新築マンション供給戸数は１万９８４９戸と、大阪市内を中心に増加傾向。 平均契約率は７６．６％で好調。 １㎡あたりの売出単価は６３万円（２０８万円／坪）と１９９１年の７３万円（２４１万円／坪）以来の高値水準。 【２０１８年４月１７日】 |
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| 民泊、セブンイレブンで手続き |
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| セブンイレブンはＪＴＢと組んでコンビニエンスストアで民泊のチェックイン拠点として活用する。 店内の専用端末で本人確認や鍵の受け渡しができる。 端末のカメラでパスポート写真や本人の顔写真を撮影し、タッチパネルで氏名や住所などを入力する。 ＪＴＢが運営する受付センターが遠隔で内容確認し、端末の保管箱を開いて鍵を渡す仕組み。 宿泊後は端末に鍵を返却する。 家主がいない民泊施設では、管理業者が介在して鍵の受け渡しや宿泊者名簿の作成、本人確認の実施などが求められる。 【２０１８年４月１８日】 |
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| シェアハウス会社破綻 |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズが経営破綻し、東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請したが棄却された。 今後は破産管財人の管理下で破産手続きに移行する。 大半の所有者に融資を実行したスルガ銀行は契約上は有効との認識を示した。 スマートデイズは所有者から建物一括借上し女子学生などに転貸するサブリースを展開していた。 入居者の募集、建物の維持管理、家賃収納などを手掛け、所有者に賃料（サブリース料）を支払う。 所有者はその賃料を建物建設資金のローンに支払い、残りが利益になる。 年収１０００万円のサラリーマンなら土地建物で１億２０００万円の融資など、年収に応じて売却価格を設定していた。 投資利回りは８％～９％になるように周辺相場とはかけ離れた家賃設定にし、高利回りを謳い文句にサブリースで投資家を販売していた。 ただ、９２００万円で販売した物件の実際の価値は土地３０００万円、建物１６００万円と合計４６００万円と、差額が４６００万円と半分。 スマートデイズは４６００万円の利益をサブリースの赤字補てんや販売代理店に報奨金（キックバック）として支払っていた。 しかも募集賃料は１住戸あたり３万４０００円（共益費込）で、総戸数１０戸で月額３４万円。 スマートデイズが提示したサブリース料は６９万円と３５万円の差額があり、物件を売却し続ける事で存続している会社だった。 今後、建設資金を融資したスルガ銀行がスマートデイズと共謀関係にあったかが論点となる。 【２０１８年４月１９日】 |
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| 長谷工アネシス、電力事業売却 |
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| 長谷工コーポレーションの関連会社の長谷工アネシスは、マンション向け電力事業を関西電力に売却する。 ２０１６年４月の電力小売自由化に伴い一括受電のマンション向け電力販売の競争が激しくなっている。 長谷工アネシスは、マンション１棟に電力を丸ごと供給する一括受電事業で、割安な高圧電力を発電事業者からまとめて調達し、低圧電力に変換して各住戸に供給する。 戸別に電力会社と契約するより安い。 関西電力はオリックス電力も買収している。 【２０１８年４月１９日】 |
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| 中古マンション価格高 |
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| ２０１８年３月の中古マンション平均価格売出価格（７０㎡／２１坪）は、首都圏は３６１９万円（１７２万円／坪）と上昇した。 東京都は４８７４万円（２３２万円／坪）で築浅物件が売り出された。 【２０１８年４月２０日】 |
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| シェアハウス責任問題 |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズが経営破綻した。 それに伴い投資家の所有者達が、物件購入の融資をしたスルガ銀行に対して問題解決を図るべきと訴えた。 スルガ銀行は契約上は有効との認識を示している。 【２０１８年４月２０日】 |
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| 東京建物、タイ進出 |
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| 東京建物はタイに進出する。 地元不動産会社のレイモンランドと提携し、バンコクで分譲タワーマンション２棟を建設する。 合計４００戸で総事業費２８０億円。 東京建物はブリリア・ブランドで培ったノウハウをタイのマンションに持ち込む。 日本の人口減少に対応するためアジア圏に進出する。 バンコク中心のスクンヴィットに３１階建ての１５０戸、サトーンに３６階建ての２５０戸を建設する。 レイモンランドは高級分譲住宅に強く富裕層の顧客基盤を持ち、東京建物も日本の高級マンションのノウハウを取り入れる。 タイにはその他に野村不動産、三井不動産、三菱地所も進出している。 【２０１８年４月２０日】 |
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| 新築マンション価格高騰 |
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| ２０１７年度の首都圏の新築マンション平均販売価格は５９２１万円と１９９０年度の６２１４万円に近付く。 建築費と土地価格の高騰に引っ張られるかたちで価格上昇が続く。 契約率は６８．８％と若干不調の水準。 都心で高額物件が多く供給され、郊外も駅近の高額物件が増加している。 【２０１８年４月２１日】 |
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| 和田興産、大阪進出 |
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| 神戸市を中心に兵庫県が営業基盤の分譲マンションのワコーレシリーズを手掛ける和田興産は、大阪の北摂に進出する。 豊中市に営業拠点を置き、近隣にて開発する。 １拠点で複数のマンションを手掛ける事でエリア認知向上とコスト削減を狙う。 【２０１８年４月２１日】 |
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| 賃貸入居手続き電子化 |
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| 東急不動産グループの賃貸管理を手掛ける東急住宅リースは、入居手続きの電子化を始める。 不動産情報サイトのアットホームと共同でネット経由で入居申込サービスを導入し、入居希望者と仲介会社、管理会社等のやり取りする手続きを電子化する。 【２０１８年４月２５日】 |
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| 賃貸住宅派 |
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| 賃貸マンションなどに住み続ける利点はいくつかあります。 失業や病気など収入減になったとき支払える家賃の住宅に住替えできる。 転勤や転職など生活環境が変わった時も同じです。 住替えも持家ほど煩雑な手続きはないです。 但し、高齢になった時は住居を貸してもらえない場合もあります。 また住宅ローンなら完済すれば基本的には住居費はかかりませんが、賃貸は一生家賃を支払い続けるので年金生活者には負担が大きいです。 賃貸マンションなどを借りる際には保証人も必要となり、まわりに家族がいない場合は保証会社に依頼するため手数料負担が増えます。 この様に自分の年齢などを勘案し住居を決める必要があります。 【２０１８年４月２５日】 |
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| 中国、入学権付きマンション |
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| 中国では有名学校の入学権付きマンションがある。 子供の教育費にお金をかける親の心理を得たオプションで、通常のマンションより価格が３割以上も高いという。 入学権付き物件は学区房と呼ばれ中国の都市部で広がっている。 【２０１８年４月２５日】 |
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| 大阪市、違法民泊撲滅チーム |
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| 大阪市は無許可民泊施設を一掃するため違法民泊撲滅チームを立ち上げた。 大阪市内での違法民泊は１万室以上あると言われる。 違法民泊撲滅チームには大阪市長をトップとして、大阪府や大阪府警、区長らと連携して情報共有する。 監視・指導を行う実働部隊や警官ＯＢなどを雇用し取締強化する。 【２０１８年４月２６日】 |
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| 長野県軽井沢町、民泊禁止 |
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| 長野県軽井沢町は５月、７月～９月は民泊を禁止する。 軽井沢は大型連休や夏に多くの観光客が訪れるため、混雑や渋滞などを抑える。 軽井沢町は最も厳しい規制をかけ、住居専用地域など町内の９割に当る地域は管理者が同居しない民泊を土日祝日を除く年間を通じて禁止する。 【２０１８年４月２７日】 |
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| 賃貸から民泊転用 |
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| 仮想現実（ＶＲ）システムを手掛ける東京都千代田区のナーブが、仮想現実（ＶＲ）データを活用した事業を始める。 ナーブは不動産業界向けに仮想現実（ＶＲ）を使った物件の疑似内覧サービスを提供している。 下見で物件に行かなくても仮想現実（ＶＲ）のレンズ越しに部屋の雰囲気を体感できるが特徴。 民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と組み、蓄積した物件データや顧客を活用して賃貸物件の民泊転用支援に乗り出す。 民泊への転用を希望する物件の管理会社やオーナーと、民泊業を運営した人をマッチングする。 空き家の増加から賃貸からの転用支援に需要があるとみている。 【２０１８年４月３０日】 |
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| 家賃指数の整合性 |
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| 住宅を含めた不動産価格は上昇しているのに、家賃などは横ばいか下落傾向にある。 家賃指数には消費者物価指数（ＣＰＩ）で測定される家賃指数（ＣＰＩ家賃）と、市場家賃を用いる指数（市場家賃指数）がある。 マンション価格指数や市場家賃指数は上昇しているが、ＣＰＩ家賃は下落している。 持家の帰属家賃を想定する場合、消費者物価指数（ＣＰＩ）や国民経済計算で利用される近傍家賃法と使用者費用法がある。 近傍家賃法は持家の帰属家賃を周辺の借家で支払われている家賃から推測する方法。 使用者費用法は持家を持つ際に必要となる税金、住宅ローン金利、損害保険料などに加え、住宅保有期間での資産価値の変化を基に家賃を計算する方法。 問題なのは持家と賃貸の面積や品質の違いが考慮されていないため、持家を家賃に当てはめると低くなりがちになる。 また一度、賃貸マンションの家賃が決ると、継続的に同額または値下げして更新する事になるのも要因のひとつ。 これら賃貸住宅市場の様々な理由や慣行から不動産価格が上昇に転じても、家賃の値上げは難しい。 【２０１８年４月３０日】 |
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| ５月 | |
| シェアハウス融資問題、返済減免 |
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| シェアハウス運営を巡るトラブルで建設資金を融資したスルガ銀行は返済条件の相談に応じ、金利や毎月支払いを引き下げる。 運営会社のスマートデイズが経営破たんし賃料収入が途絶えた所有者の返済に行き詰まるのを防ぐのが狙いだが、元本減免には応じない。 【２０１８年５月２日】 |
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| 行き過ぎる民泊規制 |
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| 住宅の空き部屋を有料で貸し出す民泊。 本来は旅館業法の営業許可や法令に適合した建物施設が必要だが、国家戦略特区などで民泊を実施できるようになった。 しかし、現実には届出をした合法民泊を実施している施設は希少で、ほとんどが違法民泊。 ゴミ問題や騒音など行政対応が行き届かず、宿泊者名簿や外国人旅行者の本人確認が適切に実施されていない。 ２０１８年６月１５日には住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される。 外国人観光客の増加でホテル不足補填や空家の再利用など民泊にはそれなりの効果もある。 逆にゴミ不法投棄や騒音など近隣の苦情になったり犯罪の拠点などにも利用される。 それらを鑑み住宅宿泊事業法（民泊法）は届出制より厳しい登録制にした。 但し、民泊を普及させるためにもより厳しい許可制を見送っている。 民泊推進したい政府とは裏腹に東京都や京都市などは民泊に条例を制定し必要以上の規制をかける。 これは民泊問題が発生した場合の行政対応に限界があり住民の不満が高まりかねないため。 周辺環境悪化を考慮し規制強化に動く自治体が多い。 【２０１８年５月２日】 |
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| 新築マンションの収益力低下 |
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| 首都圏の新築分譲マンションの収益力が低下している。 価格が賃料の何年分にあたるかを示す２０１７年のＰＥＲは２４．４９。 ７０㎡（２１坪）換算の平均価格は６６８４万円（３１８万円／坪）と上昇し、７０㎡（２１坪）換算の平均賃料は月額２２万４９０５円（３２１２円／㎡）と上昇しているものの、価格上昇率に追い付いていない。 ２０１２年比で投資回収にかかる期間は５年ほど延びている。 マンションＰＥＲは購入して賃貸する場合の収益力で数値が大きいほど収益力が低い。 ２０を超えると利回りが５％を割り込むとされる。 【２０１８年５月８日】 |
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| スルガ銀行、シェアハウス融資問題 |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃんの馬車を巡る投資トラブルによるスルガ銀行の所有者に対しての融資が問題になっている。 所有者側は融資契約の白紙撤回を求めて協議しているが、法的責任がない限り元本減免は困難。 スルガ銀行の行員が所有者の所得や資産を示す書類を改ざんに関与していた疑いもある。 所有者側は私文書偽造などの疑いでスルガ銀行やシェアハウス販売代理店を刑事告発する。 【２０１８年５月９日】 |
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| タマホーム、ヤンゴンでマンション販売 |
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| 住宅メーカーのタマホームはミャンマーのヤンゴンで分譲マンションの開発事業を手掛ける。 敷地面積５４１㎡（１６３坪）に１２階建てで総戸数２３戸の分譲マンションを開発し、総事業費３億円程度。 タマホームは少子高齢化による日本市場の縮小に対応するため海外事業を拡大させる。 【２０１８年５月９日】 |
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| 仮想通貨でマンション購入 |
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| 中古マンションを手掛けるスターマイカは、５０００万円を上限に仮想通貨のビットコインをマンション購入代金に充てる事ができるようにする。 仮想通貨交換会社のビットフライヤーの決済システムを導入し、口座のウォレットからの支払いのみ受け付ける。 送られたビットコインは即座に円へ換金するため、スターマイカは価格変動リスクを負わずに済む。 【２０１８年５月１１日】 |
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| スルガ銀行、不正融資か |
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| シェアハウス問題を抱えるスルガ銀行は、販売業者が借入希望者の年収や預貯金額を水増しし、融資を通りやすくした事について審査書類の改ざんを知りながら融資したとして担当行員の不正関与が明らかになった。 さらに、融資実行の見返りに金銭などを販売業者から得るキックバックや接待を受けていた。 書類の改ざんを黙認した融資は、私文書偽造ほう助などの罪になる。 【２０１８年５月１１日】 |
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| スルガ銀行、警告受ける |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車の投資トラブルで金融庁はスルガ銀行に警告を与える。 この問題の当事者は恣意的に退職や解雇され、検査忌避（検査妨害）になりえるためスルガ銀行に検査協力を要請。 悪質なら刑事告発になる。 【２０１８年５月１２日】 |
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| マンション、子育て重視 |
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| 居住者の子供向けの英会話教室や保育園など、子育て支援の機能が充実したマンションが登場している。 東京や大阪の都心部から離れた郊外の物件に目立つ。 共働きと子育てを両立したい世帯に売れている。 三菱地所レジデンスが分譲する東京都国分寺市のザ・パークハウス国分寺四季の森は、ＪＲ国分寺駅から徒歩１３分で３ＬＤＫで５０００万円台。 総戸数４９４戸のうち半分が契約済。 野村不動産が手掛ける埼玉県さいたま市のプラウドシティ浦和は、共用施設に子供向け教室が併設されている。 京阪電鉄不動産が手掛ける大阪府枚方市のファインシティ枚方は、子育てシェアを導入し住民の子供を一時的に預かる。 ３６階建賃貸マンションでも千葉県柏市のパークシティ柏の葉キャンパス・ザ・ゲートタワーウエストは保育園を併設している。 背景にあるのが都心のマンションが高騰している事にある。 不動産業者も郊外の不便な場所ならサラリーマンでも手が届く価格帯で販売できるため、共用施設を充実させてマンションの魅力を高めている。 育住近接を重視するファミリーをターゲットにしている。 【２０１８年５月１２日】 |
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| 民泊低調 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）が２０１８年６月１５日に施行される。 ３月１５日に始まった自治体届出は、京都市や仙台市がゼロなど低調のスタートとなっている。 民泊が伸びない理由には、届出書類多さや煩雑さに加え、利益が出せる制度ではない事にある。 各自治体も近隣住民の苦情を避ける形で条例で民泊を排除する意向が見える。 ただ、企業レベルでは水面下で民泊事業に取り組んでいる。 【２０１８年５月１５日】 |
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| スルガ銀行、シェアハウス融資根深い問題 |
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| スルガ銀行は、問題を抱えるシェアハウスに２０００億円程度の融資していた。 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車の他にも、複数の事業者を経由して融資、そのほとんどがトラブルになっている。 経営破たんしたスマートデイズの他に、サクトインベストメントパートナーズやゴールデンゲインなどサブリース事業者を経由して建設資金を融資していた。 【２０１８年５月１５日】 |
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| 大京創業者、死去 |
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| マンション大手デベロッパーの創業者の横山氏が死去した。 １９６０年に大京の前身である大京商事を設立し、電話セールスや訪問など猛烈な営業スタイルで業容を拡大。 ライオンズマンションが認知され、１９７０年代以降、分譲マンション市場で３０年近くシェア首位に君臨した。 大京のＯＢが独立したダイア建設や明和地所などマンションデベロッパーが立ち上がり、大京は横山学校と呼ばれていた。 バブル崩壊後、不動産開発の経営が悪化したが、銀行が助けるのが当たり前、不良資産を作ったのは国の責任と豪語した。 経営破たん状態により２００５年に大京はオリックスの傘下に入った。 横山氏はスポーツ界のタニマチとしても有名で、中日投手だった星野仙一さんの後援者でもあった。 【２０１８年５月１５日】 |
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| 投資用マンション賃料上昇 |
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| 首都圏の２０１８年４月の分譲マンションの平均賃料は１㎡あたり２７６０円と上昇。 賃料設定の高い東京が増えているため。 さいたま市は１８１８円だった。 【２０１８年５月１８日】 |
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| スルガ銀行、他物件も不正融資か |
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| 女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車への投資トラブルでスルガ銀行は調査した結果、他の物件も審査書類を改ざんした可能性がでてきた。 一般のマンションやアパートへの融資資金を貸すアパートローンも調査する。 スルガ銀行が融資した投資家は、販売業者により借入額、年収、預貯金、売買契約書等の水増しがあった。 スルガ銀行側も実態を把握していた可能性が大きい。 ただ、スルガ銀行の当事者はすでに退職しているが、金融庁は恣意的な退職は検査忌避になると警告している。 【２０１８年５月１８日】 |
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| 京都市、民泊２件受理 |
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| 京都市は民泊を２件受理した。 消防関連の文書など２０種類以上の書類を集める必要があり、京都市は条例で独自ルールを設けており時間がかかっている。 京都市が受理した２件は北区と上京区の住居専用地域で家主が居住するタイプ運営。 【２０１８年５月１９日】 |
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| マンション修繕工事の誤算 |
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| 分譲マンションの修繕工事、屋上や外壁などを補修する工事は経年と共に高額工事費用必要となる。 長期修繕計画の誤算や工事費用の高騰などから、所有者が月々支払いう修繕積立金だけでは工事費用を賄えないケースが出ている。 修繕工事費用は２０１３年に比べ２０％～３０％は高い。 工費費用が足りず金融機関から借金をして実施する管理組合も増えている。 住宅金融支援機構の融資額は２０１３年以降より増加。 さらに不当な価格提示の問題も表面化。 修繕工事において設計コンサルティング会社と施工会社が組み、割高な工事計画をマンション管理組合側に示して利益を得るケースが増加。 問題視した国土交通省が実態調査し、注意を促す事態になっている。 長期修繕計画が狂う原因の一つに駐車場利用減少がある。 近年、首都圏の新築物件では、総収容台数を総戸数で割った設置率は、２００１年には６７％だったのが２０１７年には３３％になっている。 都心部のマンションでは機械式駐車場が設置してあり、維持管理・更新費用がかさむ。 利用料収入で賄えなければ、修繕積立金を取り崩して穴埋めしている。 新築マンションの修繕積立金の月額は上昇傾向にあり１住戸あたり月額６０６７円だが、それでも足りないと予想される。 新築時に修繕積立金を高めに設定すると販売に影響するため低くし、数年後に引き上げる計画を示している。 修繕積立金が足りない管理組合は、引き上げるための総会決議が必要となる。 段階的に引き上げるのか、足りない分を一気に引き上げるかは所有者で審議が必要となる。 一般的に大規模修繕工事は１２年周期で実施するが、耐久性の高い建材を使用すれば周期を伸ばす事も一つである。 トータル的に管理組合で考える必要がある。 【２０１８年５月１９日】 |
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| 投資マンション、サブリース問題 |
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| ●賃料減額や解約のトラブル多発 投資マンションなどサブリース（転貸借）契約を巡りトラブルが急増している。 長期間借上げる、安定した家賃収入を保証するなどと業者に勧誘され、金融機関から融資を受けて建物を建設し、不動産業者とサブリース契約を結びアパート経営をする。 国土交通省の登録業者の管理するサブリース物件戸数は２０１７年で２９０万戸を超える。 業者から途中で家賃減額やそれに応じなければ解約すると迫られ、建設した際の借入金の返済に行き詰るケースが多発。 アパート経営は経営状況などで入居率が悪くなったり、家賃相場が下がったりする影響もあり、老朽化すれば修繕も必要になる。 業者が示す契約内容は、一定期間アパートを借上げ賃料を保証するとしつつ、同時にその期間中の賃料の減額請求ができるといった条項が入っている場合が多い。 また、法律は個人の所有者が業者に対して弱い立場に置かれている。 サブリースを直接規制する法律はなく、民法が定める賃貸借契約の一形態として、通常の不動産賃貸借と同じく借地借家法が適用される。 借地借家法は貸主よりも立場が弱い借主を保護する法律で、サブリースの場合は借主の業者が賃料減額請求権を行使できる。 契約書に減額請求の条項がなくても、業者の要請で家賃が引下げられる。 サブリースでは専門家の業者が法律の下に保護されるねじれが起きている。 国土交通省ではサブリースを手掛ける登録業者に対して告示し、２０１８年７月から契約前に将来賃料が変動する事などを書面で示し、重要事項説明する実務経験者の設置を義務付ける。 ●企業間でも訴訟 建物のサブリース契約は１９８０年代以降、企業間でもオフィスビルなどで幅広く活用されていた。 バブル崩壊後の不動産市況が悪化し、契約を巡るトラブルが多発した。 一定の収益保証をしたはずの不動産業者が賃料減額を求める訴訟も相次いだ。 貸主の物件所有者と借主の不動産業者の訴訟では、２００３に最高裁判所が賃料減額請求権を認める判決を示した。 近年では個人がサブリース市場に参入している。 相続税対策で遊休地にアパート建設したり、サラリーマンの副業として投資マンションを購入したりしサブリース契約を結ぶ。 ●サブリース（転貸借）契約とは ビルやアパートなどを所有者から不動産業者が１棟や区分で借上げ、入居者に転貸借する。 入居者募集や家賃集金などの管理業務は不動産業者が担う。 入居者の家賃と所有者への家賃の差額が不動産会社の取り分になる。 東京都心部で築２０年未満の優良物件では所有者の投資利回りが年４％～５％となっている。 【２０１８年５月２１日】 |
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| 政府、違法民泊対策 |
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| 厚生労働省や観光庁は、２０１８年６月１５日に施行する住宅宿泊事業法（民泊法）を控え違法民泊対策を強化する。 違法民泊を把握し警察に取り締まりを要請するよう各自治体に通知を出した。 【２０１８年５月２２日】 |
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| 民泊、コンビニ活用 |
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| ファミリーマートは、民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と提携し店舗で民泊施設の鍵の受渡しを出来る様にする。 本人確認など法律対応が課題の民泊だが、コンビニを活用できれば民泊市場は長期的に成長が期待できる。 ファミリーマートは東京都を中心に店舗で鍵の受渡しボックスを設置する。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）を利用する貸主と借主が利用できる。 住宅宿泊事業法ではパスポート提示など本人確認が必要で店舗のタブレットで確認する。 利用者は鍵の受け取りと返却で２回は利用するため、コンビニでついで買いが期待できる。 他のコンビニでは民泊関連で、セブンイレブンがＪＴＢと、ローソンがキーカフェと提携している。 【２０１８年５月２２日】 |
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| シェアハウス問題、スルガ銀行告発 |
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| 女性専用シェアハウスの投資トラブルを巡り所有者側弁護士は、スルガ銀行が融資関連書類を改ざんしたとして有印私文書変造及び行使の疑いで警視庁に告発状を提出した。 告発容疑はシェアハウス所有者に対し、建設のためスルガ銀行から融資を受ける際の預金通帳や入出金明細などを書換え、融資の根拠資料として使用した疑いがある。 所有者は通常なら融資が通らない場合でもスルガ銀行から多額の融資を貸付られた。 多くがサラリーマンで１億円以上の融資を受けている。 【２０１８年５月２３日】 |
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| 民泊業界団体設立 |
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| 仙台市の百戦錬磨やエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）など民泊仲介サイト運営会社が業界団体を立ち上げる。 ２０１８年６月１５日の住宅宿泊事業法（民泊法）施行に伴い、ルールを守った民泊普及のため研修や事例共有、情報発信に取り組む。 住宅宿泊仲介業者適正化協会（仮称）の設立で大筋合意している。 他にもホームアウェイや途家（トゥージア）、自在客（ジザイケ）、楽天ＬＩＦＵＬＬＳＴＡＹなどが参加。 【２０１８年５月２４日】 |
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| シェアハウス運営会社破綻 |
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| 東京都港区のシェアハウス運営のゴールデンゲインが破産開始手続きに入った。 ゴールデンゲインはシェアハウス所有者に対してスルガ銀行が資金を融資していた。 【２０１８年５月２４日】 |
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| 竣工前マンション、建築確認取消 |
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| 東京都文京区の竣工直前のマンションが、避難階段不備などの理由により東京都に建築確認を取消された。 建築主のＮＩＰＰＯと神鋼不動産が東京都の裁決を不服として東京地方裁判所に訴訟を提起したが棄却された。 地元住民から審査請求を受けた東京都建築審査会が２０１５年にマンション１階の駐車場は直接地上に通じる出入口のある避難階に当たらず、避難階段もない事から条例違反として建築確認を取消した。 建築主のＮＩＰＰＯと神鋼不動産は、駐車場は直接道路に通じているため避難階段は必要ないとしている。 東京地方裁判所の判決理由では、駐車場の床面と道路への出入口の高低差が２．５ｍあり、駐車場は避難階とは別の階に設けられているとしている。 【２０１８年５月２５日】 |
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| 中古マンション価格下落 |
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| ２０１８年４月の首都圏の中古マンション平均希望売出価格は７０㎡（２１坪）換算で３６０４万円（１７１万円／坪）と下落した。 東京都心部では需要が減り、売手が価格を下げる動きをみせている。 東京都は４８８１万円（２３２万円／坪）、埼玉県は２２４９万円（１０７万円／坪）。 近畿圏は２１５８万円（１０２万円／坪）、中部圏は１７８９万円（８５万円／坪）。 【２０１８年５月２５日】 |
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| マンションのタバコ臭 |
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| マンションのベランダ等でタバコを吸い、他の住戸に悪臭や受動喫煙による健康被害等の被害が指摘される。 分譲マンションであれば管理規約や使用細則で共用部分での喫煙を禁止している項目があるかが焦点となる。 規約等で規定があればベランダは共用部分にあたるため住戸の一部でも喫煙は禁止となる。 規約等で規定がなくとも喫煙者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をできる事がある。 裁判例ではタバコの悪臭で体調悪化したとし不法行為が成立し慰謝料の支払いを命じた。 マンションの専有部分及びこれに接続する専用使用部分における喫煙であっても、マンションの他の居住者に与える不利益の程度によっては、制限すべき場合があり得、他の居住者に著しい不利益を与えている事を知りながら、喫煙を継続し、何らこれ を防止する措置をとらない場合には、喫煙が不法行為を構成する事があり得るとした。 【２０１８年５月２５日】 |
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| 民泊トラブル専用保険 |
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| 空き家を宿泊施設として運営する大阪市のＳＥＫＡＩ・ＨＯＴＥＬ（セカイホテル）は、宿泊者がトラブルを起こした場合に備えた損害保険を三井住友海上火災保険と共同で開発した。 民泊保険はＳＥＫＡＩ・ＨＯＴＥＬ（セカイホテル）が運営する西九条の宿泊施設に導入。 宿泊者が施設を破損した場合や、別の宿泊者にケガを負わせたり、近隣施設を損傷させたりするトラブルを起こした場合に施設の所有者や相手の宿泊者に補償する内容。 予約システムへの不正アクセスによる個人情報の流出など宿泊者が受けた被害も賠償できる。 補償額は最高３億円を想定。 賠償責任を負った場合に保険金が支払われる保険は個人賠償責任保険で、従来の保険は民泊ビジネスモデルを想定しておらず、保険期間や対象者が必要以上だったり、補償内容が限られていたりする。 民泊保険は宿泊日だけに保険期間を設定するなど、運営実態に合わせて導入できる。 ＳＥＫＡＩ・ＨＯＴＥＬ（セカイホテル）は宿泊者のトラブルの種類、運営形態など、民泊に関する知見、ノウハウを提供した。 三井住友海上火災保険は宿泊者らの示談交渉を無料で請負、訴訟手続きも代行する。 民泊事業者は安心して部屋を貸せるようになり、宿泊者は民泊を利用しやすくなる。 三井住友海上火災保険は民泊事業者に販売し、保険料は事業規模や補償内容で異なり、概ね年間１００万円から。 ＳＥＫＡＩ・ＨＯＴＥＬ（セカイホテル）は、街に点在する空家や長屋を、客室やフロント施設に改修し、エリア一帯をホテルとみなすクラウドホテルをうたう民泊施設。 宿泊客はチェックインする際はフロントの建物に立ち寄り、その後、歩いて宿泊施設の建物に行く。 中古住宅のリノベーションを手掛ける大阪市のクジラなどと共同で取り組み、クジラが物件を買い取り改修したのちに新たなオーナーに転売し、それを賃借して運営している。 大阪市は国家戦略特区として民泊を２０１６年に解禁し、認定件数は東京都大田区や北九州市の特区より多い１０４３室ある。 民泊予約サイト運営の仙台市の百戦錬磨は、大阪市に１２階建ての中古マンション１棟を借上げ民泊施設のＳＪ大阪セントラルを開設した。 滋賀県野洲市の大地は、大阪難波で部屋の受渡しができるホテルのフロントのような施設“信の旅・荷物預かり”を開設。 画像処理機器メーカーで大阪市のピクセラは、遠隔地からドアの鍵を操作できるスマートロックや、パスポート確認をタブレットのカメラで済ませられるシステムを開発した。 【２０１８年５月２６日】 |
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| レオパレス２１、建築基準法違反か |
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| レオパレス２１は過去に手掛けたアパートで施工不良が発覚した。 建物の屋根部内の界壁が基準に満たさないなどしている。 界壁は防火性や防音性を高める。 建築基準法では、火災時の延焼防止などの観点から界壁を天井裏に設置するよう定めている。 【２０１８年５月３０日】 |
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| スルガ銀行、行員改ざんか |
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| 女性専用シェアハウスの投資トラブルで、スルガ銀行の行員が別の中古アパート融資でも審査書類改ざんを主導していた。 物件販売会社に借入希望者の資産額水増しエビデンス（資産照明）を変更してほしいなどと指示していた。 スルガ銀行側は水増し指示した事実はないとしている。 【２０１８年５月３０日】 |
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| レオパレス２１、建築基準法違反の疑い |
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| レオパレス２１が施工したアパートに建築基準法違反の疑いがある。 対象は事業拡大した２０００年前後に実施した物件。 防火性や遮音性を高める界壁は天井裏に設置されるが、未設置や設置範囲が不十分だったりした。 １９９０年代にアパート建設しオーナーから借上げ転貸するサブリース方式を採用。 ２０１７年には修繕費を巡ってオーナーから提訴されるなどトラブルも表面化している。 【２０１８年５月３１日】 |
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| 大東建託、ＡＩ（人工知能）活用 |
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| 大東建託は、入居者や部屋探しをする顧客から電話受付するコールセンターに、音声認識のＡＩ（人工知能）を導入する。 会話をＡＩ（人工知能）で自動的に文字を起こしオペレーターが使用している端末の画面上に表示し、回答に必要な情報も映し出す。 【２０１８年５月３１日】 |
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| 不透明なマンション修繕費 |
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| マンションの大規模修繕工事を巡り、管理組合が割高な工事契約を締結する報告が国土交通省に多く寄せられる。 管理組合と施工会社を仲介するコンサルタント業者が工事費用を不当に吊り上げるケースがある。 ＮＰＯ法人・日本住宅管理組合協議会では関東のマンション管理組合や理事会から相談が寄せられる。 国土交通省は、建築事務所や設計コンサルタント会社を対象に実施した大規模修繕工事調査結果を公表。 築後１３年～１６年の１回目の大規模修繕工事で１住戸あたり約１００万円。 築後２６年～３３年の２回目で１住戸あたり９７万９０００円。 設計コンサルタント会社は、割高な契約を獲得する事で施工会社が支払うリベート代が上乗せされる。 設計コンサルタント会社にリベートを求められる施工会社もある。 格安のコンサルタント料で受託し、自社のバックマージンを支払う施工会社が受注できるように工作し、割高な工事費用や過剰な工事項目の発注を誘導して、管理組合が損失が及ぶ事態が起きている。 コンサルタント料も２０００年前後では５００万円～６００万円だったが、２０１６年では２００万円台に落ち込んでいる。 管理組合も価格重視で契約するのではなく、設計コンサルタント会社を選択する際には直近で手掛けた大規模修繕工事の実績を見たり、施工会社も実績や工事を見る必要がある。 【２０１８年５月３１日】 |
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| ６月 | |
| 大阪市、無許可民泊対応 |
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| 大阪市は、無許可民泊を無くすため事業者の監視や指導を行う実働部隊を発足させた。 大阪府警ＯＢなどを活用し、警察の調査ノウハウを取入れ事業者の特定を進め、指導に従わない事業者は刑事告発する。 【２０１８年６月１日】 |
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| 民泊専用ゴミ袋 |
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| 大阪府箕面市は、住宅専用地域で民泊専用の有料ゴミ袋の使用を義務付ける廃棄物処理条例の改正案を提起した。 市街化区域の８割を占める住居専用地域の良好な生活環境を維持する事が狙い。 ゴミ袋は３０リットル１枚２４７０円で、価格には収集費用も含まれる。 民泊事業者に事業系ゴミ置場の設置や、分別方法の掲示も義務付ける。 条例に違反した場合、箕面市が改善を指導するが、罰則規定はない。 ゴミは市職員が直接収集し、適正に処理されているか確認する。 【２０１８年６月２日】 |
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| 違法民泊物件の予約取消 |
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| 観光庁は、２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行された後に違法となる物件について、既存の予約の取消しや合法物件への変更をするよう仲介業者に通知を出した。 大手仲介業者のサイトには何万件もの物件が掲載されているが、届出件数が現状のペースで推移した場合、住宅宿泊事業法（民泊法）の施行後には多くが違法物件に該当する可能性がある。 【２０１８年６月２日】 |
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| 民泊施設、スプリンクラー免除 |
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| 総務省消防庁は、一般住宅の民泊施設がマンションの場合、壁が耐火構造になっているなど一定条件を満たせばスプリンクラー設置義務を免除する。 設置費用など家主側の負担軽減を図る。 高層マンションなどの共同住宅では、１１階以上の階にスプリンクラーを設置する義務がある。 ただ、階数を問わず、一部でも民泊など住居以外の目的に使用すると１０階以下にも設置が必要となっていた。 【２０１８年６月４日】 |
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| マンション、ガス一括購入解禁 |
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| 経済産業省は、マンションの居住者が使う都市ガスを管理組合がまとめて購入できるようにする。 電力で普及している一括購入の仕組みをガスにも広げる。 家庭向け料金の引下げを促し、２０１７年４月に全面自由化した家庭向け小売りを活発化する。 管理組合などが小売事業者と一括で契約を結ぶ方法は電気で普及する。 規制緩和によって電力事業者が参入し、電気とガスのセット販売で値引率を上げるサービスが見込める。 以前はガスの一括購入は、保安上、各家庭に置くガスメーターを管理しにくいとった理由で認められなかった。 【２０１８年６月４日】 |
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| 仲介サイト、民泊掲載８割減 |
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| エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は民泊の許認可のない日本国内の施設の掲載をやめた。 直近の掲載件数は１万３８００件と春先の６万２０００件から８割近く減った。 ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）の施行で求められる対策を講じた。 違法営業の恐れがある施設が減り、民泊市場が適正化される可能性がある。 自主的に家主がやめた民泊もあるが、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が違法民泊の恐れがあると判断した施設が４万件以上あった。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）の仲介サイトには何の許認可もない施設も掲載できたが、家主に通知して旅館業法や国家戦略特区の許認可、住宅宿泊事業法（民泊法）に基づき発行される番号がない施設の掲載をやめた。 住宅宿泊事業法（民泊法）は許認可や届出のない施設の仲介を禁じている。 観光庁は、住宅宿泊事業法（民泊法）で届出予定がないのに掲載中の施設の予約取消など求める通知を仲介業者に送っている。 住宅宿泊事業法（民泊法）の登録施設は減少に転じている。 家主が規制や届出の煩雑さを嫌って廃業する動きが広がっている。 規制は自治体で相次ぐ条例もある。 住居専用地域での営業禁止、年１８０日の営業日数上限の短縮などの内容が多い。 届出も書類の多さや受理までの時間の長さがネックになっている。 【２０１８年６月４日】 |
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| 大阪市、違法民泊対策 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）の施行前に、大阪市が無許可で営業する業者への監視体制を強めている。 違法疑いのある物件の６割は利便性の良い中央区や浪速区に集中しており、警察ＯＢを含む実働部隊が重点的にパトロールする。 大阪市は民泊は増加する観光客らの新たな受け皿として期待し、２０１６年１０月に国家戦略特区による民泊をスタートさせた。 ただ、大阪市内には１万件以上の違法民泊があり、騒音やゴミ放置など近隣住民の苦情は絶えない。 ４５００件の違法施設があると判断されたが、経営者が不明の施設も多く指導や監督できたのは１３３２件にとどまる。 こうした状況を踏まえ、大阪市は“違法民泊撲滅チーム”を発足し、警察ＯＢを含む実働部隊の拠点を浪速区役所に設けた。 警察の捜査ノウハウも活用して重点的に指導や監督し、悪質な業者は刑事告発する方針。 ●合法民泊 民泊は主に旅館業法に基づく簡易宿泊所や国家戦略特区を利用した特区民泊、住宅宿泊事業法（民泊法）で導入される新法民泊に大別される。 住宅宿泊事業法（民泊法）はインターネットによる届出で営業ができるなど手続きを簡略化したのが特徴。 営業日数は１８０日以内で、条例で制限を受ける自治体もある。 大阪市の条例は小学校の周辺１００ｍ以内で平日営業を禁止。 旅館業法も改正し、ホテルは１０室以上、旅館は５室以上が必要だったが、１室からでも営業できるよう規制撤廃する。 国家戦略特区は自治体認定を受ければ営業でき、東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市などで認められ、宿泊日数は２泊３日以上から。 《民泊の種類》 ●住宅宿泊事業法（民泊法） 【営業日数】１８０日 【宿泊日数】なし 【特徴】届出が簡単、自治体条例で日数や区域に制限あり。 ●国家戦略特区 【営業日数】なし 【宿泊日数】２泊３日以上 【特徴】特区のみで適用、申請料がかかる。 ●旅館業法 【営業日数】なそ 【宿泊日数】なし 【特徴】旅館業法に基づく簡易宿泊所で許可制、申請料がかかる。 【２０１８年６月４日】 |
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| 民泊、体験型宿泊施設へ |
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| ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される。 楽天子会社などは、全国の古民家を宿泊施設に転用し活用する。 民泊を手掛ける企業は、低価格だけでなく体験型のサービスを前面に出し需要創出につなげる。 楽天ライフルステイとアメリカのホームアウェイは、古民家を民泊施設に転用するサービスを始め、全国古民家再生協会と協力する。 １棟を共同所有する会員制度で改修費などの出し手を募り、会員が使わない期間に民泊として貸し出す。 ２０１６年１月～３月の訪日観光客の１２％が民泊を利用している。 最近では温泉やスキー、陶芸など体験型の旅行を楽しむ訪日観光客が増えている。 ＪＴＢは仙台市の百戦錬磨と提携する。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）も体験型プログラムを拡充。 ファミリーマートは民泊施設のカギ受渡しを行う。 民泊仲介サイトは違法民泊施設も掲載していた。 住宅宿泊事業法（民泊法）の施行にあわせ違法民泊施設の掲載を中止する。 各社は体験型プランなど付加価値を高めたサービスで需要を喚起する。 【２０１８年６月５日】 |
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| 民泊解禁（上） |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され民泊が解禁される。 地方の空き家を民泊に活用し観光客を呼び込む企業も出てきた。 中堅デベロッパーのサンヨーホームズは岡山県備前市で民泊事業に参入する。 備前市には２０００戸の空き家が点在する。 サンヨーホームズは備前市と空き家情報の提供などで協定を締結。 空き家のオーナーと協議した上で物件を民泊施設にリフォームし運営する。 穴吹興産傘下のあなぶきグループは、民泊事業子会社のあなぶきスペースシェアを設立。 賃貸マンションなどの所有者に、空き室の有効活用として提案し管理や運営を担う。 これまで民泊施設は９割近くが違法営業だった。 今後、営業に必要な手続きが簡略化され、営業地域も拡大する。 営業日数は年１８０日に制限され採算性に難点はあるが、ビジネスチャンスと見て企業も民泊算入を進める。 民泊ではトラブルを問題視し規制や条例で盛り込む自治体もある。 取締り強化を背景に民泊撤退サービスも注目されている。 東京のスイッチエンターテイメントは、民泊撤退処理を手掛ける。 【２０１８年６月５日】 |
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| 民泊解禁（下） |
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| ２０１６年の国家戦略特区による民泊を始めた大阪市では、認定を受けてない違法民泊を含め１万件あるとされる。 宿泊料金は４人で１泊１万円～２万円程度。 ２０１８年６月１５日の住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され取締強化で違法民泊が減っても、特区民泊では年間営業日数の規制がないため企業などの参入が相次ぐ。 【２０１８年６月６日】 |
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| 郊外マンション回帰 |
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| 販売が低迷していた首都圏の新築マンションが好転し始めた。 都心の物件は価格高騰し、学校などが足りないなど弊害も出ているため、割安な郊外マンションにシフトしている。 以前は郊外物件は不人気で、価格が手頃な都心のマンションに人気が集まっていた。 ただ近年では地価高騰や建築費上昇もあり都心の新築マンション価格が上昇している。 ２０１７年の東京２３区の平均販売価格は７０８９万円とバブル期以来の水準。 都心は利便性や価格水準を満たした開発物件を発掘するのが難しくなる中、郊外はまだ余地がある。 東京都中央区は容積率緩和を一部地域で廃止し、江東区も家族用マンションの戸数規制する条例を策定した。 三井不動産レジデンシャルが開発する横浜市の地上５８階建てのタワーマンションは販売好調。 ただ、郊外マンションも特色がないと販売は鈍る。 郊外シフトも川崎市の武蔵小杉駅前に乱立するタワーマンション問題を考慮し分散開発しなければならない。 【２０１８年６月６日】 |
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| 違法民泊予約取消、返金 |
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| ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）が施行されるに伴い、自治体が独自の規制を導入するなどを背景に、解禁後に違法になる物件が大量にある事が判明。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、解禁後にこうした物件に泊まる予定だった人の予約を取消し、宿泊代金を返金するなどの措置をとる。 予約を取消す事となる顧客に対し、代わりに取った宿泊代との差額分や航空券の変更手数料なども補償する。 このため総額１１億円規模を排出する。 民泊が解禁される６月１５日以降に宿泊予定だった利用者が対象。 お詫びとして宿泊料と同額相当のクーポンも別に贈り、補償額はさらに膨らむ可能性もある。 電話やメールの相談窓口も設ける。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は許認可がない違法民泊施設も仲介し、国内で６万２０００件が掲載されていた。 観光庁が違法の疑いのある物件情報の掲載や予約取消を求めた事を踏まえ、１万３８００件と８割近く掲載を減らした。 訪日観光客によるトラブルを警戒する住民の不安を抑えるため、東京都台東区や大阪市、京都市などの自治体が民泊に対する独自規制を設けた。 こうした厳しい規制があり事業者による届出は直近で７２４件にとどまり、東京都渋谷区は３０件、京都市は６件のみ。 【２０１８年６月８日】 |
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| 個人民泊、規制が障害 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）による民泊事業は、煩雑な手続きや細かな規制を嫌気して、営業を止める個人家主が相次いでいる。 結果、資金力のある企業ばかりが残り、普通生活に触れるという民泊の良さを失う。 家主滞在型民泊の家主不在は１時間までと観光庁が通達した。 家主不在型民泊として届出れば、苦情対応などの管理業務を外部に委託する他、火災報知設備や避難経路を示す照明器具を増設しなければならない。 建物の安全照明も建築士に依頼して作成する必要がある。 東京都港区は民泊を営む場合、事業者の名前、住所、連絡先を記載したチラシを周辺１０ｍにある全戸にポスティングしなければならない。 煩雑な手続きや細かな規制が、一般の個人家主に民泊を断念させている。 企業ばかりの民泊物件は、本来のシェアリングの趣旨から外れている。 【２０１８年６月８日】 |
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| 民泊施設、解約続出 |
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| エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が許認可のない国内の民泊施設で予約を取り消した影響が広がっている。 訪日観光客や家主は突然のキャンセルに戸惑い、６月内で３万件の予約取消の可能性がある。 ２０１８年６月１５日に施行される住宅宿泊事業法（民泊法）に伴い、観光庁が民泊仲介業者に通達を出した。 旅館業法の簡易宿所、国家戦略特区といった現行ルールの許認可、住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく届出がない施設は仲介サイトに掲載できない。 違法民泊施設は予約取消の通知を求めた。 違法民泊施設を掲載していたエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、その後、届出で発行される番号入力がない違法民泊施設の掲載をやめた。 ２０１８年春には６万２０００件あった民泊施設が１万３８００件と８割近く減り、３万件近い予約の解約が出る可能性がある。 予約取消された顧客は、宿泊代の他、代わりに取った宿の代金との差額分、航空券の変更手数料などを補償する。 お詫びとして宿泊料と同額相当のクーポンも配布し、総額１１億円を排出する。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は許認可のない施設に届出を促したが、手続きは煩雑で受理に時間がかかる自治体は多く、廃業する民泊事業者も多い。 アメリカのホームアウェイと提携する楽天ライフルステイや、合法な農家民泊に力を入れる仙台市の百戦錬磨など新たに仲介サイトが増えている。 届出件数が伸び悩むなか、施設の確保が共通の課題となっている。 【２０１８年６月９日】 |
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| 中古マンション価格動向 |
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| ２０１２年まで下落傾向だった東京２３区の中古マンション価格は、２０１３年から上昇に転じた。 今後の価格動向を見るには、物件が売れるまでの日数の成約日数を見ます。 中古マンションの成約単価と在庫件数をみると、２００８年から２０１４年頃までは在庫が増えると成約単価は下がり、在庫が減ると成約単価が上がる価格推移だった。 ただ、２０１５年以降は在庫が急増しても成約単価が下がる気配がない。 要因としては、日本銀行の大規模な金融緩和で住宅ローン金利が大きく低下した事や、株価上昇による資産効果が価格上昇を支えています。 今後の動向を調べるには、売出価格と成約価格の差、そして売出日から成約日までの日数を見ます。 ２０１３年１月の成約日数が９０日で売出価格と成約価格の差は５％程度の開きで、不動産として売却期間が３ヶ月は長過ぎとの認識です。 ２０１３年７月の成約日数が６９日、２０１４年９月の成約日数が５５日になります。 売出価格と成約価格の差は１１％まで開き、売出価格は強気の値付けだったが成約価格はそれほど上昇していないと見る。 ２０１８年３月の成約日数が７９日になり、強気の値付けができない状態になり売出価格と成約価格の差は３％。 【２０１８年６月９日】 |
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| 民泊関連萎縮、家主撤退 |
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| ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）を施行されるが、営業日数制限など規制のハードルが高い。 日本に民泊が広がった２０１３年以降、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）では旅館業法など現行ルールの許認可がない施設を多数掲載してハードルが低かった事もある。 政府は一定のルールに基づき法律を制定し、従来は原則無理だった住居専用地域での営業を認める一方、ゴミの分別トラブルなどを防ぐ細かいルールを設けた。 東京都新宿区では、住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく届出を出す際、無許可営業をしていた場合は反省する始末書への署名や任意立入などが求められる。 住居専用地域は平日のほぼすべての営業を禁じる条例を作り、規制を強めた。 マンション管理組合も管理規約改定で民泊禁止にする。 各自治体の追加規制などは個人には難易度が高く、煩雑な手続きが嫌われ廃業が相次いでいる。 民泊仲介サイトも無許可施設を掲載できない。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は４万件近い民泊施設の掲載を取りやめ、６万２０００件あった施設は１万３８００件まで減った。 予約取消により３万件近いキャンセルの恐れがある。 訪日客増加で普及が先行し、ルール整備が追い付いていない民泊。 【２０１８年６月１２日】 |
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| 地方、田舎こそ民泊 |
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| 鹿児島県の奄美大島。 民泊事業サポートとして仙台市の百戦錬磨が開業支援を担う。 日本の原風景が広がる農山漁村の古民家こそに特徴ある施設と貸手を掘り起こす。 住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく営業届出が伸び悩む中、法律等を守った施設確保は民泊仲介サイト業者にとって死活問題。 楽天ライフルステイは、民泊運営で生じる日々の清掃からシーツ交換までの業務を担う。 住宅宿泊事業法（民泊法）では、無許可施設で十分でなかった本人確認を義務付けた。 スクイーズと楽天コミュニケーションズは、宿泊者がタブレットに顔とパスワードを映すと本人確認を代行するシステムを開発した。 番号で開ける電子錠や騒音を検知すると知らせるセンサーも提供し、家主が民泊運営に抱く不安を取り除く。 全日本空輸とピーチアビエーションはエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と提携し、航空券と民泊を一緒に利用できるよう紹介し古民家など特徴ある地方施設を紹介する。 訪日客の１割近くが利用する民泊をホテルや旅館業界は警戒する。 厳しい規制を守っている旅館等に比べ、民泊の多くは好き勝手に運営され、衛生面や安全面も不安が残るという。 民の力で民泊サービスを創り出す必要がある。 【２０１８年６月１３日】 |
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| 違法民泊に対する姿勢 |
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| エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は許認可のない民泊施設の予約を大量に取消し、消費者に混乱が生じている。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は既存の予約は有効と考えていたが、観光庁は事前対応を要請し対策不十分との認識を示した。 ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）の施行で民泊仲介サイトに違法民泊は掲載できなくなる。 許認可のない違法民泊施設を多く掲載していたエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は取りやめに着手した。 ２０１８年春に６万２０００件あった民泊施設は１万３８００件に激減、さらに予約取消を予約者と家主に通知し、総額１１億円の補償金を積み増した。 ６月１日、観光庁は届出予定のない違法民泊施設の予約取消を民泊仲介サイト業者に通知した。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は観光庁の判断は理解しがたいと疑問を呈している。 観光庁は、許認可や届出予定のない施設は、住宅宿泊事業法（民泊法）の施行までに掲載を削除したり予約変更したりするよう年初から通知していたという。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は６月に入っても違法民泊施設を掲載し続けていたため最後通告を出した。 無許可施設の掲載や予約を続けながら、家主や利用者に適切な周知をせず混乱を招いたエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）の責任は免れない。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、各自治体は営業できる曜日や地域を条例で定めるなど上乗せ規制が策定され、民泊解禁しようとする政府の方針に反すると批判した。 国土交通省によると民泊事業者の届出件数は３０００件程度。 民泊事業者が自治体に届出る事を条件に年１８０日まで民泊を認める。 宿泊者と地域住民とのトラブルを懸念した各自治体が独自規制を上乗せし、届出が低調の一因となっている。 民泊は旅館業法に基づく簡易宿所か、国家戦略特区で認められた施設しか、民泊仲介サイトは物件掲載できないはずだった。 住宅宿泊事業法（民泊法）により掲載できる物件が限られさらにハードルが高くなる。 【２０１８年６月１３日】 |
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| 民泊、ホテルでチェックイン |
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| 複数の民泊施設のチェックインをホテルのフロントなどで代行するサービスが始める。 楽天ライフルステイや仙台市の百戦錬磨がホテルと組み乗り出す。 住宅宿泊事業法（民泊法）が求める民泊での本人確認を対面にし安心できるようにする。 宿泊者の顔やパスポートをチェックする本人確認と宿泊者名簿を備え付けを貸手に求めている。 対面かタブレットなどのＩＴ（情報技術）を使った方法のどちらかを選べる。 ホテル利用は対面方式になる。 一方、ファミリーマートなどコンビニはタブレット端末でチェックインやカギ受取ができるようにする。 これまで許認可のない違法民泊が多く、本人確認をしていない施設が多かった。 カギも家主が直接手渡したり、郵便ポストやキーボックスで管理するケースがあった。 利用者だけに教えるパスワードで開けるカギやタブレットで本人確認するシステムも増えているが、普及はまだこれから。 【２０１８年６月１４日】 |
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| 民泊事業者向けトラブル保険 |
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| あいおいニッセイ同和損害保険は、民泊事業者向けに騒音などのトラブルに対応した保険を販売する。 民泊施設で宿泊者がケガをしたり、設備を壊されたりした際に加え、近隣住民からの損害請求も補償する。 民泊は事故の他、騒音やゴミ出しなどに伴うトラブルが目立っている。 【２０１８年６月１４日】 |
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| 民泊施設拠点に詐欺 |
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| ８０代の高齢者から現金を騙し取ろうとし詐欺未遂容疑で男３人が逮捕された。 男達は大阪市内の民泊施設を特殊詐欺グループの拠点にしていた。 国家戦略特区を利用した大阪市西成区の民泊施設から詐欺行為を実行していた。 【２０１８年６月１４日】 |
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| 東武不動産、民泊参入 |
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| 東武不動産は、民泊事業に参入する。 東武グループで所有する物件の空き部屋対策が狙いで、東京スカイツリー周辺からはじめる。 【２０１８年６月１４日】 |
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| 民泊届出低調 |
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| ２０１８年６月１５日、住宅宿泊事業法（民泊法）が施行される。 民泊仲介サイト大手のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は掲載数は最盛期に比べ６割減の２万５０００件でスタートする。 自治体への届出も２７００件と低調で、近隣住民の不安払拭を考慮する住宅宿泊事業法（民泊法）のもと民泊事業は出直しとなる。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は無許可施設の掲載を含め６万２０００件を斡旋していた。 観光庁の指示により違法民泊物件の掲載を取りやめ、６割減の２万５０００件となった。 無許可民泊が減った一方、届出をした合法民泊とホテルや旅館の掲載が増えた。 住宅宿泊事業法（民泊法）は、営業日数を１８０日までに制限し、届出と宿泊者の本人確認を義務化。 近隣住民を考慮し各自治体はさらに規制を強める。 【２０１８年６月１５日】 |
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| セコム、民泊保安サービス |
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| セコムは民泊施設のセキュリティーサービスを手掛ける。 家主も居住する住宅の一部を貸出すホームステイ型民泊で、火災の監視や非常時の通報に特化したセキュリティーサービスを始める。 サービス料金は月額３０００円からで、宿泊者に提供する部屋に火災センサー、家主の寝室などには非常通報ボタンを設置。 外出時の防犯サービスを省くなどすることで自宅警備に比べ料金を半額以下に抑えた。 全国古民家再生協会などは古民家を観光資源として開発する人材育成する。 ロングステイ財団、観光マーケティング協会らと提携し観光人材の認定機関を立ち上げる。 観光分野の専門家が、古民家を使った観光客の誘致策や周辺地域の開発など講義する。 【２０１８年６月１５日】 |
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| 分譲投資用マンション賃料下落 |
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| ２０１８年５月の東京都区部の分譲投資用マンションの平均賃料は１㎡あたり３４９６円と下落した。 築年数の古い物件の募集が増えた事が要因。 空室の長期化を嫌った貸手が値下げする動きもみられる。 【２０１８年６月１５日】 |
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| 近畿圏、新築マンション販売減 |
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| ２０１８年５月の近畿圏の新築マンション供給戸数は１４８０戸と減少した。 大阪市などのファミリーマンションやタワーマンションが減った。 タワーマンション供給は５７１戸と前年同月比で４割近く減っている。 １Ｋの投資用マンションは好調。 契約率は６９．５％と好調の目安の７０％には届かなかった。 【２０１８年６月１５日】 |
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| 賃貸マンションの用途変更 |
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| 建物の賃貸借契約書には賃貸借の目的が記されています。 マンションなら住居と記載され、住まいとして使用限定されます。 それ以外の事務所や店舗などに使用した場合は契約違反になり賃貸借契約の解除になる可能性があります。 但し、借主の債務不履行が、貸主との信頼関係を破壊しない程度に軽微なら契約は解除できないとされ、信頼関係破壊の法理となっています。 例えば、賃料を１ヶ月遅れただけなら信頼関係破壊とは言えません。 居住用を事務所等に利用した場合、マンション全体に与える影響を考慮し賃貸借契約の継続か解除かが判断されます。 【２０１８年６月１５日】 |
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| 民泊解禁、便利と安全 |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され民泊解禁された。 コンビニではカギの受渡しなどのサービスが始まった。 ファミリーマートでは民泊物件のカギを無人で受け渡す専用機を設置、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と提携して予約した民泊利用者はチェックインを終えるとカギを受け取れる。 セブンイレブンもＪＴＢと提携して民泊チェックイン端末を導入し、顧客は端末カメラでパスポート写真や顔写真を撮り、タッチパネルで氏名や住所を入力しカギを受け取る。 民泊は自治体に届出れば、年間１８０日を上限に住宅などで営業できる。 宿泊施設不足の打開となる一方、犯罪の温存となる可能性もあり懸念は残る。 宿泊者と地域住民のトラブルなどを警戒する各自治体は、上乗せ規制を定めている。 京都市は条例で、住居専用地域の年間営業日数を最大６０日にし、違法民泊を根絶し良質な民泊施設を増やす事を目的としている。 国土交通省も関係機関と連携し住宅宿泊事業法（民泊法）を適切に運用し、健全な民泊サービスの普及に全力を尽くすとしている。 厚生労働省は摘発を担う警察と連携し悪質業者がいた場合、警察に取締りを要請するよう各自治体に通知。 【２０１８年６月１５日】 |
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| 関西の民泊動向 |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され、関西でも民泊事業者による自動チェックインや保険など関連サービスが相次ぎ始まる。 各自治体による上乗せ規制も影響もあり京都市や大阪市などは届出は低調。 京都市では、家主不在の民泊には緊急時に管理者が１０分以内に駆け付けるといった全国で最も厳しい上乗せ規制を敷く。 京都市と京都府警は連携して情報共有する京都民泊対策等連絡協議会を設置した。 大阪市の届出も低調で、営業日数に制限がない国家戦略特区の認定は急増している。 和歌山県や滋賀県、奈良県なども低調の模様。 【２０１８年６月１６日】 |
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| 民泊、様々なサービス |
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| 大阪市にある一般社団法人の日本民泊協会は、会員の民泊事業者向けの保険サービスを始めた。 民泊運営するうえでリスクに対処する保険を三井住友海上火災保険と共同開発した。 日本民泊協会に入会して年会費２万４０００円を支払えば、運営する全物件に保険が適用される。 身体障害、財物破損はそれぞれ１億円を限度に補償し、宿泊者も補償対象とする。 福岡市の民泊スタートアップ企業のグランドゥースは顔認証技術を活用し、物件に自動でチェックインできるインターホンを開発。 従来の民泊施設ではカギの受渡しなどに人手や時間がかかっていた。 横浜市のＩＴ（情報技術）サービスのトランザスと宿泊棟や個室の入口に設置する専用端末を開発。 訪日外国人客が宿泊する場合、端末にパスポートの顔写真を読み取らせる。 現場で撮影した顔写真と一致すればパスワードが発行されて電子錠として使える。 日本人客はあらかじめ通知したパスワードを入力して入室する。 【２０１８年６月１６日】 |
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| 民泊市場、多様化 |
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| 民泊解禁され届出が受理された施設運営が始まった。 年１８０日の上限など規制や手続きの煩雑さから届出が低迷。 日数制限のない簡易宿所や国家戦略特区としての運営が増加する。 ＫＤＤＩ子会社のロコパートナーズは、サイトのバケーションホームで民泊選びを助けるサービスを開始。 電話やネットで条件を伝えるとコンシェルジュが紹介し予約できる。 仙台市の百戦錬磨は農家民泊などを支援し、家主に電子錠やネット接続サービスを提供。 楽天ライフルステイは民泊仲介サイトのバケーションステイを稼働した。 政府は住宅宿泊事業法（民泊法）で新たな宿泊形態を整え、２０２０年の東京五輪に予想される宿泊施設不足解消や、地方での訪日客の受入増を見込んでいた。 ここで増加しているのが、旅館業法の簡易宿所の許可や国家戦略特区の認可を持つ民泊。 いずれも住宅専用地域では営業できないが営業日数制限がないため、収益性を重視する企業が選ぶ傾向にある。 京都市は簡易宿所が増加し、大阪市は特区民泊が増加している。 住居専用地域でも営業できる民泊も各自治体の条例で禁止している例もある。 《民泊の種類》 ●住宅宿泊事業法（民泊法） 【日数制限】年間１８０日上限 【最低床面積】１人あたり３．３㎡（１坪）以上 【フロント】不要 【実施地域】全国 【住居専用地域での営業】可能、自治体規制あり ●旅館業法の簡易宿所 【日数制限】なし 【最低床面積】１人あたり３．３㎡（１坪）以上 【フロント】条例で設置義務 【実施地域】全国 【住居専用地域での営業】不可 ●国家戦略特区 【日数制限】２泊３日以上滞在 【最低床面積】減速２５㎡以上 【フロント】不要 【実施地域】東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市など 【住居専用地域での営業】原則不可 【２０１８年６月１６日】 |
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| マンション、火災保険上昇 |
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| 損害保険各社でつくる損害保険料率算出機構は、火災保険料の基準となる料率を住宅向けで平均５．５％引上げる。 基準改定を踏まえ値上げ幅を検討し２０１９年にも実施予定。 火事や台風、大雪被害などを補償する総合型住宅保険の保険料を平均５．５％上げる。 前回の改定以降、台風など自然災害や水漏れ被害で保険料支払額が増加し、損害保険各社の収益悪化した。 建物の構造別ではマンションの上げ幅が大きく、東京都は２０．４％上昇し、老朽化による漏水が多発している事が主因。 《マンション向け火災保険料の上げ幅》 ※保険金額が建物２０００万円、家財１０００万円の場合 ●鉄筋コンクリート造マンション等 【東京都】２０．４％ 【大阪府】１２％ 【愛知県】７．２％ ●鉄骨造の耐火構造建物 【東京都】６．３％ 【大阪府】１．８％ 【愛知県】▲１．５％ ●木造の非耐火構造建物 【東京都】６．２％ 【大阪府】▲２．６％ 【愛知県】▲９．８％ 【２０１８年６月１６日】 |
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| 郊外団地、資産下落 |
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| 老朽マンションが地価を押し下げる要因になっている。 集合住宅が１０棟以上集まる密集地の地価は、平均築年数が４０年以上の地域は９％下落している。 それらは都市人口の受皿だった郊外物件が多く、居住者の高齢化が目立つ。 分譲マンションは２０１７年度で全国に１４万棟近くはり、築４０年以上は１割超、その多数が１９８１年以前の新耐震基準を満たさない建物。 建替が進んだのは２３２物件のみ。 これに公示地価を照らし合わせると、周辺物件が古い地域は地価下落傾向にあり５％～９％近い下落率。 老朽マンションの集積地は高齢化も進み、人口減少も進む。 千葉県松戸市にある小金原に、日本住宅公団（都市整備公団・ＵＲ）が１９６９年に賃貸・分譲マンション３０００戸を整備した団地がある。 この地域の地価下落率は２６％で、周辺地域の６５歳以上の高齢者は４８％に達する。 単身高齢者が増えると商業施設の売上げも落ち、世帯あたりの購買量が減り高価な食品も売れなくなる。 千葉県では我孫子市や千葉市、埼玉県狭山市、大阪府箕面市などは地価下落率が２０％を超える地域がある。 いずれも高度成長期の大型団地がある地域だ。 当時、大量に若いファミリー層が流入し、それから４０年が経ち残った住民がそのまま高齢化になる。 最近ではタワーマンションが乱立する都市再開発が目白押しだが、今後、同じような道を歩む可能性がある。 開発時期をずらすなどし、世代バランスを取らなければ街づくりとして成り立たなくなる。 老朽化団地には建替えが有効だが、総会にて４／５以上の合意が必要となり、全棟建替えとなるとより複雑になる。 法改正があり耐震性が脆弱なら同条件で敷地売却も促せる。 《老朽マンション》 建物や設備が経年劣化し、見た目や使い勝手が悪くなったマンション。 老朽化の進行は立地環境や使用建材、日常管理に影響されるが、概ね築３０年以上のマンションを指す。 老朽化マンションはニーズが減り空き家が増え資産価値も低下しやすい。 １９８１年６月以前の旧耐震基準も目安に入る。 国土交通省によると分譲マンションは６４４万戸で１０４万戸が旧耐震基準になる。 建物や設備を定期的に修繕工事を実施する必要がある。 大規模修繕工事は１２年～１５年周期だが、費用が足りなく工事先延ばしや工事内容規模縮小などもみられる。 老朽化が深刻な物件は建替えや売却もあるが、住民合意形成が難しく成立しにくい。 【２０１８年６月１７日】 |
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| 民泊のルール制定 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）が施行されたが各自治体への届出は低調。 観光庁は、未登録物件など違法民泊を仲介サイトに掲載しないよう事業者に通知。 民泊は空き家対策などの有効手段であり地方創生にも一役買い、過剰な規制等は緩和や撤廃する必要がある。 民泊の利益は部屋の所有者や関係企業にとどまり、近隣地域は恩恵を受けない点も問題である。 民泊施設周辺にも利益が還元されるようにすれば地域活性化につながる。 【２０１８年６月１８日】 |
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| バブル時のリゾートマンション |
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| 静岡県東伊豆町の小高い丘に建つエンゼルリゾート伊豆稲取は、１９８９年に竣工した１４階建ての総戸数３８３戸の大規模リゾートマンション。 新築当時は２億円近い住戸もあったが、現在は１０００万円以下で購入できる。 １ＬＤＫ（６０㎡／１８坪）で３５０万円（１９万円／坪）で購入した高齢者もいる。 リゾートマンションは温水施設やフィットネスクラブなど過剰な共用施設が多いため管理費・修繕積立金が割高に設定してある物件が多い。 ただ、エンゼルリゾート伊豆稲取は所有者らが自ら管理組合法人を設立し、６０㎡の住戸で管理費・修繕積立金を月額２万５０００円程度に抑える。 天然温泉の大浴場やサウナ、室内プール、トレーニングルームの利用は無料。 バブル期は不動産投機が金を生み、その金が土地や建物に投じられ、建築コストを抑え転売益を得ることを意識した物件が乱立した。 バブル期に竣工した都市部の投資用マンションは１Ｒと言われる１６㎡（５坪）の狭小住戸が多い。 【２０１８年６月２１日】 |
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| 民泊法届出低調 |
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| 観光庁は、住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく事業者の届出件数が３７２８件だったと発表した。 民泊事業者が自治体に届出る事を条件に年１８０日まで民泊を認めるが、宿泊者と地域住民とのトラブルを懸念した自治体が、独自規制を上乗せしているため届出が低調になっている。 仲介サイトも届出のある物件か、旅館業法または国家戦略特区の許可のある物件しか掲載できない。 【２０１８年６月２１日】 |
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| 違法民泊掲載継続 |
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| エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、住宅宿泊事業法（民泊法）が禁じる違法民泊を掲載し続けていた。 観光庁が自治体から通報を受けた。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は施設を掲載するには、民泊法の届出受理時に発行される番号などを記入する必要がある。 しかし、違法民泊事業者が架空の番号を記入するするなどして違法民泊施設が実際には掲載されていた。 住宅宿泊事業法（民泊法）では、仲介業者に届出番号など施設情報を半年ごとに国に報告する事を義務付けている。 一方で番号の正確さなど確認までは求めていなかった。 【２０１８年６月２１日】 |
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| 闇民泊の抜け穴 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）が禁じる無届出や許認可のない違法民泊施設がエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）のサイトに掲載されていた。 観光庁がエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）に確認を求め、数千件を削除した。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、自動システムで検知したり、自治体から連絡があったりした違法民泊施設は削除を進めているとしている。 民泊仲介サイトに掲載するには、届出番号を入力する必要がある。 違法民泊施設が掲載された理由は、自治体が割り当てたものでない架空の届出番号を入力してもエラーにはならない事だ。 届出番号はアルファベットのＭと９桁の数字からなり、検知システムの精度問題から架空番号で掲載しても排除できなかった。 また、法的根拠がなくても運営理由を記入すれば施設を登録できる方法があった。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）も悪用が多い事を認める。 観光庁は仲介業者に対し、業務改善命令を出せるほか、半年ごとの物件情報の報告を義務付けている。 但し、届出番号が正しいかについて書面チェックなどの細かい確認までは仲介業者に求めていない。 アメリカのサンフランシスコではエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と行政のシステムが連携して、登録段階で違法施設をはじく仕組みを導入している。 【２０１８年６月２２日】 |
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| 中古マンション上昇 |
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| ２０１８年５月の首都圏の中古マンション平均希望売出価格は７０㎡（２１坪）換算で３６３２万円（１７２万円／坪）と上昇した。 価格水準の高い東京都や神奈川県で売出物件が増加した。 東京都区部は５３７６万円（２５６万円／坪）、さいたま市は２７６３万円（１３１万円／坪）。 近畿圏は２１７５万円（１０３万円／坪）で上昇し、大阪市は３０１１万円（１４３万円／坪）。 中部圏は１８０６万円（８６万円／坪）と上昇。 【２０１８年６月２２日】 |
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| 地震、エレベーター停止 |
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| 大阪北部地震で震度６を観測し、多くのエレベーターが停止し、マンション居住者の生活を直撃した。 復旧作業は病院や公共施設が最優先で一般マンションは数日かかるケースがあり、階段での移動が難しい障害者が孤立する場面もあった。 マンションや団地が多い都市部で起きた今回の地震。 エレベーター保守企業の三菱電機ビルテクノサービスや日立ビルシステムが管理するエレベーターは、地震の揺れで近畿圏の３万７０００基が自動停止した。 再開するには保守員が安全確認する必要があり、大半が復旧するまでに２日～３日を要する。 人命救助や支援が必要な人の避難を急ぐため、日本エレベーター協会は大規模地震が発生した場合は、復旧作業の優先順位を設けている。 エレベーターに閉じ込められた人の救出を最優先し、次いで病院、市役所など公共施設、高さ６０ｍ以上の高層住宅の順に対応し、一般マンションは最後になる。 全国にエレベーターは７３万５０００基あり、震度６弱の揺れで全体の１５％のエレベーターが故障する可能性があり、復旧するにはさらに長期化する恐れがある。 【２０１８年６月２３日】 |
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| 民泊撤退ビジネス |
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| 民泊の廃業や縮小で生じた空き部屋を活用したり、家具処分を手掛けるサービスが急増している。 住宅宿泊事業法（民泊法）の施行により営業日数や安全設備の規制が厳しくなり、煩雑な手続きやコスト増で民泊継続を断念するケースが相次ぐ。 民泊事業からスムーズに撤退する家主の需要が出てきている。 月極賃貸マンション運営を手掛ける東京都渋谷区のレジデンストーキョーは、民泊を撤退した物件を借上げ月極賃貸マンションにするサービスの撤退１１０番を始めた。 住居の民泊利用にはスプリンクラーや自動火災報知設備の設置が必要になる場合もあり、設備投資を考えると採算面でハードルが高くなり民泊撤退を選択しているという。 【２０１８年６月２３日】 |
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| 家族旅行で民泊利用 |
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| 家族旅行で民泊を利用が増えている。 民泊は訪日外国人の受け皿と期待されているが、節約志向の強い日本の家族連れからも支持を受けている。 利用する仲介サイトはエアビーアンドビーやブッキングドットコム。 【２０１８年６月２３日】 |
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| 京都市、民泊規制緩和へ意見書 |
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| 京都で簡易宿所を営む京都簡易宿所民泊協会が、民泊営業について京都市独自の上乗せ規制を緩和するよう意見書を提出した。 京都市の条例では、民泊事業者が緊急時に１０分程度で駆付けるよう概ね８００ｍ以内に管理者駐在を定めている。 これに対し、意見書では自転車を利用すれば２ｋｍとするよう要望している。 京都市内で２ｋｍの距離なら１０分程度で目的地に到着するため条例に沿うとする。 【２０１８年６月２４日】 |
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| 京都市、違法民泊根絶へ |
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| 違法な営業を続ける闇民泊への指導・監視体制を強化するため京都市と京都府警は連絡協議会を開催。 闇民泊の根絶に向けて情報共有などで連携を強める。 大手仲介業者のサイトに、京都市内で違法民泊施設が２０００件程度掲載されている。 京都市は行政指導に従わない施設には、刑事告発することも視野に入れている。 【２０１８年６月２５日】 |
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| パナソニック、民泊参入 |
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| パナソニックは民泊事業に参入し、施設の設計・建設から運営まで一括受託する。 東京と大阪で開設し１人あたり１泊５０００円程度とする。 外国人向けに美容家電等を設置し、使い心地を体験できるパナソニックのショールームの役割も果たす。 運営するのはパナソニックホームズで、建設した民泊施設は不動産子会社が原則として３０年間、土地所有者から借上げる。 民泊運営の仙台市の百戦錬磨と東京都港区のスクイーズと提携、転貸方式で運営を委託しパナソニックは運営監督する。 パナソニックは介護施設での転貸運営を民泊にも活用する。 旅館業法で定める簡易宿所の許可を得て運営し、４０㎡程度の１部屋を４人～５人で利用し、１人あたり１泊５０００円程度の宿泊代とする。 施設内の家電や浴室など住宅設備機器は基本的にパナソニックでそろえる。 訪日客に人気のある美容家電などをそろえ、性能や使い心地を体験してもらう。 住宅市場を巡っては近年、相続税節税対策になるアパート建設を地主に勧める動きが強まり、新設ラッシュが続いた。 その結果、供給過剰が顕著になり、一部地域で空室率が上昇。 賃貸集合住宅建設も手掛けるパナソニックはこうした点も踏まえ、民泊を含め幅広い土地活用法を提案できるようにした。 ただ、民泊は稼働率が物件の収益に直結し、永続的に民泊施設を運営する上で、稼働率確保も課題となる。 《簡易宿所》 旅館業法が定める宿泊施設の一形態。 住居専用地域で営めないが、住宅宿泊事業法（民泊法）のような営業日数の上限がないため、簡易宿所の許可を取って民泊を営む家主が増加。 【２０１８年６月２６日】 |
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| シェアハウス物件所有者支援 |
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| シェアハウスを巡る投資トラブルでスルガ銀行は、物件所有者に対して追加支援策を設ける。 空室率が高い場合には不動産会社と連携して物件の管理運営を支援し、それでも行き詰れば金融取引に関する裁判外紛争解決制度（金融ＡＤＲ）の活用も検討。 減免合意に至る所有者もいるが、一部所有者は代物弁済といった抜本的な救済措置を求めている。 現状の返済条件緩和策はあくまでも一時的な措置にとどまり、スルガ銀行は代物弁済に否定的な姿勢を示している。 【２０１８年６月２６日】 |
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| 居住用賃貸物件増加 |
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| ２０１８年５月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は１万６３５６件と増加傾向。 全体の５６％を占める中古マンションの成約が、新築マンションより割安感があり増加している。 神奈川県の横浜市や川崎市、東京都区部も増えている。 【２０１８年６月２７日】 |
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| 民泊営業の税対応 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され、日本でも民泊が解禁された。 自宅の空き部屋などを活用して副収入を得る場合、問題となるのが税金です。 国税庁は宿泊客から受け取った料金を確定申告する際の注意点を公表した。 所得区分は、民泊によって得た利益は原則は雑所得として扱います。 民泊運営では不動産所得には該当されません。 税率は所得水準に応じて１５％～５５％（住民税１０％含む）で、雑所得は２０万円以下なら申告する必要はないが、他の所得区分と損益通算ができません。 次に固定資産税で、居住用家屋の敷地については特例措置（住宅用地の特例）があり、税金が軽減されてます。 ２００㎡までなら評価額が１／６、２００㎡超は１／３となります。 民泊運営は居住用と認められず、軽減措置が外れます。 戸建の場合、本人が居住する面積が半分以上あればそのまま特例対象ですが、半分未満なら部分的かつ全面的に特例の対象外となる規則です。 相続税も関連してきます。 税制では居住用の宅地を同居していた子供らが相続した場合、評価額を８割減らせる特例（小規模宅地等の特例、３３０㎡まで）があるが、民泊運営は居住用とみなされず、適用対象外となる可能性があります。 賃貸事業は５０％の評価減が認められるが、民泊は営業日数に上限の１８０日がある事から事業とは言いにくいです。 【２０１８年６月３０日】 |
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| ７月 | |
| 社宅を民泊施設に |
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| ＳＯＭＰＯリスクケアマネジメントは、企業が持つ社宅や保養所を民泊に転用する支援を始める。 利用が少ない既存の建物を有効活用したい事業者の民泊参入を後押しする。 １級建築士らが建築基準法などの法律に建物が適合しているか調査してきたノウハウがあり、それを生かし住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく届出や許認可の手続きの準備を代行する。 事前の書類調査は３０万円から、許可取得後の確認調査は２０万円からで、必要な期間は２週間程。 煩雑とされる手続きを支援することで、民泊市場の拡大に貢献できるとみる。 【２０１８年７月２日】 |
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| アメリカで高層賃貸マンション |
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| 大和ハウス工業と伊藤忠商事はアメリカの会社と共同で、テキサス州ダラス市に４１階建ての高層賃貸住宅を開発する。 美術館やコンサートホールが立地する地域で事業費は２００億円程度。 大和ハウス工業はアメリカで賃貸住宅を戸建住宅に次ぐ柱に育てる予定。 ニューヨーク、ロサンゼルス、シアトルなどでも大型物件の賃貸住宅を開発を検討している。 【２０１８年７月２日】 |
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| レオパレス２１、補修費拡大懸念 |
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| レオパレス２１が施行したアパートで施工不良が発覚し、調査が進むほど事態は深刻化を増している。 不備のある物件が何棟あり、補修費用が１棟いくらかかるのか判別つかない。 レオパレス２１は１９９６年～２００９年のアパートについて調査し３８棟に不備が見つかり、１棟あたり６０万円としている。 ただ、外部調査では４０００棟近くあり、補修費用も人手不足で工事費が高止まりしており１部屋１００万円で１棟１０００万円近くなるとしている。 レオパレス２１のアパート契約者の６割は法人で、社宅用に借上げるケースが多く、施工不良により社宅代行会社が入居希望者に対しレオパレス２１の物件紹介を控える動きがある。 レオパレス２１は施工不良が発生した原因の調査や、アパートオーナーとの協議など課題は山積み。 【２０１８年７月５日】 |
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| タイでマンション開発 |
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| 住友林業は、タイのバンコクでマンションを建設し分譲する。 地上６０階～７０階建てで総戸数５００戸～６００戸の大規模マンションで総事業費３００億円。 国内住宅市場の先細りで東南アジアでの住宅開発を強化する。 【２０１８年７月６日】 |
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| 交流スペース付マンション |
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| ＪＲ西日本はマンションやホテル運営のグローバルエージェンツと提携し、ラウンジなど交流スペースを設けた単身者向け賃貸マンションのソーシャルアパートメントを整備する。 ＪＲ高槻駅近くの社員寮を改装して５０戸規模のソーシャルアパートメントを開設予定。 共用のラウンジやキッチン、ビリヤード場などを設ける。 【２０１８年７月１０日】 |
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| 民泊解禁、その後（１） |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され共同住宅の部屋を民泊として届出るに伴い、防火設備も整備が必要となる。 ガイドラインでは建物が消防法令に適合していると示す通知書の提出を求めている。 東京都中央区では居住用として随時使用されている事が要件となる。 居住履歴がない民泊専用の新築投資用マンションは受理されない。 住宅宿泊事業法（民泊法）は旅館業法の許可制ではなく届出制で、行政手続法は記載に不備がなく必要書類が添付され、定めた形式に沿っていれば、提出先に届いた時点で手続き義務が履行されたものとすると定めている。 但し、民泊の届出に関しては法令に定めのない資料やサイン、立入などを求める例もある。 届出受理が多いのは北海道と札幌市。 北海道は不動産価格が安く、季節により観光客も減るため１８０日以内でも事業が成り立つ。 【２０１８年７月１０日】 |
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| 民泊解禁、その後（２） |
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| 違法民泊の摘発に力を入れる東京都新宿区と大阪市。 新宿区は闇民泊対策の調査チームを結成するも苦情が多過ぎて手が回らない状態。 大阪市も事態は同じで、違法民泊撲滅チームを結成し通報を受ければ担当者が向かうが、直ぐには違法民泊を摘発できていない。 京都市はエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が違法民泊施設を掲載し続けているとし観光庁に指導を要請している。 京都市の民泊対策費は１億５０００万円を計上している。 京都市内の民泊施設でボヤ騒ぎがあり、京町家など伝統的な景観は観光資源にもなっているため防災にも気を使う。 各自治体の上乗せ規制により健全な民泊施設も運営しにくい日本、政府との方向性にズレが生じている。 【２０１８年７月１１日】 |
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| 民泊解禁、その後（３） |
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| 三重県津市の山間部の美杉地域は過疎と高齢化に悩む住民が空き家や古民家を活用して民泊施設に乗り出す。 仙台市の百戦錬磨が支援し、地区にある美杉リゾートのホテルがチェックインや送迎を代行する。 新潟県湯沢町のリゾートマンションでは、利用されていない住戸を民泊施設として活用する。 楽天はホテル予約サイトの楽天トラベルに民泊施設も掲載する。 訪日外国人にとって地方の古民家などニーズは高い。 【２０１８年７月１２日】 |
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| 民泊解禁、その後（４） |
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| ２００８年にアメリカのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が創業して以降、民泊は世界に広がった。 フランスでは日本の住宅宿泊事業法（民泊法）は民泊仲介サイト業者を規制しているとの認識。 フランスのパリでも民泊普及に苦慮している。 無届民泊業者が横行し近隣住民とトラブルになる社会問題に発展している。 日本の民泊は空き家と地方の過疎の問題を解決する糸口でもある。 住宅宿泊事業法（民泊法）の付則では、施行から３年後の見直しの規定が制定されている。 【２０１８年７月１３日】 |
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| 不動産企業の高齢者住宅 |
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| 大手不動産企業が高齢者住宅に参入している。 三井不動産は、パークウェルステイトの名称で富裕層対象に大浴場や映画鑑賞室を備える施設を手掛ける 東京都杉並区の物件は見守りなどを提供するサービス付き高齢者住宅とする。 高級感のある建物で総戸数７０戸で住戸面積は５０㎡～７０㎡程度。 千葉県鴨川市には総戸数４７０戸のリゾート型有料老人ホームを手掛け、医療法人と連携し、賃料は一括払いが５０００万円程度で、月額は３０万円程度とする。 家賃は将来分を前払いする入居一時金は１億５０００万円、分割にすると月額１００万円と共益費２３万円程度。 野村不動産は千葉県船橋市に施設を開設し、高齢者住宅のオウカスの名称で総戸数１２５戸、賃料は管理費込で月額１８万円程度で、首都圏に広げる。 東急不動産は分譲マンションと高齢者住宅の複合施設を開発し、分譲から住替えの際に買取価格を保証する制度を始めた。 三菱地所レジデンスも有料老人ホームを開発する。 各社は人口減少によりマンション需要の先細りに備える。 高齢者住宅は介護事業者の物件が多かったが、大手不動産企業はマンションで培った快適な空間設計や住民サービスのノウハウを生かした物件開発し、高齢化する自社マンションの居住者の住替えを促す。 【２０１８年７月１４日】 |
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| マンション相続税の減税 |
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| 国税庁が発表した２０１８年分の路線価は上昇している。 路線価は道路に面する土地の１㎡あたりの価格で、相続税と贈与税の算定ベースになる。 但し、路線価は標準的な宅地の価格であり、通常、相続税の算定では個別事情に応じて減額補正される。 宅地の形がいびつだったり高低差があったりすると資産価値が低いと判断され、評価を減額できる。 広すぎる土地も全面をくまなく有効利用するのは難しいと判断され減額が可能だが、中高層マンション開発に適するようなケースは除外されてきた。 国税庁は２０１８年から、広すぎる土地を３つの条件を明確化した。 （１）土地が三大都市圏で５００㎡以上、それ以外で１０００㎡以上。 （２）容積率が４００％未満、東京２３区は３００％未満。 （３）普通住宅地区か普通商業・併用住宅地区にある。 容積率が低めであれば、マンションには不向きで価値が劣ると判断し、現にマンションが建っていても減額を認める。 容積率は敷地面積に対し最大で延べ床面積の建物が建てられる指標で都市計画の地域ごとに決められている。 新ルールでは３００％未満なら中低層マンションの土地の相続税が減額となる。 このことにより中低層マンションの土地にかかる相続税が減額になる。 横浜市都筑区の地下鉄センター北駅近くにある分譲マンションでは近隣の路線価は上昇した。 このマンションはこの容積率の要件による税制改正で減額になった。 また、幹線道路沿いなどで容積率の異なる敷地に建つマンションも路線価から減額できる。 道路に面していない奥手の土地の容積率が低いのに、土地全体をそのままの路線価で計算すると過大評価になる。 マンションが路線価図の普通住宅地区にあるなら減額率は１％、容積率がより地価に影響を与える普通商業・併用住宅地区では６％の減額が認められる。 住宅でも土地の評価を路線価から減らすことのできる税制で、最も減額率が大きいのが相続税の小規模宅地等の特例。 亡くなった人が住んでいた自宅の土地を、同居していた親族らが相続した場合、面積３３０㎡までのその評価額を８０％減らせる。 【２０１８年７月１４日】 |
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| 民泊届出、低調 |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）の施行後、営業届出が半分程度しか受理していない自治体がある。 多くの自治体は規制を強化し上乗せ制限を導入している。 届出を受理する割合の少ない自治体は、民泊を営業できる区域や期間を制限する追加規制を条例で定めている。 京都市は家主が同居していない施設は１０分で駆付けられる管理人が駐在するよう義務付けた。 手続きの添付書類が通常より２０点以上多く不備が起きやすく、任意の現地調査もあり時間がかかる。 仲介サイトに無届施設などの掲載も禁じ、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）も大量に削除した。 違法物件が多く掲載されていると批判を受け、届出番号など家主が入力した法的根拠の表示を始めた。 政府も違法民泊には罰金と監視体制が強化されている。 【２０１８年７月１５日】 |
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| 分譲投資マンション、賃料下落 |
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| ２０１８年６月の首都圏の分譲投資マンションの平均募集賃料は１㎡あたり２７４４円と下落した。 春の繁忙期に高額賃料の新築物件募集が減ったため。 【２０１８年７月１６日】 |
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| 首都圏、郊外マンション好調 |
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| 首都圏のマンション市場では東京郊外の駅前タワーマンションが好調。 ２０１８年上半期のマンション発売戸数は１万５５０４戸と上昇している。 東京中心部は価格が高止まりするなか、割安感のある郊外駅前大型物件に人気が集まる。 神奈川県海老名市の小田急電鉄と相鉄鉄度、ＪＲの海老名駅から徒歩数分のリーフィアタワー海老名アクロスコート。 小田急不動産が手掛ける３１階建てで総戸数３０４戸、平均価格帯は５７００万円だが売れ行きは好調。 千葉県習志野市の津田沼ザ・タワーは三菱地所レジデンスなどが手掛ける総戸数７５９戸、平均価格帯は６０００万円でほぼ契約のメドがたつ。 交通利便性や買い物環境など立地を郊外でも厳選する人が増え、開発事業者も駅近で大型物件を建てる動きがある。 マンション開発の歴史は、バブル期は都心の地価高騰で郊外の大型物件が増え、バブル崩壊後の１９９０年代後半から都心部の湾岸エリアのタワーマンション開発が相次いだ。 今回は地価高騰と人手不足による建築費上昇で再び郊外にシフトしている。 １住戸あたりの平均価格は５９６２万円で、１９９１年の６４５０万円ぶりの高さを見せる。 東京２３区は７０５９万円でサラリーマンには手が届かない価格帯になっている。 郊外でも駅前物件なら高額でも売れる。 千葉県の平均価格は４４９７万円で１㎡あたり６０万８０００円（２００万円／坪）と上昇している。 【２０１８年７月１６日】 |
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| 近畿圏、マンション供給増加 |
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| 近畿圏の２０１８年上半期のマンション供給戸数は９０８７戸で増加した。 大阪市内の投資物件は減ったが、大阪府内の実需で増加した。 神戸市は１５６８戸と大きく伸び、半分近くが投資物件。 大阪府では北摂や堺などが増加傾向。 大阪市内は３８６１戸と減少している。 【２０１８年７月１６日】 |
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| 民泊、住宅以外にも |
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| 住宅宿泊事業法（民泊法）が施行後も民泊営業の届出は低調が続く。 民泊事業者も個人宅等の住宅以外の個性的な施設にも広げる方針。 楽天ライフルステイは寺院に泊まる宿坊を手掛け、全国古民家再生協会と提携し古民家を提供する。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）も着物着付けや盆栽を体験できる施設を紹介する。 日本航空は仙台市の百戦錬磨と提携し地方を体験できる旅行プランを提供する。 【２０１８年７月１９日】 |
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| マンション管理業、賃金上昇 |
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| マンション管理業界で賃金が上昇している。 築年数が古い建物が増加し、修繕担当者の求人が伸びている。 東急コミュニティーはマンションの修繕工事に必要な建築士や施工管理技士といった資格を持つ技術者に月１万円程度の資格手当を出す。 管理会社は建物の改修工事は清掃などビルメンテナンスと並び収入源となる。 マンション修繕には技術者の他、管理組合と工事計画をまとめる営業担当も必要となる。 人手不足が著しいのは修繕期を迎えたマンションが増加しているから。 国土交通省によると２０１７年で築３０年超えの分譲マンションは１８４万戸あり、２０２７年には３５１万戸になる見通し。 年数が経つと修繕範囲も広がる。 一般的にマンションは１２年周期で大規模修繕工事を実施する。 この他にエレベーターや給水管・排水管の交換も必要となってくる。 修繕が増えれば工事内容や予算を管理組合と協議する業務も増える。 修繕積立金が不足するマンションも多く、区分所有者に負担増を提案するなど困難な業務を増えてくる。 そのため大和ライフネクストは営業を増加している。 新築物件の供給が続き、建物修繕工事の需要に応えれない状態が発生している。 【２０１８年７月２０日】 |
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| リコーリース、団地運営 |
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| リース会社のリコーリースは団地運営事業を始める。 都市再生機構（ＵＲ）の子会社が団地運営を手掛ける日本総合住生活と組んで、分譲団地の空き住戸を取得し改装後に貸出す。 少子高齢化で団地の空き住戸が増加し、高齢者見守りなどのサービスを組み合わせ団地の価値を高める。 【２０１８年７月２３日】 |
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| 芦屋の５億円の分譲マンション |
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| 東急不動産は芦屋市で総戸数１５戸の高級マンションのブランズ芦屋ザ・レジデンスを分譲し２０１９年８月頃の竣工予定。 販売価格は２億円～５億円で、３．３㎡（１坪）あたりの平均価格は６００万円となる。 ２００１年以降に近畿圏で販売された新築マンションでは最高額となる。 ＪＲ芦屋駅から北東側に位置し、３階建てで１層の階高を３ｍ近くにし平均専有面積は１５０㎡。 １９９０年代のバブル期には近畿圏でも坪単価１０００万円を超えるマンションが大阪市や京都市で３物件あり、最近では２０１６年に竣工した京都市の物件が坪単価４００万円台が最高額だった。 【２０１８年７月２４日】 |
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| 中古マンション価格下落 |
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| ２０１８年６月の中古マンションの平均希望売出価格（７０㎡／２１坪換算）は、首都圏が３６２３万円（１７２万円／坪）と下落した。 神奈川県が２８７１万円（１３６万円／坪）と下落し、他は横ばいだった。 近畿圏は２１８１万円（１０３万円／坪）と上昇し、中部圏は１８２３万円（８６万円／坪）と上昇した。 【２０１８年７月２４日】 |
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| タワーマンションの実態（上） |
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| 東京都心や湾岸地域に乱立するタワーマンション。 政府主導のもと経済性や効率性から超高層住宅建設を推進してきた。 日本の都市部や湾岸にタワーマンションが建設され過密地域が出来上がった。 人口増加と不動産価格上昇を招いている。 だだその一方、地方や郊外は過疎地域が広がっている。 人口減少と不動産価格下落に陥っている。 １９８０年代のバブル期では日本全体に不動産価格上昇が波及した。 その後、住宅価格など下落の一途で不動産デフレに陥る。 ２０００年代に入り利便性や人気の高い都市部のみ不動産価格が上昇し、地方などは下落する不動産価格二極化を生んだ。 リーマンショック後に不動産は下落したが、近年、再び上昇に転じているが、地方などは置いてきぼりだ。 バブル崩壊後の２０年近く不動産価格は下落のし続け、政府は東京など大都市を中心に再開発事業を推し進め、競争力を高めて経済を回復させる手立てを取る。 都市計画や建築規制などを緩め、高層建築物を建てやすくした。 特に容積率の緩和に加え建築技術向上により高層建築物が増加していった。 その中の一つがタワーマンションである。 ２００３年～２０１７年に建設された２０階建て以上の全国高層住宅のうち、首都圏に立地する戸数は６３．９％を占めた。 １９８７年～２０１７年にすると６９．８％で、２０１８年以降は７５．５％にも上る。 都心部のタワーマンションはほとんどが高級や最新機能を売りにする高額物件である。 棟内はセキュリティーシステムが完備され、住戸に行くまでに３重や４重にもセキュリティーゲートをくぐる。 至る処に防犯カメラが設置され防災センターなどで有人監視する。 また共用施設として、パーティールームやゲストルーム、フィットネススペースなどを設けている。 購入者層は年収１０００万円以上が８割を占めると言われ、２０００万円以上も４割いるという。 販売価格は、低層階では５０㎡程度で５０００万円前後であるが、上層階にいくにつれ上昇し最上階は１５０㎡程度で５億円前後としている。 ただし高級で高額なタワーマンションとはいえ適正なマンション管理を実施しなくてはならない。 当然に管理にかかるコストも高額になり、災害時には電気・ガス・水道も停止されエレベーターは使用できない。 修繕工事なども管理組合で統一させなければならない。 経済性と効率化で生まれたタワーマンションだが、本来は誕生後の育成まで考える必要がある。 【２０１８年７月２４日】 |
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| タワーマンションの実態（下） |
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| 日本では、ここ１０年で多くのタワーマンションが建設された。 タワーマンションの魅力は高層階からの眺望、高級や存在たる優越感、利便性や資産性などがある。 ただし、当然にデメリットもある。 超高層建築物が増加したのは建物の高さに関する都市計画規制の改正があったため。 従来は高さ制限があり、特例以外は３１ｍ以下に抑えられていた。 建築技術向上により高層建築が可能になり１９７０年代には容積率規制が導入された。 住居系は２００％、商業系は４００％、最大値は１０００％などと用途地域によって制定された。 ２００２年の建築基準法改正で、住居系は５００％、商業系は１３００％まで緩和された。 また、建物高さを規制する斜線規制もあり、道路空間や隣地への採光を確保するため建物の高さや形状を制限する。 道路境界線から、道路の反対側から一定角度で立ち上げた斜面の下にしか建物を建てられない。 １９８７年の建築基準法改正で、道路の反対側から一定距離を離れると道路斜線制限は適用除外とされ、その後も斜線制限は緩和されている。 さらに特定街区、総合設計制度、再開発地区計画、都市再生特別地区などで容積率を特別に緩和する仕組みも導入された。 これらを適用すれば規定容積率を超えて建てられるようになる。 タワーマンションは利便性の高い都市部で建設される。 理由は高い地価と限られた敷地面積を使い大多数の住空間を確保できる事にある。 職住近接の生活や都市部移動短縮にも効果がある。 免震・制震装置を設置すれば耐震性が増し、地震の際には避難所としての役割も果たす。 幅広の板状型マンションに比べ、タワーマンションは細長いため日影が短時間で済み、近隣の日照阻害は低減できる。 ただ、タワーマンションは存在感があり歴史的地域には不向きである。 また、眺望が売りのタワーマンションは同じ地域に建設されやすく、乱立すればドミノマンションのように先に竣工したタワーマンションの日照や眺望が妨げられる住戸がでる。 総戸数が多く地域の学校などが不足し、通勤など近隣駅などが混雑する問題も起こっている。 耐震性を兼ね備え災害に強いとされるタワーマンションでも、高層階になれば揺れは大きくなり、電気・ガス・水道のインフラ整備やエレベーターが停止する事もある。 タワーマンションの管理問題が表面化してきている。 分譲マンションは多くの所有者が共有している区分所有建物になる。 管理組合が結成され一般的に管理・運営する。 修繕工事を実施するにも総会等で決議する必要がある。 通常は過半数で採決できるが、大規模改良工事や規約改定などは３／４以上の採決が必要で、老朽化し建替えになると４／５以上となる。 タワーマンションでは投資目的で購入する外部所有者が多く、適正な修繕工事や維持管理ができないこともある。 区分所有者の経済的問題などで管理費滞納したりし行方不明になり連絡が取れなくなったり、また管理意識が低く管理不全に陥る管理組合も出てくる。 居住者の高齢化により管理に対し参加意欲低下することもある。 管理不全にならないためには、良好な管理業者に管理を委託し、管理組合が簡易な法的手段が取れるようにすることが望ましい。 不明な居住者がでないためにも最新の名簿作成の実施も必要である。 【２０１８年７月２５日】 |
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| 居住用賃貸物件、成約減少 |
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| ２０１８年６月の首都圏の居住用賃貸物件の成約数は１万６７８１件と減少している。 【２０１８年７月２５日】 |
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| 賃借人の死亡 |
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| 高齢化や未婚の増加で、単身の賃借人も増えている。 特に高齢者の独り暮らしが目立ち、身寄りのない方も多いです。 親族がいない高齢の賃借人が死亡した場合、家賃滞納や家財などの処分は誰がどのように進めるのか。 相続人がいなければ相続人不存在とし、賃借人が残した家財道具や現預金等の相続財産は相続財産法人になります。 賃貸人の大家は家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てできます。 家庭裁判所が管理人を選任したら官報で公告します。 相続財産管理人は公告から２ヶ月以内に相続人が現れなければ、債権者等に対し２ヶ月以内に請求の申出をするよう公告を行い、申出があれば相続財産から弁済します。 弁済は相続財産の現預金から行いますが、足りない場合は不動産など資産を競売や任意売却で金銭に換えて弁済します。 但し、全財産より債権の方が多い場合は回収できないこともあります。 【２０１８年７月２８日】 |
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| 高齢者用賃貸住宅 |
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| 国土交通省は高齢者が死亡するまで賃貸住宅に住み続けられる終身建物賃貸事業について提供数増加を図り、シェアハウスなどを新たな対象に加える。 現在は大半が賃料以外に費用が掛かるサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で、一般の賃貸住宅は皆無。 今後、単身高齢者の増加が見込まれ、国土交通省は住まいの確保を急ぐ。 通常、賃貸住宅の入居者が死亡した場合、賃貸契約は相続人に引き継がれる。 家賃滞納や部屋に残された家財などの片づけを懸念する家主が多く、高齢者に貸すことを溜めらる。 国土交通省は高齢者の住宅確保のため２００１年に終身建物賃貸事業を開始した。 事業者は入居者が死亡まで住むことを認める代わりに賃貸借の相続はできない。 ただ、ほとんどの事業が有料老人ホームで費用が割高になっている。 国土交通省はより安価に住める一般の賃貸住宅を増加したい考え。 単身高齢者の入居が増加している事から、シェアハウス型住宅を制度の対象に加え、１人あたり専用居室面積を９㎡以上、共用部分に居間や食堂、浴室又はシャワー室、洗濯室を設けるなどの基準を制定する。 これまで事業者が認可を受けるには間取りなど最大８種類の書類を提出する必要があったが、半数以下に抑える。 政府は２０１７年１０月に住宅セーフティネット法を改正して施行し、高齢者や子育て世帯の入居を拒まない賃貸住宅を登録する制度を開始した。 【２０１８年７月３０日】 |
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| マンション修繕工事の災害対応 |
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| マンション管理会社の東急コミュニティーは、マンションの大規模修繕工事等の工事現場での災害対応を強化する。 大地震や豪雨があった際に、現場状況を一目で把握できるシステムを導入する。 災害時の迅速な安全確保や被害防止につなげる。 豪雨が予想される際に、雨雲レーダーと工事現場の地図を重ね合わせ、状況確認が必要と判断した現場に社員等を急行させる。 資材の飛散や足場の崩れや、資材が固定されている事などを確認し、パソコン等で報告するとサーバーに被害状況が保存される。 マンションの大規模修繕工事中は地震や台風などで足場などが崩壊する危険性もあり、居住者が住んでいるため安全確保が重要となる。 【２０１８年７月３１日】 |
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| ８月 | |
| インドネシアで高級マンション |
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| 東京建物はインドネシアの首都ジャカルタでマンション２棟とオフィスビル１棟を総事業費４９０億円かけて建設する。 日本では人口減少と少子高齢化でマンションやオフィスの需要は先細りとみて、経済成長が見込めるアジアに進出する。 マンションは地上２４階建てで総戸数８５戸、価格は２５０㎡クラスが２億円～３億円とし、富裕層向けに分譲する。 【２０１８年８月２日】 |
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| マンションの修繕周期 |
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| 不動産や建設各社が保守費を抑えた新築マンションを開発する。 野村不動産は最長１８年周期に大規模修繕工事を実施できる新築マンションを手掛ける。 管理組合の修繕積立金不足が問題となる中、最新技術を駆使して物件寿命を延ばし、保守を含めた住居費用を抑えられるようにし新築販売につなげる。 大規模修繕工事は外壁塗装や屋上防水、建物設備更新などの工事で、実施周期はマンション管理組合が長期修繕計画に基づき決定する。 現在では新築販売時に提示がある長期修繕計画で１２年周期となっている。 野村不動産は１８年周期に延ばせる仕様の新築物件を横浜市と千葉県市川市で手掛ける。 外壁タイルは強度が高い接着剤で貼付け、寿命が長い塗装剤や配水管を採用する。 通常より２％ほど高くなるが、工事頻度が下がれば長期的には割安になる。 大規模修繕工事の費用は長期修繕計画に基づき、区分所有者が毎月支払う修繕積立金を充当する。 ただ、修繕積立金不足する管理組合が多い。 国土交通省によると、既存の分譲マンションは全国で６４０万戸を超え、築４０年を超える物件も１割を占め老朽化が進み、修繕需要は高まっている。 工事費高騰や修繕積立金不足の問題が出ている。 長谷工リフォームも、修繕工事のコスト圧縮を進め、高層マンションの修繕で使う足場の自社保有を増やし、割高なリース料を減らす。 防水工事では耐久性が高く、新築並の性能を確保できる素材や工法を採用。 条件を満たせば１５年から２０年に延ばし大規模修繕工事の周期延長につなげる。 大和ライフネクストは１住戸あたりの負担が重くなる小規模物件で、近隣の数件の工事を同時に進める取組を始め、資材や機材をまとめて運び、人材も融通する事で工事費を最大１割削減する。 大京穴吹建設は工事に着手した物件で作業記録や写真などを電子化して管理し、事務作業を減らすシステムを活用する。 工事現場は塗装や壁補修など１０社以上の専門業者が出入りし、効率化してコストを削減する。 ●修繕積立金、７５％が不足 全国のマンション管理組合の修繕積立金総額は７５％が国の目安水準を下回っている。 修繕積立金不足から工事を先延ばしにする例もあり、建物の安全性を損なう事にもなる。 国土交通省のガイドラインでは３０年間の均等払いで、１５階建て未満は１㎡あたり月額１７８円～２１８円、２０階建て以上は月額２０６円を目安としている。 建物の規模や状態にもよるが、新築時に販売促進のため割安な修繕積立金を提示しているケースが多い。 修繕積立金増額には管理組合の総会で普通決議（過半数）を取る必要がある。 高齢化で合意に時間がかかる場合がでてきている。 修繕積立金不足で金融機関からの借入れや一時金徴収で賄う管理組合は２割に上り、工事延期も見受けられる。 大規模修繕工事の頻度と価格を適正する必要がある。 【２０１８年８月２日】 |
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| 中古マンション資産価値下落 |
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| リセールバリュー調査で、首都圏の築１０年前後のマンションの中古価格が新築時と比較した価格差は８．５％下落した。 都心部の利便性の高い駅近のマンションは高値で取引しているものの、郊外では３割以上下落している物件もある。 リセールバリューの最高値だったのが地下鉄の馬喰横山駅で１０年前と比較して５５．２％上昇した。 新築時は割安だったが近年の職住近接など居住需要が高まり資産価値が上昇している。 表参道や豊洲なども大きく上昇している。 一方、３割以上下落しているのは千葉県に集中している。 【２０１８年８月４日】 |
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| マンション、所有者不明多発 |
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| 所有者不明の不動産問題は分譲マンションでも起こっている。 管理費など徴収できず、区分所有法に基づくマンション管理が難しくなっている。 今後、老朽化マンションが増えれば相続放棄する住戸も増加する可能性がある。 築年数の古いマンションでは所有者不明の空き家が目立ち、管理費等の滞納も増えている。 管理組合としては家庭裁判所に対し不在者財産管理人の選任申立を総会で決議しなければならない。 管理組合の運営には区分所有法の規定が適用され、管理費等が滞納する他、管理が行き届かない住戸は周囲の住環境を悪化させる。 所有者不明は相続に伴って区分所有権の移転登記がされないのが一因でもある。 資産価値が低く滞納管理費等が多く老朽化したマンションは相続放棄されやすい。 東京都では“マンションの適正管理促進に関する検討会”を設置した。 管理組合に管理状況を５年ごとに行政に届出もらう制度や、分譲時の会社などに管理組合の管理のしやすさに配慮した物件供給に努めるよう求める事を検討。 マンション所有者の自治を前提とした区分所有法が実態と合わなくなり、見直しや新たに改正する必要がある。 ●登記義務化にむけて 政府は所有者不明の不動産が増加している問題について、自治体の判断で所有者不明土地を公益目的で利用できるようにする特別措置法を成立させた。 さらに相続登記義務化や管理できない土地の所有権放棄できる制度も検討する。 登記制度は、所有権移転登記が実施されないと、分譲マンションでも所有者不明の住戸を生む要因になる。 法務省は戸籍謄本などの提出を減らす法定相続情報証明制度を新設し登記を促している。 【２０１８年８月６日】 |
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| 高齢者向け賃貸仲介 |
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| 全国で空き家が増加しているのに、賃貸住宅の契約を断られる高齢者がいる。 家主は、孤独死や家賃滞納を心配し貸渋る。 東京都杉並区にＲ６５という高齢者専門の不動産仲介業者がある。 司法書士や家事代行サービスと提携し家主の安心をかう。 室内にはセンサーを取り付ける試みを考えている。 【２０１８年８月６日】 |
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| マンション内のグループホーム |
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| 大阪市内の分譲マンションで、住居以外の用途を禁止する管理規約に反して障害者が生活するグループホームを運営する社会福祉法人に対して、管理組合が事業停止を求める訴訟を大阪地方裁判所に起こした。 社会福祉法人は、グループホームは利用者が生活し住民票も登録し住居として利用しているため退去理由はないとしている。 グループホームは２００３年にマンションの区分所有者と住戸の賃貸借契約を締結し開設した。 管理組合は２０１６年に消防署からの指摘を受けてグループホーム事業を把握。 消防区分が店舗や施設を対象とした特定防火対象物にあたるとし、防火設備の点検費など管理組合の金銭負担が増額する他、事業運営を容認すれば他の違反行為も誘発する可能性がある。 社会福祉法人は、これまでマンションから退去を求められた事はなく、自費で住戸内にスプリンクラーなど防火設備を設置している。 マンション住戸を利用した事業を巡っては、管理規約に反するとして治療院や託児所などの運営停止を求める訴訟が起こされ、司法判断は分れる。 管理組合が治療院の営業停止を求めた訴訟では、東京地方裁判所の判決は、他にも多数の用途違反を放置しながら使用禁止を求めるのは権利の乱用として請求を退けた。 また、託児所運営に関しては、区分所有者の共同利益に反するとして、管理組合側の使用禁止請求を認めた。 税理士事務所の使用を巡る判決は、当初居住用として住戸を購入し、事務所に用途変更したのは規約違反として使用禁止を命じた。 グループホームの解釈は、行政からグループホームと認定を受ければ、障害者総合支援法上は共同生活を営む住居となり、それを管理規約で排除するのは乱暴で、障害者の権利侵害にあたるとする。 【２０１８年８月８日】 |
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| 違法民泊掲載 |
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| 観光庁と自治体が調査し、民泊仲介各社が予約サイトに掲載していた２万３０００件にうち１０００件以上が無届の違法民泊物件だった。 ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行し、家主が自治体に届出る事を条件に民泊を解禁した。 観光庁は自治体が受理した物件を照合し、旅館業法で認められている簡易宿所や国家戦略特区の民泊にも該当しない違法民泊を数千件が民泊仲介サイトに掲載されている事を確認。 【２０１８年８月１０日】 |
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| マンション民泊差止命令 |
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| 東京都港区の分譲マンションで管理規約を改正して民泊を禁止した後も民泊行為を続けたとして、管理組合が住戸の区分所有者に中止を求めた訴訟で、東京地方裁判所は民泊差止と弁護士費用の支払いを命じる判決を言い渡した。 区分所有者は民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）に掲載され利用されていたが、夜間にベランダで会話したり、ゴミ分別を守らないなど他の居住者から苦情が出ていた。 管理組合は２０１６年４月に臨時総会を開催し、議決権総数の３／４以上の賛成多数で管理規約等を民泊禁止に改定。 不特定の人が宿泊する施設として住戸を使用する事を禁止し、第三者に賃貸借する場合は１ヶ月以上とする規定を追加。 管理会社が２０１６年１１月～１２月の間に民泊行為を中止するよう申出したが、区分所有者は現在募集を停止し、予約済みの案件だけでも許可して欲しいと要望。 しかし、その後も民泊サイトで利用者の感想が更新される状態が続き、管理組合は２０１７年６月に提訴した。 東京地方裁判所は、今後も民泊行為をする恐れが高く、差止る必要性が認められると判断した。 管理規約の違約金規定に基づき、弁護士費用９７万２０００円の支払いも命じた。 管理規約違反の民泊行為は２０１７年１月、大阪地方裁判所が住戸の区分所有者に弁護士費用５０万円の支払いを命じる判決を下した。 マンション管理業協会は、全国の分譲マンションのうち８０．５％の管理組合が民泊を禁止しており、容認は０．３％に過ぎない。 【２０１８年８月１１日】 |
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| 中古マンション性能向上 |
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| 東急リバブルは断熱性を高めた中古マンションを売出す。 壁の中に断熱材を入れるリノベーションを施し、築年数が経った物件でも省エネ性能を高める。 築３０年前後の断熱施工されていない古いマンションでも省エネ性能を高め付加価値の高い中古マンションとして競争力を高める狙い。 東急リバブルは中古マンションを住戸ごと仕入れ、リノベーションをして再販売する。 リノベーションの時に、窓回り周辺などの壁内側に発泡ウレタンの断熱材を吹け付ける。 壁に断熱材を施すことで夏や冬でも室内の温度を一定に保ちやすくなり、エアコンなどのエネルギー効率を改善できる。 東急リバブルは近年、高級中古マンションの売買に力を入れ、それに加え断熱性を高めた物件も含め中古マンション販売を増加させる。 新築マンション価格の高騰を背景に中古マンション価格も上昇し、２０１７年度の首都圏の中古マンション成約価格は３１９５万円となった。 東急リバブルは立地や間取り、専有面積などを熟慮し、価格を高めに設定しても売れる物件に断熱性能を高めた中古マンションを選別する。 【２０１８年８月１５日】 |
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| 首都圏、マンション供給減 |
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| ２０１８年７月の首都圏の新築マンション供給戸数は２９８６戸と減少した。 １住戸あたりの価格は６１９１万円と高水準。 契約率は６７．８％と若干下振れしている。 【２０１８年８月１６日】 |
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| 近畿圏、マンション供給減 |
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| ２０１８年７月の近畿圏の新築マンション供給戸数は１５１４戸で減少した。 大阪市中心部の投資用マンションがホテル開発との用地獲得の競合となり減った。 ただ、兵庫県など郊外型家族向けマンションの供給は活発。 契約率は７４％と好調、大規模マンション供給が多く１住戸あたりの平均価格は４５６８万円で高水準。 大阪北浜で４２階建てのタワーマンションのプラウドタワー北浜や神戸市の摩耶シティＳＴＡＴＩＯＮ・ＧＥＴＥが発売され好調。 【２０１８年８月１６日】 |
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| 東急不動産、インドネシアでマンション管理 |
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| 東急不動産ホールディングスはインドネシアでマンション管理事業に参入する。 東急不動産が販売するブランズシリーズを始め、他社物件も対象とする。 マンション管理会社の東急コミュニティーなども参画する。 東急不動産は日本流の清掃や省エネルギーの物件管理、緊急時対応など国内業務で培ったサービスの質を提供する。 【２０１８年８月１６日】 |
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| 民泊事業、家主支援 |
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| 民泊仲介サイト大手のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は、住宅宿泊事業法（民泊法）に基づいて運営する民泊施設の収益性を高めるサービスを始める。 年１８０日の営業日数でも業態を組み合わせ集客できるようにする。 民泊施設は利用者が１ヶ月以上滞在し、部屋の清掃を自ら行うなどの条件を満たせば賃貸住宅とみなされる。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は長期滞在者を掘り起こし民泊施設を賃貸住宅にもする。 フジメディアホールディングス系の賃貸物件サイトに掲載し、マツリテクノロジーズの民泊管理システムで予約日数などを一元管理する。 家主は民泊と賃貸との複合施設を経営し、ＩＴ（情報技術）で日数管理する。 住宅宿泊事業法（民泊法）では、家主は２ヶ月に１回、宿泊実績を自治体に報告する事を義務付けているが、民泊での日数制限を超えないようにする。 【２０１８年８月１６日】 |
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| 近鉄不動産、名古屋にサービスアパートメント大 |
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| 近鉄不動産は、長期滞在者が利用するサービスアパートメント事業に参入する。 名古屋市中心部で分譲賃貸併用マンションのローレルタワー名古屋栄の一部をサービスアパートメントにする。 名古屋の都市機能が広がり居住や長期滞在の需要が増えるとみる。 ローレルタワー名古屋栄は敷地面積１３１２㎡（３９６坪）で伏見駅近くに建設する。 総戸数１２４戸のうち、分譲７６戸、賃貸４８戸の数戸をサービスアパートメントにする。 【２０１８年８月１７日】 |
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| 東京都、老朽マンション建替 |
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| 東京都は老朽マンションの連続した建替を促進する制度を創設する。 不動産会社が老朽マンションを買取り、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せする。 買取った物件跡地にマンションを建設する場合、別の老朽マンションを買取れば容積率を上乗せでき玉突きで再開発が続く。 企業主導で旧耐震基準のマンション建替て、災害に強い都市を目指す。 老朽マンションを買取った不動産会社等が周辺に居住者の転居先にもなる新築マンションを開発する際、容積率を上乗せする。 通常より分譲戸数を増やせるため収益が増え、企業が老朽マンション建替に参入しやすい。 買取った老朽マンションは解体し跡地に新築マンションを開発する事を想定。 別の老朽マンションを買取れば、この新築マンションの容積率も上乗せでき、複数の老朽マンション建替が続く仕組み。 東京都は老朽マンションの現地建替を促す制度は既に用意し、２０１７年度には周囲住宅との共同建替を条件に割増容積率の上限を３００％から４００％に高めた。 《老朽マンション》 東京都内の分譲マンションは１８１万戸あり、全国の３割を占める。 このうち築４０年以上の物件は１３万戸近くあるが、２０２３年には４３万戸に膨れ上がる。 １９８１年５月以前の旧耐震基準で建設された老朽マンションは大規模地震などで倒壊する危険性があり建替は急務。 老朽マンション建替は費用負担や工事期間の仮住まい確保など課題が多く、居住者などで合意するのは難しい。 東京都は創設する制度で不動産会社が区分所有者から買取ったり、居住者の転居先となるマンションを先行整備したりするため、費用や仮住まいの問題を解決しやすくする。 老朽マンションは竣工後の都市計画変更等で容積率や高さ制限を満たせなくなる既存不適格物件となる事が多い。 そうなると規模を拡大して現地建替が難しく、収益を上げる分譲戸数を増やす事もできない。 東京都は別の場所に建替る事で分譲戸数を増やす事ができ収益性も確保できるとしている。 【２０１８年８月１９日】 |
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| スルガ銀行、不適切不動産融資 |
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| シェアハウス投資の不正融資を巡りスルガ銀行が調査した結果、審査資料改ざんなど不適切行為に基づく融資が１兆円規模にのぼる事が判明。 融資案件はアパートやシェアハウス経営の投資用不動産が多い。 不適切な手法として二重売買契約書がある。 販売業者が借入希望者と締結する契約書には実際の物件価格を表記するが、販売業者がスルガ銀行に提出する契約書の物件価格は実際より高めに記載する。 中古アパートやマンションの融資でも、入居率や家賃収入等の記載した書類が偽装され、稼働率の高い優良物件に見せる手口だという。 【２０１８年８月２２日】 |
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| 積水ハウス、梅田に高層マンション |
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| 積水ハウスは大阪梅田エリアで複合高層マンションのグランドメゾン新梅田タワープロジェクトの開発する。 分譲マンションを軸に保育施設や商業施設を併設する。 うめきた２期やなにわ筋線開通など開発が進むＪＲ大阪駅近隣で最大規模の住宅開発となり、敷地面積は１万３３７㎡、地上５１階建て、総戸数８７１戸のタワーマンションとなる。 積水ハウスの他に三菱地所、東急不動産などが参画する。 【２０１８年８月２３日】 |
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| 中古マンション価格上昇 |
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| ２０１８年７月の首都圏の中古マンションの平均希望売出価格が７０㎡（２１坪）換算で３６３４万円（１７３万円／坪）と上昇した。 東京都は４８７９万円（２３２万円／坪）、神奈川県は３６３４万円（１３８万円／坪）。 近畿圏は２１９２万円（１０４万円／坪）、中部圏は１８２３万円（８６万円／坪）。 分譲投資マンションの平均募集賃料は１㎡あたり２７４６円と上昇した。 【２０１８年８月２４日】 |
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| マンション住戸改修に商機 |
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| 中古マンション住戸の改修工事が旺盛だ。 不動産大手がリフォームの提案から工事まで手掛けている。 住友不動産はショールームを開設し、三井不動産は価格明示しパッケージして分りやすくした。 全国のマンション供給戸数はピークだった１９９４年の１８万８０００戸、その前後の１９９３年～２００７年が年間１０万戸を超す大量供給期だった。 この時期に竣工した物件がリフォームの適齢期に来ている。 大京傘下の大京リフォームデザインは室内イメージをコンピューターグラフィックスで提案する。 大京穴吹不動産は富裕層向けの高級中古マンションの改修を前提とするショールームを原宿に開設した。 三井不動産リフォームは価格が不明瞭だった工事金額をマンション向けに工事費を含めた総額を示すパッケージ商品を提供し、工事保証も１０年間を付帯する。 各不動産業者は、２０１９年１０月の１０％への消費税増税前に駆け込み需要があるとみている。 【２０１８年８月２４日】 |
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| 日本アイコム、民事再生法申請 |
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| マンション分譲会社の広島市の日本アイコムが民事再生法の適用を申請した。 負債額は７４億８３００万円で、日本アイコムは自社ブランドのクラースでマンション開発や分譲を手掛ける。 工期の遅れやマンション計画見直し等で資金繰りが悪化した。 【２０１８年８月３１日】 |
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| ９月 | |
| ＴＡＴＥＲＵ、アパート融資改ざん |
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| アパート施工管理を手掛けるＴＡＴＥＲＵが、建設資金の借入希望者の預金通帳を改ざんし銀行に融資申請をしていた。 投資用不動産の融資を実行する際、預金残高を水増しし、実際より多く見せて銀行の融資審査を通りやすくしていた。 【２０１８年９月１日】 |
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| マンション管理、定住促進運営 |
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| マンション管理会社の合人社計画研究所は、地方自治体と組んだ定住者促進事業を拡大する。 岡山県吉備中央町と連携し、賃貸住宅の設計や建設から竣工後の維持管理まで一貫して手掛ける。 合人社計画研究所が特別目的会社（ＳＰＣ）を設立して事業を展開。 【２０１８年９月３日】 |
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| マンション居住者交流推進 |
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| 不動産大手会社がマンションの居住者同士の交流を深める取組を始めた。 地震など災害時に助け合えるご近所の付き合いが必要と感じている。 住友不動産は居住者向けのバスツアーを企画。 三菱地所もマンション近隣の商店街と連携してイベントや防災訓練を開催。 三井不動産が手掛ける商業施設にマンション居住者の無料送迎バスを運行している。 【２０１８年９月３日】 |
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| 楽天、長期滞在民泊 |
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| 楽天ライフルステイは、大阪市内でリビングやキッチンを備えたコンドミニアム型民泊施設の運営代行を始める。 長期滞在を希望する訪日外国人などの需要を見込む。 楽天ライフルステイは初めて国家戦略特区制度を活用して運用する民泊施設である。 大阪市西淀川区の民泊施設は地上４階建てで２９室で１泊７８４０円から。 国家戦略特区に基づく民泊は大阪市や東京都大田区など指定された地域で開設でき、最低２泊３日の滞在が必要。 設備基準が旅館業法に基づく民泊施設ほど厳しくなく初期投資が抑えられ、住宅宿泊事業法（民泊法）の年１８０日の営業日数上限もなく収益性が高い。 大阪市では国家戦略特区制度の認定を受けた民泊施設が増え続けている。 楽天ライフルステイは民泊仲介サイトを運営し、民泊施設のデザインや清掃など運用を代行するサービスを手掛けている。 【２０１８年９月１１日】 |
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| 首都圏、マンション発売減少 |
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| ２０１８年８月の首都圏の新築マンション発売戸数は１５０２戸と減少し、１９９３年以来の低水準。 価格の高止まりで集客が落ち、不動産各社が新規売出しを遅らせている事情がある。 首都圏は共働き世帯の増加や低金利を背景に、通勤などの利便性が高い都心のマンションに人気が集中している。 商業施設やホテルなどと開発用地の奪い合いが激化し用地価格高騰した。 ２０１７年の東京２３区の平均販売価格は７０８９万円とバブル期以来の水準。 価格高止まりで中心購買層のサラリーマン世帯が買い控えする傾向が強まっている。 ８月の契約率は６４．５％と好不調目安の７０％を下回っている。 平均価格は５３６０万円と前月比で減少している。 不動産各社は１物件の新築マンション住戸を期分けし販売するが、買い控えが出ている事で期を細かく区切って売出戸数を減らしており、全体販売戸数減少につながっている。 【２０１８年９月１４日】 |
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| 近畿圏、マンション供給増加 |
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| ２０１８年８月の近畿圏の新築マンション供給戸数は１３７８戸と増加した。 大阪府ではファミリー向け、投資用共に増加した。 大阪市を除く大阪府の供給戸数は３９５戸と増加し、ファミリー向けマンションの多い南部の伸びが目立つ。 神戸市を含む兵庫県は減少した。 【２０１８年９月１４日】 |
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| 投資用マンション賃料下落 |
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| ２０１８年８月の投資用マンションの平均募集賃料は、首都圏が１㎡あたり２７３４円、東京都は１㎡あたり３２８６円、東京都区部は３４６４円と全て下落。 築年数の浅い物件の募集が減った。 神奈川県や千葉県も下落した。 近畿圏は１８２１円、中部圏は１７２４円と共に下落した。 【２０１８年９月１４日】 |
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| 民泊促進、知恵で競う |
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| ２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）が施行されたが、空き部屋など旅行者に泊める民泊の稼働率は５５％程度となっている。 住宅宿泊事業法（民泊法）により民泊仲介サイト大手のエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は違法民泊施設の掲載物件を削除し大幅減少した。 民泊には３つに種別できる。 （１）住宅宿泊事業法（民泊法）による届出した施設。 （２）国家戦略特区による認定された施設。 （３）旅館業法による許可された簡易宿所。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は違法民泊施設を削除した際にその予約も同時に取消したため、利用者は混乱し利用を敬遠している。 低迷する市場に民泊関連事業者は知恵を絞り、仙台市の百戦錬磨は定額で泊まれるサービスを展開し、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）はクーポンを発行する。 ２０２０年の東京五輪までに宿泊施設が枯渇するため、民泊施設を増やす必要がある。 【２０１８年９月１５日】 |
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| タワーマンション、地震で停電断水 |
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| 北海道で最大震度７を観測した地震では９０００基のエレベーターが停止した。 札幌市のタワーマンションは大規模停電で復旧が遅れ、居住者は階段での生活を強いられて。 大阪北部地震でもエレベーター６万基が停止した。 札幌市北区のタワーマンションでは非常用を含む全３基のエレベーターが停止、暗闇の棟内で生活をする事になった。 さらに断水地域でもないのに電気を使う加圧給水ポンプが停止し水が出ずトイレも使用できない。 強い揺れを感知したエレベーターは、技術者が点検し安全確認がとれてからでないとエレベーターは動かせない。 地震などの場合、保守点検業者はカゴ内に閉じ込めがある建物を優先し、次に病院や公共施設の順に復旧作業を実施する。 マンション管理業協会によると高さ６０ｍ以上または２０階以上のタワーマンションは全国に１４００棟あり、首都圏と近畿圏に８割が集中する。 タワーマンションは建物自体の被害は小さくても、エレベーターや給水など設備系に障害が発生し、水や防災用品などを備蓄し居住者名簿作成や災害対策本部などを組成し管理組合は防災意識を高める必要がある。 北海道の地震でエレベーターのカゴ内に閉じ込められたのは２３基あった。 ２００９年の建築基準法改正で新設のエレベーターに地震時管制運転装置の導入を義務付けた。 一定の揺れを感知すると最寄り階まで移動して扉を開くが、古いエレベーターには導入されていない。 大阪北部地震では近畿圏で３００件以上の閉じ込めがあった。 【２０１８年９月１８日】 |
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| 京都市、無許可民泊に停止命令 |
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| 京都市は、民泊を無許可で営業したとして大阪市中央区の不動産会社エクソンに営業停止の緊急命令を出した。 対象施設は京都市下京区のワンルームマンションの１住戸。 京都市によると民泊を解禁した住宅宿泊事業法（民泊法）と罰則を強化した改正旅館業法が施行されて以来、無許可営業の民泊に営業停止の緊急命令を出すのは全国初。 エクソンは京都市内で無許可の民泊を複数営業し、大手仲介サイトに掲載し、京都市から無許可営業の指摘を受けて京都市内での営業をやめると誓約していた。 その後もエクソンは営業を続けていたため京都市は悪質性が高いと判断し、営業停止命令を発動した。 【２０１８年９月２０日】 |
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| 近畿マンション活況、地価上昇 |
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| 大阪市中心部の地価高騰がマンション開発を通じ周辺部に波及している。 ２０１８年の基準地価では大阪府の住宅地が１０年ぶりに上昇に転じ、商業地も伸び率が拡大した。 御堂筋線の南端に堺市、延伸される箕面市に注目が集まる。 堺市北区のなかもず駅からほど近いなかもずオールズは総戸数５３１戸。 ７７㎡（２３坪）あたりの平均価格３４００万円（１４７万円／坪）とファミリー層を中心に購入されている。 大阪市中心部ではファミリーマンションの平均価格は５０００万円台となり手が届かない水準、堺市なら手頃な開発余地がある。 マンション開発競争が地価に反映され、大阪府の住宅地上昇率１０位内になかもず駅周辺は５地点が入っている。 ２０２０年度に北大阪急行が千里中央駅から延伸し２駅が開設させる箕面市では、箕面船場阪大前駅から徒歩圏内に建設中のプラウド箕面船場がある。 ７４㎡（２２坪）の平均価格は４２００万円（１９０万円／坪）とすでに総戸数１０８戸が完売し、購入者は大阪市、豊中市、吹田市の近隣地域が多い。 マンションが立地する箕面市の商業地の上昇率は５．７％と高い水準。 梅田にアクセスしやすい堺市と箕面市の地価上昇はマンションの都心回帰と駅前人気が重なった現象。 兵庫県内の住宅地で上昇率１位は神戸市灘区で、２０１６年３月に開設したＪＲ摩耶駅前ではＪＲ西日本と三井不動産が共同開発する摩耶シティＳＴＡＴＥＩＯＮ・ＧＡＴＥの建設が進む。 ６９㎡（２０坪）の平均価格は４６００万円（２３０万円／坪）で総戸数１１８戸が完売している。 今後、駅近遊休地に商業施設とマンションを一体開発して新住人が増やして地域イメージを変える手法が増える。 首都圏では武蔵小杉、南千住、赤羽などで、関西では湾岸エリアなど。 大阪市中心部のタワーマンション供給は２００５年に１７９４戸とピークになり、リーマンショック後は減少したが、２０１７年には１７４９戸まで回復した。 しかし２０１８年の上期（１月～６月）は４６２戸と低水準となり用地取得難が見受けられる。 【２０１８年９月２０日】 |
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| 中古マンション価格上昇 |
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| ２０１８年８月の７０㎡（２１坪）換算の中古マンション平均希望売出価格は首都圏が３６４０万円（１７３万円／坪）と上昇している。 東京都は４９０２万円（２３３万円／坪）、東京都区部は５４０６万円（２５７万円／坪）で共に上昇。 近畿圏は２２０６万円（１０５万円／坪）と上昇し中部圏は１９２１万円（９１万円／坪）と下落した。 【２０１８年９月２２日】 |
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| 賃貸家電操作アプリ |
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| 賃貸住宅の入居者管理システムを手掛ける東京都渋谷区のパレットクラウドは、スマートメーター（次世代電力計）大手の大崎電気工業と提携する。 パレットクラウドが提供する入居者向けアプリで部屋の家電を遠隔操作できるようにする。 パレットクラウドのクラウド型管理システムのパレット管理は賃貸入居者がアプリを使い、不動産管理会社に契約更新や苦情相談ができる。 パレットクラウドは大崎電気工業と組み入居者向けアプリで大崎電気工業の家電遠隔操作サービスの申込みや利用を可能にする。 【２０１８年９月２４日】 |
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| 中古マンション価格、年収乖離 |
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| ２０１７年の首都圏の中古マンション価格の年収に対する倍率は７．４２倍だった。 価格上昇の頭打ち感のある東京都や神奈川県は限定的だが、価格水準が低い埼玉県や千葉県での価格が高騰し押し上げている。 地域別では東京都が１０．４６倍、神奈川県は７．３２倍、埼玉県は５．９０倍、千葉県は５．４３倍。 指数は築１０年の７０㎡換算の中古マンション価格を勤労者の平均年収で割ったもの。 【２０１８年９月２６日】 |
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| 近鉄不動産、子育てマンション |
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| 近鉄不動産は、子育てに対応したマンション仕様のＫＯＤＯＭＯＲＥ（コドモア）を開発した。 子供が自発的に片付けをしやすい収納やチャイルドロックなど安全面に配慮している。 子供に片付けを実践させられるよう腰の位置にフックやハンガーパイプを増やし、包丁などを収納するキッチン扉や窓などには子供が簡単に開けられないチャイルドロックを設置している。 大阪府東大阪市に２０２０年完成予定のローレルスクエア東花園に導入する。 【２０１８年９月２６日】 |
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| 賃貸併用住宅の損得 |
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| 家賃を住宅ローンに足す事ができる賃貸併用住宅が注目されている。 賃貸併用住宅のメリットは家賃収入と節税効果ですが、家賃収入は賃借人が滞りなく借りてくれている事が条件です。 家賃を当てにして住宅ローンを借りる場合は注意が必要です。 賃料下落や空室、建物および住戸修繕費用も長期的に計画しなければなりません。 節税についても所得税や相続税、固定資産税などに効果があるとされ、家賃収入から賃貸経営経費を引いた額が不動産所得になり、これが赤字になると所得税を節税できます。 仮に不動産所得が黒字になると当然に納税義務が生じ、さらに毎年、確定申告が必要です。 賃貸併用住宅は１棟の建物に他人と共同で生活する事になるため生活マナーが悪化するとトラブルにもなります。 賃貸併用住宅であっても不動産経営を熟知する必要があります。 【２０１８年９月２６日】 |
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| リノベーションマンションの注意点 |
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| 近年、新築マンションのように売出す１棟丸ごと改築修繕し分譲する中古マンションが増加している。 不動産会社が企業社宅や賃貸マンションなど１棟建物を購入し、大規模改装を施して分譲するリノベーションマンションである。 分譲価格は新築より低いが、建物自体は築年数が数十年経っているものも多い。 三菱地所レジデンスが埼玉県さいたま市で２０１７年に手掛けたザ・パークリモアさいたま新都心は、外観は現代風デザインに改修しているが築２０年超の社宅をリノベーションしたもの。 ファミリー向けの総戸数５１戸、販売価格は２７００万円～４１００万円で売り出し完売した。 新築マンション価格が高騰するなか中古マンションの取引が増加しており、近年では新築販売戸数よりも中古取引戸数が上回る。 その中で１棟分譲のリノベーションマンションは２０００年頃から増え始めてきた。 リノベーションマンションは、企業社宅や賃貸マンションなどを建物１棟を大規模改装して分譲して売却するビジネスモデル。 京王電鉄の子会社のリビモなどリノベーションマンション専門会社も登場している。 三菱地所レジデンスはザ・パークリモア、大京はグランディーノなど大手デベロッパーはリノベーションマンションのブランドで手掛けている。 リノベーションマンションは新築と中古の中間の価格帯となっており、首都圏の平均的なリノベーションマンションの３．３㎡（１坪）あたり販売単価は２４３万円である。 ただし、リノベーションマンションはもともと築年数が経っているため経年劣化が見られる建物。 大規模改装でどこまで改修しているのか売主に専有部分の見た目の綺麗さだけでなく、共用部分や建物設備も確認する必要がある。 社宅や賃貸マンションは必要最低限の修繕工事しかしていない可能性がある。 リノベーションマンションの判断基準として国の住宅性能表示制度で総合判定Ａを受けている事が必須となる。 第三者が柱や梁など重要な建物構造や、屋上防水など雨漏りを防ぐ部分を検査して問題が見つからないのが判定Ａである。 震度６強～震度７で倒壊しない１９８１年６月以降の新耐震基準の建物でも、必要な大規模修繕工事を実施していないと外壁のヒビ割れから浸水して鉄筋が腐食し強度が低下することもある。 建物構造や雨漏防止部分を対象とする５年間の既存住宅売買かし保険が付帯しているのも望ましい。 共用部分の消防設備、給水設備、雑排水管、エレベーター更新工事などの修繕確認もした方がいい。 東京都世田谷区のリビングライフは、リリファのブランドでリノベーションマンションを手掛けている。 物件資料には排水管高圧洗浄など具体的な工法を明記し、モデルルームで検査と工事の写真入り報告書を提示している。 専有部分を含めた住宅としての性能は、住宅金融支援機構の住宅ローン・フラット３５リノベの対象かが判断基準にもなり、性能向上が金利優遇の条件が付いている。 窓を二重サッシにしたり、給湯器をエコジョーズ（潜熱回収型ガス給湯器）に交換したりし省エネルギー性を高める事で優遇される。 高性能のリノベーションマンションは、個人売買の中古マンションに比べ品質のリスクは小さい。 今後のリノベーションマンションは、社宅が減る一方、空室が多い賃貸マンションが増加するため、これら物件が対象になる可能性がある。 賃貸マンションは賃借人を最後の１世帯まで退去した後に大規模改装に着手するため、対応や工期などが伸び、さらに空室が多い賃貸は立地条件が悪い事もある。 リノベーションマンションも新築同様、価格だけでなく物件の良しあしを見極める必要がある。 《様々な中古マンション》 ●リノベーションマンション（１棟） 【概要】不動産会社が築年数の経った社宅や賃貸マンションを建物１棟を購入し、大規模改装して分譲する。 【欠陥保証など】売主責任により欠陥は引渡から２年間、既存住宅売買かし保険で構造上重要部分に５年間保証を付けているのが一般的。 ●リノベーションマンション（１住戸） 【概要】不動産会社が中古マンションの１住戸（専有部分のみ）を購入し、大規模改装して販売する。 【欠陥保証など】売主責任により欠陥は引渡から２年間、既存住宅売買かし保険を付帯してあると安心。 ●中古マンション（個人売買） 【概要】不動産仲介会社により個人の売主と買主の売買取引、改装は様々で売主による改装後もあれば、購入後に買主が改装する事もある。 【欠陥保証など】売主責任により専有部分の欠陥は引渡後３ヶ月とする事が一般的だが、瑕疵担保責任を負わないとする売買契約もあり要確認、不動産仲介会社による独自保険の保証もある。 【２０１８年９月２９日】 |
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| １０月 | |
| 高齢者向け分譲マンション |
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| 有料老人ホームを運営するチャームケアコーポレーションは、高齢者向け分譲マンション事業を手掛ける。 リハビリプログラムや趣味の教室などを用意し、老人ホームのノウハウを活用して高齢者が生活しやすい環境にする。 住宅は大和ハウス工業と提携して整備する。 居住者は自立した生活を送れるか要介護度が低い高齢者が対象。 介護度が高くなった場合、チャームケアコーポレーションの老人ホームに入居できるようにし、住まなくなった住戸は売却か賃貸にできる。 要介護度の低い高齢者が住むサービス付き高齢者向け住宅は賃貸が基本で、老人ホームは月額利用料と初期費用の入居一時金を支払い、入居一時金は５年～７年程度で償却できるとされる。 チャームケアコーポレーションは資産として残る分譲マンションを求める高齢者の需要に応える。 【２０１８年１０月４日】 |
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| 虚偽届出の違法民泊 |
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| 観光庁は２０１８年６月１５日に住宅宿泊事業法（民泊法）施行後の調査で、民泊仲介サイト各社が掲載していた民泊施設の２割近くが虚偽の届出番号を掲載するなど違法民泊施設だった事が判明。 観光庁は民泊仲介サイト業者から物件リストの提出を受け、自治体に届出を受理した物件との照合を依頼し、今後、各業者に削除を要請する。 【２０１８年１０月１１日】 |
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| シェアハウス問題、過大家賃保証 |
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| シェアハウスを巡る投資トラブルで金融庁は建設資金の大半を融資したスルガ銀行に一部業務停止命令を出した。 ただ、一般投資家の大家は家賃保証していた運営会社スマートデイズの経営破綻でアパートローン返済に行き詰っている。 大家はシェアハウス投資に走った理由は、スマートデイズによる実勢の２倍超にもなる家賃保証し、不動産価格やリターンを高く見せかける手法がある。 大家が１億円前後のシェアハウス投資に群がったのは、不動産価値を実際より高く見せかけて利益を得る巧妙な営業手法があった。 実態を覆い隠すため利用したのが収益還元法という不動産鑑定手法で、将来生み出す家賃などの収益から修繕費など費用を差し引いて不動産価値を算出する。 スマートデイズとスルガ銀行のシェアハウス問題では、資料改ざんなどで賃料や入居率を実際より高く見せかける不正が横行。 実勢より２倍以上の高い家賃収入を保証し、立地の良さも理由に物件価格を吊り上げていた。 金融庁もスルガ銀行の行政処分の理由のひとつに、収益還元法で不動産評価する事で割増しされた不動産価格が算出された事を挙げた。 不動産評価をする際に不動産鑑定では下記の３つがある。 （１）原価方式・・・新築する際のコストを見積、築年数により減価償却し算出。 （２）取引事例比較方式・・・近隣物件の取引事例価格を参考に実勢価格を算出。 （３）収益還元法方式・・・想定家賃から経費等を差引き建物価値を勘案し算出。 収益還元法を用いて客観性を装い高額価格の投資も正当化していた。 ただし、不動産鑑定は将来を保証するものではなく、通常、担保価値は実勢価格より低めで見積もる。 大家も少ない資金でスルガ銀行から融資され、表向きは家賃保証もあるため仕上がりの期待利回りは高く映る。 多くの大家は高い利回りに魅かれシェアハウス投資したが、その利回りは虚偽で固められた賃料であり説明であった。 本来、収益還元法は不動産価格の過熱を抑える役割を期待され、バブル景気時代には高騰する土地取引価格に対してリターンから不動産価格を測る収益還元法はブレーキにもなった。 しかし、シェアハウス投資ではそれを逆手に取り、高額取引に悪用した。 【２０１８年１０月１１日】 |
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| 不動産業者、民泊提携 |
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| 不動産仲介の宅都ホールディングスは、民泊仲介サイトのエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）と提携した。 宅都ホールディングスが持つ販売用不動産データベースから民泊運営可能な物件を抽出し、民泊運営業者に情報を提供。 開業した物件はエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）のサイトに掲載する。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）では違法民泊施設の掲載が問題になり不動産業者と組む事で未然に防ぎ、宅都ホールディングスは違法に運営される物件を事前に排除する。 【２０１８年１０月１２日】 |
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| 首都圏、マンション発売減少 |
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| ２０１８年度上期（４月～９月）の首都圏の新築マンション発売戸数は１万５３２３戸と減少した。 価格高止まりが響き１９９２年以来の低水準。 契約率も６５．２％と低迷。 買い控えに対応し販売時期を細かく区切り売出戸数を減らす不動産事業者が多い。 人気エリアでは用地取得でホテルなどと競合し、採算を確保できる水準での用地取得が難しくなっている。 １住戸あたり平均価格は割安な郊外物件が増え５７６２万円と下がっている。 【２０１８年１０月１７日】 |
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| 近畿圏、マンション供給減少 |
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| ２０１８年度上期（４月～９月）の近畿圏の新築マンション供給戸数は９１８４戸と減少。 訪日外国人需要の拡大で高い収益が見込めるホテルに用地を奪われる影響が出ている。 ４０００万円程度の手頃価格のファミリー向けマンションが増えたが、大阪市内での投資用物件が減った分を補えていない。 株高や低金利を背景に需要は旺盛で契約率は７４％と好調。 【２０１８年１０月１７日】 |
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| 民泊届出、微増 |
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| 民泊施設の届出件数が２０１８年１０月で１万件を突破し、住宅宿泊事業法（民泊法）が施行された６月から４ヶ月かかった。 先般の自然災害の影響で訪日客は減少したが宿泊需要は引続き旺盛で、届出は今後も増加すると見込む。 【２０１８年１０月１７日】 |
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| フィリピン、コンドミニアム旺盛 |
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| フィリピンのマニラで高級コンドミニアムの開発が旺盛。 数年前には供給過剰に陥り、不動産各社は抑制に動いたが市況が回復し、開発競争が再び活発化している。 背景にあるのが盛り上がる中国人の投資熱。 不動産大手のメガワールドが２５階建て高級コンドミニアムを開発し、１住戸１０００万ペソ（２１００万円）前後と高額ならが２ヶ月で５１４戸を完売した。 その近くでは４５階建てのコンドミニアムが開発されている。 手持ち資金のある華僑や華人による実需が伸びている。 ただ、完成後に空室が目立つ物件も目立つ。 立地や住戸設計などが借手ニーズに合わなければ開発ブームの波に乗るのは難しい。 【２０１８年１０月１７日】 |
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| 投資マンション賃料上昇 |
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| ２０１８年９月の投資用分譲マンション平均募集賃料は、首都圏が１㎡あたり２７６４円と上昇した。 東京都は賃料水準の高い都区部の募集が増え３３３６円、東京都区部は３５０４円、埼玉県や千葉県も上昇した。 近畿圏は１８０６円と下落し大阪市内の募集が減少、中部圏は１７３９円と上昇。 【２０１８年１０月１８日】 |
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| 大阪メトロ、賃貸マンション |
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| 大阪市高速電気軌道（大阪メトロ）は、大阪市港区に賃貸マンションを手掛ける。 旧大阪市交通局の官舎を活用し改装工事に実施する。 大阪市高速電気軌道（大阪メトロ）は大阪市内の８物件ある未利用の不動産を賃貸マンションやオフィスビルなどに転用し活用する計画。 賃貸マンションは地下鉄朝潮橋駅に直結する物件。 【２０１８年１０月２２日】 |
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| 中古マンション価格下落 |
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| ２０１８年９月の中古マンションの７０㎡（２１坪）換算の平均希望売出価格は、首都圏が３６３６万円（１７３万円／坪）、東京都は４８９４万円（２３３万円／坪）、東京２３区は５３８９万円（２５６万円／坪）と共に下落。 １億円を超える物件は値下げに踏み切るケースが出てきた。 近畿圏は２２２３万円（１０５万円／坪）と上昇し大阪市などで投資マネーの流入がマンション相場を押し上げている。 中部圏は１８３８万円（８７万円／坪）で上昇。 【２０１８年１０月２５日】 |
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| オリックス、大京を子会社に |
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| オリックスは株式を保有する大京を完全子会社にする。 大京が主力とするマンションは人口減少で市場縮小するとみられ、オリックスと大京との一体化が進めば再開発などで需要が高まる住居とオフィスを複合した大型開発を強化できる。 オリックスはオフィスや商業、物流施設といった法人向け不動産を手掛けている。 大京はライオンズマンションなどのマンション開発を手掛け、三井不動産、三菱地所、住友不動産に次ぐ業界４位の利益水準。 共に上場企業で決裁基準も違うため、これまで大京がマンションではなく商業施設開発を希望する土地の貸手と接触してもオリックスとの連携は難しかった。 オリックスは大京を子会社化すれば経営一体性が高まり、住居と商業施設を一緒に開発するような案件で手掛けられる。 大京のマンション供給数は２０１７年までで累計４５万戸超と国内首位で、管理受託は５３万戸を超え、全国マンション発売戸数で２００６年までは２９年連続首位だった。 新築マンション市場は人口減少や販売価格高騰で縮小傾向にあり、２０１８年上半期の首都圏の新築マンション発売戸数は１万５３２３戸で減少している。 大京も発売地域を絞り２０１７年には１３位に後退している。 都心部では東京の六本木ヒルズのようなオフィスと商業施設、住居が一体化した大規模開発案件が目立つ。 地方の中核都市でも市街地に商店や行政機関などの機能を集約するコンパクトシティーの開発が進む。 オリックスはＪＲ大阪駅北側の再開発エリアうめきた２期に参加し、大型開発は今後の成長に欠かせない分野で、大京のマンション開発のノウハウを使いグループで手掛ければ収益が見込める。 《２０１７年マンション発売戸数の企業ランク》 【順位】１位 【企業】住友不動産 【全国発売戸数】７１７７戸 【マンション名】シティハウスなど 【順位】２位 【企業】プレサンスコーポレーション 【全国発売戸数】５２６７戸 【マンション名】プレサンスロジェなど 【順位】３位 【企業】野村不動産 【全国発売戸数】５１５８戸 【マンション名】プラウドなど 【順位】４位 【企業】三井不動産レジデンシャル 【全国発売戸数】３７８７戸 【マンション名】パークホームズなど 【順位】５位 【企業】三菱地所レジデンス 【全国発売戸数】３１０１戸 【マンション名】ザ・パークハウスなど 【順位】１３位 【企業】大京 【全国発売戸数】１１１９戸 【マンション名】ライオンズなど ※大京は子会社の穴吹工務店を含めると２４３４戸となる。 【２０１８年１０月２７日】 |
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| 中古マンションの買い時期 |
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| マンション価格は年数経過ごとに下落していきます。 通常査定では新築当時から築１５年までは１年ごとに価格が急下降し、１５年目から下降が緩やかになっていきます。 但し景気動向に影響するため、２０１５年頃から好景気や低金利政策、新築マンション価格高騰に伴い中古マンション市場も変化しています。 ２００９年に取引された首都圏の中古マンションの築年数別の平均成約単価は、築１５年超～２０年以内の時期に当初価格のおおよそ半分程度まで価格が下落し、その後は微減になります。 ただ２０１７年には築２５年超にならないと価格下落は横ばいにならず、竣工後の下落期間が長くなり価格維持が長期化しています。 リフォームやリノベーションなどが一般的になり中古マンションに抵抗ない世帯が増え取引が活発化した事も影響しています。 ただしマンションは建物維持管理の影響もあり、建物設備や共用部分を含めた更新がなされているかも資産価値に反映します。 中古マンションを購入する際には管理組合がしっかりと建物維持保全をしているのかも調査が必要です。 【２０１８年１０月２７日】 |
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| ＫＹＢ免震設置マンション |
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| 油圧機器メーカーのＫＹＢによる免震・制震装置の検査データ改ざん問題で、三井不動産、三菱地所、野村不動産はＫＹＢ免震装置が使われているマンションの契約を一時見合わせ、不適格かどうかを確認している。 現在販売中のマンションのうちＫＹＢ免震装置が設置される物件について新規契約を締結しない措置を取っている。 他の不動産会社も不正免震装置等の設置を確認中で、改ざん問題の波紋が広がっている。 住友不動産はＫＹＢ免震装置が設置される物件について状況説明したうえで契約締結するようにしている。 不正免震・制震装置はマンションなど住宅が大半だが、マンション名は公表していない。 【２０１８年１０月３０日】 |
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| 賃貸不動産収入の申告 |
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| 賃貸用マンションなどを購入したら賃料収入は不動産所得として確定申告します。 最近では相続税対策や老後資金確保などで賃貸用不動産を購入する人の増加傾向です。 税務当局も不動産所得を正確に申告しているかを見る所得税調査や賃貸不動産評価が妥当かといった点を調べる相続税調査を行なっています。 不動産所得は土地建物を貸付て得る所得に対し確定申告し、課税対象となる所得の賃貸収入から必要経費を差引いて算出します。 税務署はこの必要経費を見ています。 不動産賃貸経営の経費は、水道光熱費、修繕費、火災保険料、不動産管理料、建物減価償却費、固定資産税などがあります。 必要経費は不動産賃貸経営に直接関係した費用である事が要件です。 自宅と賃貸を兼ねた建物は、自宅の水道光熱費や修繕費、租税公課は経費として認められません。 借入金で賃貸建物を建てた場合は、利子は必要経費ですが、元本は必要経費ではありません。 【２０１８年１０月３１日】 |
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| １１月 | |
| マンション管理崩壊 |
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| 全国で増加する老朽化マンション。 修繕計画の甘さや管理費・修繕積立費不足から住環境の維持が困難になるマンションが増えている。 都心でさえ問題が生じてきている。 東京都新宿区の築４０年近い総戸数８０戸の分譲マンション。 定期の建物維持保全を実施していないため外壁や配管などから各住戸に漏水がみられる。 原因は修繕積立金不足により修繕工事を実施していないうえ、７割程度が賃貸に出す外部所有者でマンション管理に関心が薄く、管理費等の未収率が１割を超す。 ４５㎡の住戸の修繕積立金は月額３５００円で１㎡あたり７６円、国土交通省が示すガイドラインの１㎡あたり２１８円の１／３程度。 管理組合は金融機関から５０００万円を借入、必要箇所の修繕工事を実施する事を可決した。 管理会社も変更して管理費も節約し、修繕積立金を３倍程度に値上げした。 東京都豊島区の築３７年の総戸数９戸の分譲マンション。 外壁はヒビ割れが目立ち、塀にはゴミが散乱する管理不全マンションとなっていた。 管理委託契約を解除し管理費等を預かる管理会社から通帳を返却を受けたが残高が１３０万円しかなかった。 各住戸の修繕積立金は月額１万円だったが、修繕履歴と残高の帳尻は合わない。 エレベーター保守会社から交換部品が生産終了に伴い修理ができたい通知を受けたが、エレベーター交換する資金はない。 給水管なども破損が見られるがその場対応の応急処置しかできない。 現在、区分所有者が全員、台湾人で管理不全に陥っている。 国がマンション支援モデルを公募しマンション管理士が管理修復に挑む。 国土交通省の調査では老朽化対策について議論している管理組合は４割に届かず、数十年後には管理不全に陥るマンションが急増するとみる。 ２０１７年時点のマンションの総戸数は６４４万１０００戸で１５３３万人が居住する。 近年の新築分譲は１０万戸前後、ピークだった２００７年には２２万戸が分譲された。 分譲戸数が急伸したのは１９８０年代、今後、築４０年を超える物件は大幅に増える見通しで、２０１７年時点で築４０年超のマンションは７２万９０００戸で全体の１１％程度。 それが２０２７年には１８４万９０００戸、２０３７年には３５１万９０００戸になると予測。 国土交通省が５年に１度実施するマンション総合調査では、管理組合で老朽化対策について議論しているのは３５．９％で、長期修繕計画を作成していない管理組合は８％あった。 【２０１８年１１月５日】 |
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| 違法民泊、特定 |
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| 観光庁は海外の無登録業者が紹介している違法民泊物件を自治体が特定しやすくする仕組みを作る。 業者が仲介サイトに載せている物件の情報などを集め、自治体が住民の苦情が出ている施設の情報を入力すれば照合して違法物件である事を確認できるようにする。 民泊施設の持主への指導などを通じて違法民泊の排除を狙う。 違法民泊を巡り自治体は行政指導や警察に取締まり要請を通じて是正する役割を担っている。 しかし、海外の無登録業者のサイトに掲載されてりう違法民泊施設の特定は難しい。 騒音など近隣住民の苦情を受けて調べるのが一般的だが、違法民泊施設に訪問しても友人などを泊めているなどと言い逃れされる。 この場合はサイトで不特定多数の宿泊客を募っている事を確認する必要がある。 一方、サイト上では詳しい所在地が公表されていない事が多く、特定は内装写真などから進めるしかない。 サイトが多く違法民泊で特定に至るのは３割～４割程度。 このため観光庁は海外の無登録サイトを把握し、掲載物件の位置情報などを収集するシステムを構築。 自治体が住民から情報提供のあった物件の所在地などを入力すれば合致するとみられる物件を絞り込めるようにし、違法性が疑われる物件の特定を容易にする。 ２０１８年６月に住宅宿泊事業法（民泊法）はインターネット上などで民泊物件を紹介できる仲介業者に登録を義務付けた。 登録業者は民泊法に基づく届出をしたり、旅館業法の許可を得たりした物件のみ掲載が認められ、扱う物件の情報提出も求められる。 観光庁は登録業者に適法と確認できない物件は削除するよう指導している。 問題は海外の無登録業者のサイト。 観光庁は日本国内の物件が掲載されている中国、欧米などのサイトを１５程度把握する。 海外の業者は民泊法の適用対象外。 国内にいる物件の所有者や管理者に自治体などが直接指導する必要がある 観光庁は登録業者に仲介物件のリスト提出を求め適法性を調査し２割程度が違法民泊施設だった。 【２０１８年１１月６日】 |
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| 大阪・新今宮に民泊専用ビル |
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| マンション開発のプレサンスコーポレーションは大阪・新今宮に民泊専用ビルを建設する。 台所や洗濯機などを設置し長期滞在にも対応する。 宿泊施設の供給過剰や災害などで宿泊需要が減少した際はマンションに業態変更できる設計にする。 大阪市浪速区恵美寿西３丁目のＪＲ新今宮駅の北側の敷地面積４３０㎡（１３０坪）に建設予定で、ビルは９階建ての全４８室。 宿泊施設は天災に左右されやすく、競争激化や災害などで宿泊需要が落ち込んだ場合はマンションにリフォームして賃貸したり販売する。 １室はビジネスホテルの１５㎡程度よりも広くとり３５㎡として１Ｋなど単身者向けマンションに転換しやすい。 近畿圏は２０１８年４月～９月の新築マンション供給戸数は９１８４戸と減少している。 契約率は好不調の目安となる７割は超えており需要は堅調だが、ホテル業者との用地争奪に敗れる事もありマンション開発したくても出来ない状況がある。 このためプレサンスコーポレーションはマンション用地には不向きの駅から遠い土地を仕入れて民泊施設として開発する。 《宿泊施設の業態》 ●ホテル・旅館 ・旅館業法に基づく許可を受けて営業する。 ●民泊 ・特区民泊の認定を受けるか、民泊法の届出を受理される事で旅館業法の許可なく営業できる。 ●短期賃貸マンション ・原則１週間以上の宿泊を想定し貸主と借主が賃貸契約を結ぶ不動産賃貸業の一種。 《民泊》 マンションや戸建て住宅の空き家を有料で貸出すサービス。 営業するには国家戦略特区を活用した特区民泊の認定を受けるか、２０１８年６月に施行された住宅宿泊事業法（民泊法）に基づいた自治体への届出が受理されるか。 認定か受理されればホテルや旅館を営むのに必要な旅館業法に基づく許可はいらない。 特区民泊は２泊３日以上の宿泊者を受入れるのが条件で、住宅宿泊事業法（民泊法）は年間１８０日までの営業が上限。 事業主は寝具を提供し衛生管理上、宿泊者が変わった時にシーツなどを好感する必要がある。 一方、日本マンスリーマンション協会によるとウィークリーマンションなどと呼ばれる短期賃貸マンションは原則１週間以上の宿泊から受付け、１ヶ月～３ヶ月単位の宿泊を想定。 貸主と借主が賃貸契約を締結する不動産賃貸業になる。 長期滞在するほど割安になる料金体系で短期だと割高になりやすい。 【２０１８年１１月６日】 |
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| さまざまな高齢者住宅 |
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| 高齢者の住まいが多様化しており、生きがいづくりや地域交流など特色を打出す老人ホームや住宅が目立ってきた他、病弱な高齢者のための介護医療院と呼ぶ施設もある。 サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は入居者の室内の安否確認などのサービスを提供する賃貸住宅。 一見、普通のワンルームマンションで共用の食堂を備え食事を提供し、国が２０１１年に設けた制度に沿って民間事業者が運営する。 一般的に介護必要度が高まれば特別養護老人ホームや介護付き優良老人ホーム、認知症ならグループホームなどが適している。 病弱な高齢者は身体の状態で施設を選ぶ必要があり、国は新たに介護医療院制度を作った。 これまでも病院には介護が必要な高齢者が長期入院する療養型病棟を設けているが、しかし、生活の場とは言い難いため国は従来よりは居住面を重視した介護医療院制度を始めた。 身体の状態や意欲、希望などによって高齢期の住まいは様々に広がるが、住替えで最も重要なのは立地と費用。 住み慣れた地域や子供の家の近くであるか、負担可能な費用かどうかが重要。 公的な補助を受けて建設された特別養護老人ホームは安く済む。 有料老人ホームは入居一時金も月々費用も施設によって大きく異なる。 介護保険サービスを使えば一人暮らしが可能で、自宅で暮らせば費用はかからない。 都市再生機構（ＵＲ）など公的な賃貸住宅も注目されており、まだ元気な人がいったん自宅を片付けて生活をコンパクトにして老後に備える人もいる。 《主な高齢者住宅》 ●介護付き有料老人ホーム ・費用は高め ・施設スタッフが介護サービス提供 ・入居一時金がかかる ・月額費用は１０万円～３０万円 ●住宅型有料老人ホーム ・費用はやや高め ・生活支援サービスがある ・介護サービスは事業者と別契約 ・入居一時金がかかる ・月額費用は１０万円～３０万円 ●サービス付き高齢者向け住宅（サ高住） ・費用はやや高めから普通 ・安否確認や生活相談サービスがある賃貸住宅 ・介護サービスは事業者と別契約 ・敷金がかかる事も ・月額費用は５万円～２５万円 ●グループホーム ・費用は普通 ・認知症が対象 ・施設スタッフが介護サービスを提供 ・前払金がかかる事も ・月額費用は１２万円～１８万円 ●介護医療院・療養型医療施設 ・費用は普通からやや安め ・介護と医療の両方が必要な人が対象 ・病院スタッフが医療・介護サービスを提供 ・月額費用は７万円～１７万円 ●老人保健施設 ・費用はやや安め ・病院を出た人がリハビリで自宅復帰を目指す ・施設スタッフがサービスを提供 ・月額費用は６万円～１６万円 ●特別養護老人ホーム ・費用は安め ・常時介護が必要な人が対象 ・施設スタッフが介護サービスを提供 ・月額費用は５万円～１５万円 【２０１８年１１月１０日】 |
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| 民泊伸び悩み |
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| 観光庁の調査で民泊施設の延べ宿泊人数が宿泊施設全体の１％未満にとどまっている。 住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく施設数や稼働率が伸び悩んでいるため、営業日数などの厳しい規制が影響している。 観光庁では民泊の延べ宿泊人数は２２万人で全業種の宿泊施設の民泊シェアは０．３％。 都道府県別でも１％超は北海道と東京のみで、京都は延べ宿泊人数は２３９万人に対し民泊は１７２３人しか利用していない。 住宅宿泊事業法（民泊法）施行前は２割近い民泊シェアがあり、背景には住民や住環境に配慮した自治体の厳しい規制がある。 京都市は民泊施設の８００ｍ以内に管理者を駐在させたり、住居専用地域は１月～３月の６０日間しか営業できなかったりと法律以上の規制をしている。 施設届出が伸び悩み、コストもかかり宿泊料金を割高にせざるを得ない事情がある。 京都府内の１施設内あたりの平均稼働日数は８．８日、稼働率は１９％に過ぎないが、全国は１３．５日、稼働率は２９％、ビジネスホテルは客室稼働率は７０％を超えている。 違法民泊を排除するなど周辺環境と調和しながら民泊を利用しやすくする方策の検討も必要になる。 《都道府県の民泊シェアランキング》 １位：北海道 【民泊延べ宿泊者人数】６万４５２２人 【民泊シェア】１．２％ ２位：東京 【民泊延べ宿泊者人数】９万１９３３人 【民泊シェア】１．１％ ３位：愛知 【民泊延べ宿泊者人数】１万８５５人 【民泊シェア】０．５％ ４位：神奈川 【民泊延べ宿泊者人数】７６９９人 【民泊シェア】０．３％ ４位：福岡 【民泊延べ宿泊者人数】５８１０人 【民泊シェア】０．３％ ４位：沖縄 【民泊延べ宿泊者人数】８７６６人 【民泊シェア】０．３％ ７位：大阪 【民泊延べ宿泊者人数】１万１４３３人 【民泊シェア】０．２％ ７位：埼玉 【民泊延べ宿泊者人数】１２２０人 【民泊シェア】０．２％ ７位：奈良 【民泊延べ宿泊者人数】５６３人 【民泊シェア】０．２％ ７位：徳島 【民泊延べ宿泊者人数】３９７人 【民泊シェア】０．２％ 【２０１８年１１月１１日】 |
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| 転貸借業者、契約トラブル |
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| 不動産の転貸借（サブリース）契約を巡るトラブルが頻発している事を受け国土交通省が転貸借（サブリース）業者の実態調査に乗出す。 不動産所有者への収入保証などの説明が適切かどうかや誇大広告の有無などを調べ、住宅メーカーや建設会社など関連会社も対象とする。 転貸借（サブリース）業者の登録義務化も視野に入れルール強化を検討する。 転貸借（サブリース）はビルやアパートなどの建物を所有者から１棟または一部借上げ、入居希望者を募り転貸借（サブリース）するビジネス。 入居者募集、建物の維持管理、家賃集金などの業務を手掛け、入居者の家賃などから転貸借（サブリース）業者の取分を除いた残金が建物所有者の収入となる。 地主や個人などが安定した家賃収入保証などで転貸借（サブリース）業者に勧誘され、多額の融資を受けてアパート建設し転貸借（サブリース）契約を結ぶケースが多い。 その後、転貸借（サブリース）業者から家賃減額を迫られて事業計画が狂い、借入金返済に行き詰るなどのトラブルが相次ぐ。 転貸借（サブリース）契約を使ったシェアハウスのかぼちゃの馬車の運営会社スマートデイズが破綻し訴訟も起き、スルガ銀行の不適切融資の実態も明らかになった。 国土交通省は転貸借（サブリース）業者に関する登録制度を設けているが登録は任意で、未登録業者が関与するトラブルが頻発している。 国土交通省は調査を実施し、不動産所有者への説明方法をチェックし、将来的な賃料変動の可能性、転貸借（サブリース）業者が賃料減額を請求できる事などを事前に適切な方法で知らせているかどうかを確認する。 不動産会社や住宅メーカー、建設会社など関連業者も対象にするのは、所有者が不動産購入の段階から転貸借（サブリース）を想定した契約があるため。 転貸借（サブリース）を巡って複数の業者が関わる事業形態を詳細に把握し、適切な商取引を促すためのルール強化を検討する。 国土交通省は対策として登録の義務化の法整備で、登録業者は重要事項の適切な説明や貸主への定期報告などのルール順守が求められ、国の管理も及びやすい。 【２０１８年１１月１３日】 |
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| 東南アジア、高級マンション |
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| 日本の大手不動産会社や住宅メーカー、商社などが東南アジアで高級分譲マンション開発が急増している。 過去５年間で３万戸強を供給したが、今後の５年間で２倍強の８万戸を供給する計画。 経済好調でマンション購入熱が高まり、日本で培った設計ノウハウや仕様が日本と体格が似る東南アジアで生かしやすいのもメリット。 富裕層を中心に６億人市場がある。 フィリピンのマニラの新興住宅街で野村不動産は三越伊勢丹ホールディングス、地場不動産会社などと組み４棟の分譲タワーマンションと複合施設の建設を進める。 中間所得層が増えマニラの住宅市場は供給より需要が強いという。 ベトナムのホーチミンでは野村不動産と大和ハウス工業が総戸数２３００戸の大型分譲マンションを手掛け、水回りの使い勝手など日本品質が受けているという。 専用事務や大型プールを備え、１住戸の専有面積は平均１００㎡で価格は３０００万円以上。 日本企業が東南アジアで分譲マンションを本格展開し始めたのは２０１０年頃。 当初は三井不動産や三菱地所など大手デベロッパーが都市化の進んだタイやシンガポールで集中的に開発した。 近年は野村不動産や東京建物、京浜急行電鉄など電鉄系、商社などが参入している。 進出国もベトナムやフィリピンなどに広がり、タイなどは競争激化と地価上昇で用地取得や販売が以前ほど簡単ではなくなった。 経済が好調なインドネシアのジャカルタでは東急不動産がブランズシリーズで開発する。 施工も日系建設会社が担い、工期をコントロールし顧客に安心感を与え、引渡し後のマンション管理もきめ細かく日本式で実施し、清掃や修繕でも付加価値を高める。 電子錠や浄水器など最新設備を備え価格は１２０㎡で４０００万円と高額だが販売は好調という。 東南アジアでは郊外の戸建て住宅から都心のマンションへと富裕層の好みが急速に変化し、質の高い物件が不足している。 地元事業者は資金力や開発ノウハウが乏しく、日本企業に対して協業提案が多い。 日本人と生活様式や体格が似通った部分もあり、間取りや建具寸法など日本仕様を応用しやすい利点もある。 日本企業の供給は高級路線で億ションも増え、東京建物がジャカルタの高級住宅街で開発する２４階建てマンションは１住戸２５０㎡で２億円～３億円する。 ただ、バンコクでは供給過剰感が出始め、価格高騰するエリアも広がり購買力とのバランスが崩れれば需要が落ち込むリスクもある。 さらに中国人が投資目的で購入するケースも多く、中国経済などの影響で投資マネーが細る可能性もある。 【２０１８年１１月１３日】 |
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| 名古屋、マンション建設ラッシュ |
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| 不動産・建設各社が名古屋市内でマンション建設を進めている。 動機は２０２７年に開業予定のリニア中央新幹線で、東京－名古屋は最速４０分で結ばれ、名古屋に住んで東京に通う事が可能になる。 東建コーポレーションは、名古屋市中区栄で２８階建ての賃貸マンションを建設する。 １階～４階は共用施設とオフィス、５階～２７階が賃貸住戸、２８階は展望フロアになる。 ２７階のスイートプレミアムは専有面積が２５３㎡は月額賃料は１６４万円を想定している。 矢作建設工業の関連会社の矢作地所は金山駅から徒歩１０分の場所に２棟の分譲マンションを建設する。 金山駅はＪＲ・名鉄・地下鉄のターミナル駅で名古屋駅からも近い。 敷地面積２５００㎡に２棟のマンションを建設、総戸数８９戸で専有面積６２㎡～８５㎡で２ＬＤＫ～４ＬＤＫと幅広いニーズに対応する。 国土交通省によると愛知県で２０１８年１月～９月に新設着工されたマンション戸数は４９００戸と前年比３割増となっている。 名古屋駅周辺で再開発が進み、名古屋市中心部に人が集まる動きがあり新設マンション着工数も伸びている。 不動産管理の中駒産業は名古屋市北区の地下鉄黒川駅近くの病院跡地に５０億円を投じマンションを建設する。 敷地面積７５００㎡に２００戸の住戸を設ける。 名古屋駅の北側にあるノリタケの森でもマンションとショッピングモールを合わせた複合施設の計画もある。 【２０１８年１１月１３日】 |
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| 地方銀行、アパート融資減速 |
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| アパートやマンションなど投資用不動産向け融資（アパート融資）が減速している。 不正融資が横行したスルガ銀行問題を受け、地方銀行による融資が萎む可能性がある。 地方銀行にとって節税対策を模索する土地所有者や副収入を得たい会社員らを対象にしたアパート融資は数少ない成長分野。 ただ、スルガ銀行問題や需要の一巡で優良案件が減った事を背景に慎重姿勢を強めている。 スルガ銀行で投資トラブルになったシェアハウスでは所有者に家賃保証する転貸借（サブリース）業者が突如、賃料支払を止めて経営破綻した。 周辺相場を大幅に上回る価格で物件を販売し多くの所有者がアパートローン返済に窮した。 このため地方銀行は、アパート融資する際は転貸借（サブリース）業者の財務内容を調査したり、建築費が不当に利益を上乗せする可能性に留意している。 スルガ銀行ではアパートローン借手の年収や金融資産を水増しする書類改ざんが横行し、多くは不動産業者が改ざんしていたが銀行員は見逃していた。 地方銀行が過度にアパート融資を抑えると不動産市場に悪影響がでかねない。 融資そのものが問題ではなく、適切に審査・管理するかが問われている。 《転貸借（サブリース）》 建物の所有者からアパートなど賃貸住宅を一括して借上げ、入居者に転貸借（サブリース）する事業。 入居者の募集、建物の維持管理、家賃収納などを転貸借（サブリース）業者が行ない、転貸借（サブリース）料を所有者に支払う。 所有者はそこからアパートローン返済や経費を差引いた金額が取り分となる。 所有者の高齢化や物件から遠方に住む所有者などが利用している。 一部の転貸借（サブリース）業者が家賃減額などを巡って物件オーナーとトラブルを抱える事例が頻発し、訴訟などが起こる問題がある。 家賃減額などで事業計画が狂い、金融機関からの借入金返済に行き詰る事例が多い。 国土交通省は転貸借（サブリース）業者の登録制度義務化を検討している。 【２０１８年１１月１６日】 |
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| 首都圏マンション発売増加 |
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| ２０１８年１０月の首都圏の新築マンション発売戸数は２８９５戸と増加した。 ただ、免震制震用ダンパー問題があり超高層のタワーマンションの一部で販売取り止めの動きもあり、全体の供給戸数に影響している。 【２０１８年１１月１６日】 |
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| 近畿圏マンション発売増加 |
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| ２０１８年１０月の近畿圏の新築マンション発売戸数は１７７５戸と増加した。 大阪市で単身者向けマンションなどが増え、低金利などを背景に４０００万円程度の家族向けマンションも伸びた。 全体の契約率は７７．７％で、２０１９年１０月の消費税増税を控え駆け込み需要が発生する可能性がある。 【２０１８年１１月１６日】 |
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| 駐車場シェア、団地も活用 |
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| 駐車場シェアサービスのａｋｉｐｐａ（アキッパ）は大阪府住宅供給公社と提携した。 大阪府住宅供給公社が管理する大阪府内の団地駐車場を貸し、団地では入居者の高齢化が進み、空き駐車場が増えている。 一方、介護ニーズも増加し介護車両などの駐車スペースを確保する。 大阪市や河内長野市、堺市の団地で始める。 空き駐車場を活用する事で介護事業者や来訪者が駐車しやすくし、近隣の違法駐車防止の効果もある。 ａｋｉｐｐａ（アキッパ）は都市再生機構（ＵＲ）と提携し団地の空き駐車場を活用し一定の効果がみられている。 【２０１８年１１月１６日】 |
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| 外国人の賃貸借契約 |
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| 日本で暮らすための外国人の住まい探しなどを支援する企業が増えている。 政府は外国人労働者の受入拡大にいており、日本に住む外国人は増える可能性が高い。 外国人は日本に住む際、住居探し、銀行口座、携帯電話に苦労し、携帯電話を契約するには住所が要るが、部屋を借りるには電話番号が必要、銀行口座を開設するには住所と電話番号が必要で１つでも欠けると全て契約できない悪循環に陥る。 外国人を断る賃貸住宅の家主や不動産仲介業者は多いが、東京都豊島区のグローバルトラストネットワークは外国人の支払能力などを確認した上で保証契約を結び賃貸住居を斡旋している。 グローバルトラストネットワークは携帯電話販売も手掛け、契約を円滑に進める事で全ての支援につなげる。 東京都渋谷区のレジデンストーキョーは外国人が借りやすい賃貸住宅を展開し、物件は自社で管理し借手の信用情報はクレジットカード情報で担保する。 一般的に外国人が負担する保証会社への支払は発生せず、外国人だけで家主から断られる事態を避ける。 【２０１８年１１月１８日】 |
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| 三宮周辺、マンション規制 |
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| 神戸市は三宮など中心部でタワーマンションなど大規模マンション建設を規制する方針。 新設禁止エリアなど定めた条例を制定する。 大都市の中心部は大規模マンションの建設増が見込まれるが、神戸の場合、オフィスや商業施設の集積を目指すとの判断。 土地利用を制限できる特別用途地区の都市計画法を活用し、対象となるエリアを都市計画決定し規制内容を条例で定める。 ＪＲ三ノ宮駅を中心に東西７００ｍ、南北４００ｍのエリアは厳しく規制する方針で、住宅建設はできずオフィスや商業施設の立地を促す。 それ以外地域の新神戸駅から神戸駅にかけてのエリアは、建物延べ面積の敷地に対する割合の容積率を制限する。 敷地面積１０００㎡（３０２坪）以上の土地に住宅を造る場合は最大４００％とし、現行では６００％。 オフィスや店舗を新設なら土地を高度利用できる。 神戸市は三宮など中央区内では１９９７年以降、１００戸以上の大規模マンションが５６棟あり、６０ｍ以上の建物が１９棟ある。 規制が新設した後は、それら建物は既存不適格建築物となる。 大規模マンションなどを巡っては、横浜市がＪＲ横浜駅周辺など建設を規制し、東京都中央区が住宅建設に対する容積率緩和制度を廃止する方針。 ＪＲ三ノ宮駅南東側では三菱地所などが２０２５年完成を目指しオフィスを中心とした再開発計画がある。 ただ、大阪駅周辺では日本郵政が大阪中央郵便局跡地でオフィスビルを計画し、うめきた２期もある。 神戸市がどう都市魅力を高めるかが課題となる。 【２０１８年１１月２０日】 |
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| アパート融資、不動産業者案件持込 |
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| 投資用不動産向け融資（アパート融資）で不動産会社などから持込まれる案件が多い。 家賃保証する不動産業者などが節税対策や副収入目的でアパート経営に興味を持つ個人を開拓し、銀行が購入費用を融資する相互依存構図となっている。 不正融資を加担していたスルガ銀行では不動産販売業者が周辺相場を大幅に上乗せする価格で土地を購入させたり、嘘の売買契約書を作成したりし多額融資を引出していた。 金融庁は家賃保証して転貸するサブリースを含めた不動産業者が間に入る事で入居率や賃料、顧客資産や収入状況が改ざんされるリスクが高まるとみている。 スルガ銀行では行員や借入希望者が現地を訪ねる事なく契約したり、不動産業者が空室にカーテンを付けて入居を装うような物件もあった。 【２０１８年１１月２１日】 |
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| 分譲マンションの管理術 |
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| 分譲マンションは管理組合が運営主体です。 その中心が理事会で区分所有者が輪番等で役員に就任します。 分譲マンションでは老朽化による弊害も出てきています。 古いマンションでは管理の状態で価値も変わってくる事もあり、１９７０年代に大量供給された物件は築４０年近くになる。 今後、老朽化マンションは増加傾向にあり。築４０年超のマンションは２０１７年で７３万戸だが、２０２７年には１８５万戸、２０３７年には３５２万戸になる。 老朽化マンションの管理状態は、全国の３割の１８０万戸ある東京都では、マンション管理適正化に行政が関与する条例を検討。 管理組合や管理規約の有無など届出義務化し、届出をしない場合は督促や指導を行なう。 分譲マンションは基本的に区分所有法により管理組合は必ず結成される事になっているが、機能していない管理組合もある。 管理組合が機能していないと、建物修繕工事などが未実施だったり修繕積立金が足りない事が多い。 年１回の総会や年適宜の理事会が開催されてない事もある。 管理費や修繕積立金の保管管理も重要。 分譲マンションではこれらを確認するには過去の総会議事録、理事会議事録、長期修繕計画、修繕履歴などを確認する事が最低限の行為である。 これらが揃わない管理組合は管理機能不全に陥っている可能性がある。 また、老朽化マンションは当時の建築構造などで全面リフォームする場合は給水管や排水管の配管や電気配線などに気を配る必要があるため、マンション管理を理解したリフォーム業者に依頼する必要がある。 【２０１８年１１月２１日】 |
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| 中古マンション価格下落 |
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| ２０１８年１０月の中古マンション平均希望売出価格は７０㎡（２１坪）換算で首都圏は３６２５万円（１７２万円／坪）と下落した。 東京都は４８７９万円（２３２万円／坪）と下落し、消費税増税対策の動向を見極めるため様子見姿勢が広がっている。 【２０１８年１１月２３日】 |
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| ＪＲ岡山駅前、マンション再開発 |
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| ＪＲ岡山駅前東口周辺など岡山市内で再開発が加速している。 マンション建設が相次ぎ、飲食店や映画館などが立ち並ぶ駅前町地区、２０２３年～２０２７年度の完成を目指して再開発計画が進む。 準備組合が野村不動産など事業協力者に選定し、１万３０００㎡（３９３２坪）の敷地に２８階建てのマンションや２４階建てのホテルなどを建設する。 近くの“市民の台所”岡ビル周辺でも２０２４年度の完成を目指しマンションやホテル、商業施設の建設計画がある。 岡山市のストライプインターナショナル、両備グループ、源吉兆庵ホールディングスなどが岡山ビブレ跡地はホテル、物販飲食の複合施設とオフィス、マンションが建ち並ぶ計画。 イトーヨーカドー岡山店跡地は両備グループが１万７０００㎡（５１４２坪）の敷地に３７階建てのマンション、オフィスや店舗などの商業施設を建設する。 問屋町地区は天満屋などがイベントホール跡地に住宅展示場と商業施設が複合した問屋町テラスを開業。 ＪＲ北長瀬駅近くの岡山操車場跡地は大和リースが健康医療福祉施設などのＢＲＡＮＣＨ岡山北長瀬を建設中。 表町商店街南側の千日前地区は岡山芸術創造劇場を建設予定。 【２０１８年１１月２４日】 |
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| レオパレス２１、施工不良 |
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| レオパレス２１は業績が悪化している。 原因は２０１８年春に判明したアパート施工不良で、問題を暴いたのはアパートオーナー。 オーナーは本来、レオパレス２１と利益を分かち合うパートナーのはずだった。 オーナーの離反を招いたのはリーマンショック後にレオパレス２１自らの生き残りを優先し賃料保証という約束を守らなかった経営姿勢。 ２０１８年、中部地方のオーナーからアパート建物が図面と異なり違法建築ではないかとの問合わせから始まった。 オーナーによる調査の結果、図面では存在するはずの天井裏の界壁などが無かった。 界壁は屋根裏の壁で部屋同士を隔て、防火性や遮音性を確保する役割がある。 レオパレス２１は施工不良の可能性を認め、９００棟を調査し補修するとし、レオパレス２１側の施工当時の社内検査の不備などが原因と説明する。 アパート不備を発見したのは２０１４年発足のオーナー団体・ＬＰオーナー会。 レオパレス２１はアパートオーナーから物件を借上げ、入居者に転貸するサブリースの契約を締結。 オーナーは入居者の有無にかかわらずレオパレス２１から毎月一定の賃料を受取る事ができる。 低リスクで高い利回りが実現できるとして人気が出て、レオパレス２１がオーナーに将来支払うべき未払いリース料は２００９年で１兆４０００億円超に膨れ上がった。 ＬＰオーナー会をはじめオーナーがレオパレス２１への不満を募らせるきっかけとなったのがリーマンショック。 工場の派遣社員や期間従業員の入居が多かった地方都市で入居率が急低下し、レオパレス２１は受取る家賃収入が支払う賃料を下回る逆ザヤに陥った。 苦境を脱するためレオパレス２１は保証賃料の減額やサブリース契約の解除交渉に乗り出した。 当時は契約時で引渡しから１０年間は賃料を固定していたが、契約１０年未満のオーナーにも賃料を２年ごとに見直す契約に変更する事もあった。 一部の部署では減額交渉を“終了プロジェクト”と名付け数値目標を定めていた。 長期固定賃料という説明を信じ億単位の借金をしたオーナーをレオパレス２１は裏切ったとし、こうしたオーナーの不満が施工不良の発覚につながったとＬＰオーナー会は説明する。 レオパレス２１はアパートの品質改善のため国際標準化機構（ＩＳＯ）の認証を取得し、検査を複数回実施する体制を整えた。 サブリースはバブル期にも賃料減額を巡って訴訟が相次いだ。 不動産経営は本来、息の長いビジネスで、実現できるかどうか分からない長期家賃保証にいよって顧客を獲得する事業モデルは限界に近い。 【２０１８年１１月２８日】 |
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| マンション管理組合の日常管理と計画修繕 |
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| 日本には２０１７年までで６４５万戸の分譲マンション住戸があり、そのうち築３０年超が１８５万戸ある。 今後、マンションの高経年化は一層進み、大規模修繕を効率的に実施し、長期的に建物の維持管理をしていくかが課題となっている。 ２００１年にマンション管理適正化法が施行されマンション管理の主体は居住者で組織される管理組合と明文化されたが、一般的にマンションは管理会社が手掛けると居住者は考えている。 管理組合の主な仕事は日常管理と計画修繕である。 日常管理は建物定期点検や清掃などでほとんどが管理会社に委託して実施している。 計画修繕は一定周期に不具合や劣化など建物や設備の修繕工事を実施するが、これも管理会社や建築系コンサルティング会社が実施している事が多い。 これでは自ら所有している不動産資産でもある分譲マンションは管理会社などが資金繰りまで関与し、区分所有者も他人事で推し進められ長期的な適正な管理が実施されているかが不透明である。 管理組合の居住者などは日常管理と計画修繕をきちんと把握する事は区分所有者としての義務である。 古いマンションでも長期修繕計画を実施している物件は見た目にも良好で資産価値も上げる事ができている。 ヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会は、既存マンションを適正に評価する仕組みとしてマンション共用部評価書とその基準を作成している。 日本では宅建業者などが物件価値を定めているが、アメリカは小さな改修なども行政が把握し、不動産取引の際にはアプレイザーと呼ばれる鑑定人が実質的経過年数や経済的耐用年数を総合的に判断・認定している。 ２０１８年４月に宅地建物取引業法が改正され既存住宅の売買時にインスペクション（建物状況調査）の有無などの説明が義務付けられた。 ヴィンテージマンションとは改修前後のマンションを、耐久、機能、居住環境の３項目で性能をランク付けしている。 築３０年以上かつ３項目が全て良好な判定ならヴィンテージマンション認定される。 国土交通省の長期優良住宅認定基準には、数世代に渡り住宅の構造躯体が使用できると基準が定められいる。 コンクリートの中性化による鉄筋劣化対策など性能条件を克服すれば優良住宅としてもアピールできる。 ヴィンテージマンションはコンクリート部分を残した外装・内装デザインの変更や、サッシや玄関扉の改修による省エネ性向上、多様な改修により魅力あるマンションにする事が目的である。 【２０１８年１１月２９日】 |
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| 民泊仲介業者、物件開発 |
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| 民泊仲介サイト大手が物件開発や運営支援に乗出す。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）は居住者と旅行者が交流できる物件を東京都内で開く。 楽天ライフルステイや百戦錬磨も地方で手掛ける。 住宅宿泊事業法（民泊法）や自治体の条例による規制のために民泊から撤退したり、参入をためらったりする個人や企業を支援する。 良質な物件を増やして民泊市場拡大につなげる。 東京都荒川区に２０１９年５月完成予定の民泊用の戸建て住宅をエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）、住宅メーカーのオープンハウス、企画会社のオレンジアンドパートナーズが手掛ける。 民泊に関心のある個人に７４００万円で販売し、エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）が提携するみずほ銀行の民泊向けローンも用意する。 物件は３階建ての３ＬＤＫで、購入者が住みながら宿泊客をもてなす。 宿泊者専用の玄関やシャワー室でプライバシーを保ち、屋上空間や取り囲めるアイランド型キッチン、手紙を交換できる室内ポストなども備えて居住者と宿泊者の交流を促す。 エアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）のサイトに載せて集客し訪日客らを取込み、購入者が住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく営業届出などをするが手続きは支援する。 従来のいえはホームシェアリングを前提に設計していないため、地元を深く知る体験ができるのに適した家に造る。 背景には民泊物件減少に対するエアビーアンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）の危機感がある。 民泊法整備は住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく届出や旅館業法などの許認可がない闇物件を仲介サイトに載せる事を禁じた。 住宅宿泊事業法（民泊法）での届出件数は１万件を超え、旅館業法や国家戦略特区を含めれば民泊施設は３万件前後ある。 ただ、民泊法施行前の６万件に比べれば半分程度。 民泊仲介サイトの主な収入源は予約時の手数料だけに物件減少は成長は望めず、自ら質の高い物件開発する事で民泊市場を活性化させる狙いがある。 楽天ライフルステイは不動産オーナーなどにＲａｋｕｔｅｎＳＴＡＹブランドを貸与し民泊施設の立地選定からデザイン、備品供給も請負う取組みを始め、積水ハウスと組み大阪市内に地上４階建ての施設を手掛けた。 百戦錬磨は住友林業と組み大阪市の心斎橋エリアで既存の賃貸マンションを改装した民泊施設を開設。 【２０１８年１１月３０日】 |
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| ペット飼育禁止賃貸マンション |
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| ペット飼育が禁止されている賃貸マンションで、内緒でペットを飼育し大家に発覚し退去するよう求められたらどうなるのか。 ペットを飼育できる賃貸マンションも増えているが、それでも鳴き声や衛生面の問題などから動物飼育禁止する特約を設けた賃貸物件もある。 また動物飼育禁止特約付物件でそれに違反した場合、貸主が賃貸借契約を解除できる旨の条項が設けられている事もある。 このような動物飼育禁止特約付賃貸物件で違反してペットを飼育した場合、貸主から退去を求められたら応じる必要があるのか。 賃貸借契約において賃貸人側からの解除が認められるには賃貸借契約関係の基礎となる賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されるに至る必要がある。 賃貸借契約の動物飼育禁止特約が設けられているため、その特約を無視して違反しペットを飼育する事は、特段の事情がない限り信頼関係の破壊につながる行為と言えます。 賃貸共同住宅でペットを飼育すれば鳴き声、排泄物、臭い、毛などにより当該建物に損害を与える恐れがあり、他の居住者に対しても迷惑や損害を与える可能性もある。 そのような観点から裁判例では、建物内でのペットの飼育を禁止する特約を設けることにも合理性があるとした上で、特約に違反してペットを飼育した借主に退去を命じた判例がある。 但し、賃借人の個別事情やペット飼育禁止賃貸マンションであっても賃貸人が黙認していたなど特殊なケースもあります。 【２０１８年１１月３０日】 |
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| １２月 | |
| マンション修繕積立金を搾取 |
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| マンションの劣化を防ぐ大規模修繕工事の修繕積立金が悪質な設計コンサルティング会社に狙われている。 工事会社に談合まがいの行為を促し、割高で受注した修繕工事業者からバックマージンを得て、居住者側に立つべき会社が管理組合の資産を食い物にしている。 悪質コンサルティングの横行はマンション資産価値の低下を招く事になる。 通常、マンション建物は１２年～１５年ごとに大規模修繕工事を実施し、原資は管理組合が毎月徴収する修繕積立金。 規模が大きいと億単位の工事費用がかかり、専門知識が乏しい管理組合が工事の金額や内容の妥当性を判断するのは難しい。 そこで設計コンサルティング会社が建物を診断して工事内容を決め、進捗も管理する方式が増えている。 この計画を受けて管理組合は公募などで修繕工事業者を決め、診断から工事まで管理会社や修繕工事業者に任せるより透明性が高いとされてきた。 だが、透明性の裏側に不正の芽が潜み、管理組合によると設計監理の公募に特定の設計コンサルティング会社が極端な安値を示して競合を押しのける。 問題はその後で、受注後に関係の深い修繕工事業者が受注するように誘導する。 事前に落札業者を決め、他の業者がそれより高値で入札するように設計コンサルティング会社が誘導する。 国土交通省は問題を認識し、２０１７年１月にマンション管理団体に対しバックマージンを支払う修繕工事業者が受注できるような不適切な工作が存在する事を注意喚起した。 ２０１７年１１月には設計コンサルティング会社大手を中心に一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会（ＭＣＡ）が発足し、管理組合の不利益につながるような第三者との利害関係を持たないとの倫理規定を制定した。 ただ実態はなにも変わっておらず、マンション改修設計コンサルタント協会（ＭＣＡ）設立後にも修繕工事見積金額の調整は存在する。 設計コンサルティング会社業界ぐるみで価格調整やバックマージン要求を続けていると疑われる事例が後を絶たない。 あるマンションの修繕工事見積書では、修繕工事業者６社全てが“警備員”の項目だけ“単価”と“数量”を誤って逆に記入されており、同じ間違いをする事は起こりにくく談合があった証拠になる。 修繕工事業者は“営業協力費”“情報提供料”などとバックマージンと分からないような契約を結ぶやり方で巧妙になっているという。 公正取引委員会は、独占禁止法の“不当な取引制限”にあたる入札談合が適用される場合があるという。 修繕工事費用を本来より吊り上げたうえ、法外なバックマージンを得ると管理組合の財産に損害を与える事になり、背任罪にあたる可能性があるが、ただ修繕工事の見返りとの証明が必要で立件が難しい。 悪質な設計コンサルティング会社の実態を告発したメンバーが立ち上げた一般社団法人クリーンコンサルタント連合会は、クリーンなコンサルタントの増加につなげるため管理組合からの相談や設計コンサルティング会社の紹介に応じるとする。 管理組合が修繕工事業者の推薦や選定を設計コンサルティング会社や管理会社任せにしなければ不正は防げるとしている。 【２０１８年１２月１日】 |
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| 高齢者見守り賃貸住宅 |
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| 高齢者の身に何かあった際に親族らに知らせる見守りサービス。 従来は警備会社のスタッフが駆け付けるなど手厚い内容で月額数千円以上が掛った。 近年、電気使用量の変化などから異変を察知するサービスが広がり、これを賃貸住宅オーナーに提供する企業も増えており、料金は月額数百円程度。 東京都目黒区のアイキューフォーメーションは加入者の電気使用量に１日中変化がない場合、親族らに知らせるサービスの見守り電気を始めた。 異変を即時に知らせる事はできないが利用量は月額３００円で、これに加え入居者が孤独死した部屋の原状回復費用などを補償する保険を組み合わせたサービスも手掛ける。 賃貸住宅オーナー向けげ月額９８０円で、オーナーは孤独死があった際も早期発見などで物件の被害を軽減でき、見守りの付加価値で入居者募集につなげる。 入居者の状況をこまめに確認できるサービスを手掛けるのは東京都中野区のバリューケアで、見守り用の小型センサーを開発。 冷蔵庫ドアなどに付けて１時間ごとなど設定した時間内にドアの開閉があったかどうかを親族らにスマートフォンで知らせる。 大阪府住宅供給公社などと組み団地で実証実験する予定で、月額２００円程度で一般の賃貸住宅オーナーらにも販売する予定。 空室率を下げたいが入居中に孤独死するリスクから高齢者に部屋を貸しにくいオーナーの悩みの需要を捉えるサービスを提供する。 【２０１８年１２月４日】 |
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| 関電不動産開発、不動産で稼ぐ |
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| 関西電力子会社の関電不動産開発は、大阪市豊中市の千里中央駅前に建つ総戸数５２２戸のタワーマンションのシエリアタワー千里中央を手掛け、今後、仙台市にも進出する予定。 シエリアタワー千里中央は、エネルギー利用を効率化する設計が特徴で、高速インターネット通信や家庭用セキュリティーシステムなど関電グループサービスを一括して提供する。 北大阪急行電鉄は２０２０年に千里中央駅から北に箕面市に延伸する予定でこれに伴って沿線では開発が進む。 梅田などのアクセスしやすい事からシニア層や子育て世帯が増加。 関電不動産開発は大阪府吹田市にシエリアシティ千里山を建設するなど大阪府北部で開発を進め、関東では神奈川県茅ケ崎市で総戸数３５２戸のシエリア湘南辻堂を竣工し高級マンションブランドのシエリアを関西や関東で展開する。 【２０１８年１２月７日】 |
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| 民泊、活性化にほど遠く |
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| ２０１８年６月１５日の住宅宿泊事業法（民泊法）施行して半年。 民泊施設は１万件を超え宿泊者は７０万人に達したが、民泊全体の稼働率は前年割れが目立ち、ホテルなどに対して存在感は小さい。 当初の期待ほど増えず、自治体の過度な上乗せ規制が成長の芽を摘んでいる面は否めない。 一方、民泊事業者は高級物件を開いたり、違法物件の根絶へ民泊業界団体を立ち上げたりし民泊市場の活性化に向けた取組みが続く。 観光庁によると住宅宿泊事業法（民泊法）で届け出た施設は１万件強、６９万人が施設に泊まっている。 旅館業法や国家戦略特区の物件も含むと国内の民泊施設は３万件前後とみられ、延べ宿泊者も計１００万人を超えているとみられる。 最も当初の期待ほど伸びてはいない。 エアビ－アンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）に掲載される民泊施設の稼働率は４７％～５６％ほどで、旅館を上回るものの微減している。 無届施設の掲載禁止やキャンセル騒動で敬遠された面もあるが、違法物件は減り市場は正常化に向かっている。 焦点は自治体の上乗せ規制で、自治体側は訪日客を呼び込み関連消費増や税収増などで地域経済を潤したい思惑があるが、民泊を警戒する住民の声も無視できない。 住宅宿泊事業法（民泊法）では住居専用地域を含め年１８０日まで泊められるが、東京都新宿区は住居専用地域で平日はほぼ禁止している。 京都市は家主が同居しないと１０分以内で駆け付ける管理人を駐在させる。 ９割の自治体が住宅宿泊事業法（民泊法）以外の独自書類を求める手続きも煩雑。 観光庁は沖縄県那覇市などを名指しで改善を求めている。 逆風の中、民泊事業者は不安払拭と集客に知恵を絞る。 仙台市の百戦錬磨や楽天ライフルステイ、エアビ－アンドビー（Ａｉｒｂｎｂ）など民泊仲介業者９社は民泊業界団体・住宅宿泊協会を２０１９年１月に設立する。 トラブルが起きやすい違法民泊の排除へ勉強会や政策提言をする。 仲介サイトの物件の２割が虚偽の届出番号を載せるなど違法の疑いがあった。 違法物件を監視する民泊ポリスのオスカーは、最近は水面下に潜り見つけにくくなり、海外の無登録サイトや交流サイトなどを通じ仲介され手口も巧妙となっているという。 行政も対策に動き、大阪市の違法民泊撲滅チームは３０００件以上を指導し２４００件が営業を中止した。 観光庁は違法物件の特定を助けるシステムを運用する。 民泊は人口が減る日本が規制緩和を通じて新市場を創出出来るかの試金石となる。 社会で活用されていない建物や空間を共有するシェアエコノミーを浸透させるためにも民間活力を引出すのが重要となる。 【２０１８年１２月１２日】 |
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| 首都圏新築マンション発売増加 |
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| ２０１８年１１月の首都圏の新築マンション発売戸数は３４６１戸の増加。 川崎市をはじめとした神奈川県が増加したが、東京都区部や千葉県は減少した。 【２０１８年１２月１８日】 |
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| 近畿圏新築マンション発売増加 |
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| ２０１８年１１月の近畿圏の新築マンション発売戸数は２５８５戸と増加。 １Ｋなどの投資用物件が増え、２０１９年１０月の消費税増税を控え駆け込み需要をにらんだ発売もあった。 大阪市は１６８２戸と増加しこのうち６割強が投資用物件。 契約率は７４．４％と低下した。 【２０１８年１２月１８日】 |
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| 首都圏マンション賃料下落 |
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| ２０１８年１１月の分譲マンションの平均募集賃料は、首都圏が１㎡あたり２７８１円と下落した。 秋の引越しシーズン後の不需要期を迎え、賃料水準の高い東京都が３３４６円、東京都区部は３５０６円、神奈川県や埼玉県も下がった。 近畿圏は賃料水準が高い大阪府で募集が増えたが１８１４円で下落、中部圏は１７４９円で下落。 【２０１８年１２月１９日】 |
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| 中古マンション価格上昇 |
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| ２０１８年１１月の中古マンションの平均希望売出価格は７０㎡換算（２１坪）で首都圏が３７１０万円（１７６万円／坪）で上昇した。 東京都は４９４６万円（２３５万円／坪）、神奈川県や埼玉県も上昇した。 【２０１８年１２月２１日】 |
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| デート商法によるマンション購入 |
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| 婚活サイトで知り合った女性に投資用マンションを勧められ購入し、その後、女性は音信不通になりマンション購入を取消す事ができるのか。 このようなデート商法により成人が締結した契約は、本人の自由意思に基づいてなされたものと解されるのが原則で、マンション購入の際に脅されたりするなど民法上の脅迫や詐欺などの事情がない限り契約を取消す事はできません。 但し、売主が宅地建物取引業者で、契約の場所が宅地建物取引業者の事務所以外で行われた場合、宅地建物取引業法のクーリングオフ制度があります。 デート商法の場合、喫茶店など事務所外で契約行為をする事が多いのでクーリングオフ制度にてある程度の期間内に契約取消し解除する事はできます。 しかし、投資用マンション取得に金融機関からローンを組んで購入した場合は金銭消費貸借契約まで無効とする事は難しいです。 マンション購入の契約とローンの金銭消費貸借契約は別々の契約行為になり、金融機関は不動産の調査や説明義務までは負わず、顧客がマンション購入で損害を被っても金融機関は責任を負いません。 デート商法に関しては消費者契約法の改正で解決が図られます。 ２０１９年６月の法改正では下記の４つが契約取消の条件となります。 （１）消費者が社会生活上の経験が乏しい。 （２）勧誘者に恋愛感情などを抱き、勧誘者も同じ感情を抱いているものと誤って信じている。 （３）事業者が知っている。 （４）契約を結ばなければ勧誘する者との関係が破綻する事なる旨を告げる。 これらから被害対象者は若年者や高齢者を対象にしているため、一般的に成年者の被害までは救済する事を前提としていません。 社会通念的に自分の身は自分で守るのが基本です。 【２０１８年１２月２１日】 |
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| ＴＡＴＥＲＵ、アパート不正融資 |
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| アパート施工管理を手掛けるＴＡＴＥＲＵは、建設資金の借入希望者の預金残高を水増しするなどの改ざんが調査して新たに多数見つかった。 ＴＡＴＥＲＵの社員が銀行から多くの融資を引出すために書類改ざんに関与していた。 スルガ銀行で表面化した投資用不動産向け融資（アパートローン）での書類改ざんが不動産業界全体で横行している可能性がある。 ＴＡＴＥＲＵの書類等改ざんは２０１０年頃には始まっており、ＴＡＴＥＲＵが東証マザーズに上場した２０１５年以前から横行していた。 上場する数年前には書類等改ざんが発覚した金融機関から取引停止あった。 ＴＡＴＥＲＵは担当者個人の不正として改ざん禁止通告したのみで調査は実施せず、その後も不正は続いていた。 背景にあるのはＴＡＴＥＲＵ営業部には部下は上司の命令に服従するなど厳格な上下関係が存在し、部下が率直にものを言いにくいボトムアップが機能しない上司が指示するトップダウン型の社風がある。 過度なノルマ達成目標に資金の少ない顧客との契約を結ぶため書類等改ざんしていたという。 不正があった物件には山口県地盤の西京銀行が融資した案件もあり、行員が融資審査関連書類改ざん、その他の不適切な取扱いに対して関与したり、不審に思いつつ見逃して融資手続きを実行した事実は確認できていないとしている。 アパート融資は土地の評価額を下げて節税効果が見込めるため富裕層の相続税対策向けに中心に伸び、地方銀行にとっても成長分野だった。 こうした需要が一巡し融資先を自己資金の乏しい会社員らに拡大。 スルガ銀行での不動産業者が借入希望者の年収や資金内容を改ざんした書類に基づく不適切な融資につながった。 行員も不正を知りながら融資したり、積極的に書類等改ざんに関与していた。 非上場の中小不動産業者が主導していたスルガ銀行の不正と異なり、東証１部上場のＴＡＴＥＲＵで不正が横行していた事は深刻である。 ＴＡＴＥＲＵなどのサブリース業者を巡る問題発覚を受け、国土交通省は実態調査に乗出す。 【２０１８年１２月２８日】 |
